王月紅++劉正源

房地統(tǒng)一登記過(guò)程中，要對(duì)已有的房、地兩證進(jìn)行“合一”，面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是兩證記載不一致的房地客體信息如何統(tǒng)一到一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上。這些關(guān)于登記客體對(duì)象的不一致信息，主要集中在房地用途、坐落、地號(hào)、附圖記載的房屋狀況等事項(xiàng)上，表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

一、關(guān)于房、地用途不一致問(wèn)題

房地登記整合必然會(huì)遇到的一個(gè)基本問(wèn)題就是土地與房屋用途不一致的問(wèn)題。例如，某單位欲為其建造的職工宿舍樓申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，持國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗(yàn)收合格證明、經(jīng)備案的竣工驗(yàn)收文件等登記申請(qǐng)材料前來(lái)咨詢相關(guān)政策，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，擬申請(qǐng)登記宿舍樓占用的是該單位一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目的配套用地，且整宗項(xiàng)目用地在簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金后已向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理了土地登記，土地使用證上按土地出讓合同約定的用途“工業(yè)用地”進(jìn)行了記載，而現(xiàn)申請(qǐng)登記的地上房屋其規(guī)劃批準(zhǔn)文件記載的設(shè)計(jì)用途為“宿舍”，房屋用途與土地使用證上記載的土地用途存在不一致。這種問(wèn)題的主要原因是由于房、地管理方式客觀差異，房屋以“套”“幢”等為基本單位，而土地以“宗”為基本單位進(jìn)行管理，加上房屋可能每層的用途不同，或者同一宗地內(nèi)存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出讓時(shí)確定的宗地用途與地上房屋的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途可能不一致。

針對(duì)此類問(wèn)題，基于當(dāng)事人所持的土地出讓合同、規(guī)劃批準(zhǔn)文件等均合法有效、符合登記規(guī)定的事實(shí)，從不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)合法既有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況記載、公示的原則出發(fā)，我局制定了原《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)登記中房屋設(shè)計(jì)用途和土地用途填寫等有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定“房屋竣工后，辦理房地產(chǎn)初始登記時(shí)，土地用途按照土地初始設(shè)定登記證載用途填寫。房屋設(shè)計(jì)用途按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件及附圖等規(guī)劃批準(zhǔn)文件填寫。房屋設(shè)計(jì)用途分為‘居住和‘非居住。規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確整幢建筑為住宅，房屋設(shè)計(jì)用途按‘居住填寫。屬于與住宅相連的、專為本小區(qū)業(yè)主日常生活以及居住的服務(wù)配套用房，且規(guī)劃批準(zhǔn)文件未明確注明商業(yè)等其他用途的，亦按‘居住填寫。規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確注明用途為商業(yè)、辦公等其他性質(zhì)的房屋，房屋設(shè)計(jì)用途統(tǒng)一按‘非居住填寫”。因此，登記機(jī)構(gòu)按規(guī)定分別為申請(qǐng)人辦理了房地統(tǒng)一的首次登記，在新核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書的“用途”欄分別記載了房屋、土地用途，既保障了權(quán)利人合法權(quán)益，又延續(xù)了前期規(guī)劃、供地管理，保證了管理的權(quán)威性和一致性。

二、關(guān)于房、地登記坐落不一致問(wèn)題

房、地兩證記載的坐落不一致主要表現(xiàn)在，某商品房開發(fā)企業(yè)A在出售其開發(fā)的一套商品房給購(gòu)房人B后，持房屋所有權(quán)證、土地使用證向登記機(jī)構(gòu)咨詢相關(guān)登記政策。經(jīng)深入了解，A已經(jīng)為該商品房項(xiàng)目分別辦理了土地、房屋登記，但所持的房、地兩證記載的坐落不一致，房屋所有權(quán)證上記載房屋坐落為“××區(qū)××路35號(hào)”，土地使用證上記載土地坐落為“××區(qū)××路以東、××道以南”。按照統(tǒng)一登記政策需要辦理房地統(tǒng)一的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，須實(shí)現(xiàn)房、地兩證記載坐落信息的一致。

造成坐落不一致有其客觀原因，主要是土地、房屋登記所處的管理階段及依據(jù)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《天津市地名管理?xiàng)l例》第十二條“新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前……申請(qǐng)辦理地名命名手續(xù)……辦理地名命名手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提供下列文件：…… （三）經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖……”的規(guī)定申請(qǐng)辦理地名證明文件，經(jīng)過(guò)施工、竣工，辦理房屋初始登記時(shí)能夠向登記機(jī)構(gòu)提供地名證明文件，但是，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)申請(qǐng)土地登記時(shí)卻無(wú)法提供標(biāo)準(zhǔn)地名文件，造成了房、地登記時(shí)記載的坐落不同。此外，對(duì)于沒有地名證明文件的，需要按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)使兩證用途信息一致。針對(duì)上述問(wèn)題，本著“實(shí)事求是、有序銜接、便民利民”的原則，我局在原《天津市國(guó)有土地房地統(tǒng)一登記發(fā)證的規(guī)定》中進(jìn)行了規(guī)范，登記機(jī)構(gòu)按照“房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名證明文件為準(zhǔn)；對(duì)于無(wú)地名證明文件，且房、地兩證記載的坐落不一致的，按照《房屋所有權(quán)證》的坐落記載”的規(guī)定，對(duì)新取得土地的項(xiàng)目，在辦理土地首次登記時(shí)，按用地批準(zhǔn)文件記載坐落，項(xiàng)目竣工辦理房地首次登記時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)地名文件記載坐落，使房地坐落實(shí)現(xiàn)了一致。

三、關(guān)于房、地登記地號(hào)不一致問(wèn)題

房、地兩證記載的地號(hào)不一致問(wèn)題，主要表現(xiàn)為“地號(hào)”欄是房、地兩證均有的一項(xiàng)內(nèi)容，但在房地統(tǒng)一登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)往往發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人所持的房屋所有權(quán)證、土地使用證所分別記載的地號(hào)卻各不相同且無(wú)法對(duì)應(yīng)。分析其原因，在于歷史上房、地機(jī)構(gòu)分設(shè)，房屋登記部門有“仁義禮智信”的規(guī)則編號(hào)作為地號(hào)，土地登記部門有宗地號(hào)作為地號(hào)，地號(hào)的編制依據(jù)、編制方法不銜接，因此造成分別核發(fā)的房、地兩證記載的地號(hào)不一樣。

針對(duì)此問(wèn)題，本著“協(xié)調(diào)一致、方便管理”的原則，鑒于如果直接粗暴地廢棄一種地號(hào)而采取另一種地號(hào)將會(huì)造成現(xiàn)有的登記檔案管理不便，因此我局在原《國(guó)有土地住宅房地統(tǒng)一登記發(fā)證暫行規(guī)定》中明確，“在證書地號(hào)欄中，應(yīng)填寫國(guó)土資源管理部門提供的宗地號(hào)?？紤]到目前房管部門檔案管理的現(xiàn)狀，暫時(shí)同時(shí)填寫房屋地號(hào)。待包括非住宅在內(nèi)的全部房屋實(shí)行房、地統(tǒng)一登記發(fā)證后，過(guò)渡到填寫宗地號(hào)”，使登記機(jī)構(gòu)有據(jù)可循，實(shí)現(xiàn)了地號(hào)管理的統(tǒng)一。

四、關(guān)于房、地登記附圖記載的房屋狀況不同問(wèn)題

房、地兩證附圖記載的房屋狀況不同也是一類比較多見的登記客體信息不一致問(wèn)題。例如，當(dāng)事人持房屋所有權(quán)證、土地使用證申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記，按規(guī)定需辦理統(tǒng)一的房地登記時(shí)，所持的房證所附《房屋分丘圖》記載的房屋狀況與地證所附《宗地圖》記載的地上房屋狀況不一致。例如，申請(qǐng)人某單位A持房、地兩證來(lái)登記機(jī)構(gòu)咨詢辦理房地統(tǒng)一登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)比較兩證所附的《房屋分丘圖》和《宗地圖》，發(fā)現(xiàn)《房屋分丘圖》中記載的房屋有8幢，而《宗地圖》中記載該宗地上房屋卻有7幢，均屬于《房屋分丘圖》記載的房屋。如何在統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證上粘貼附圖，成為了登記機(jī)構(gòu)必須解決的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)調(diào)閱該房地產(chǎn)以前的房、地登記檔案，發(fā)現(xiàn)A在取得該宗地使用權(quán)后合法建設(shè)了7幢房屋，按規(guī)定分別辦理了房、地登記手續(xù)，取得房、地兩證后，A又在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)建，增建了第8幢房屋，辦理了新的房屋登記手續(xù)，但由于普遍不重視土地登記且為了避免相關(guān)稅費(fèi)，因此沒有辦理土地變更登記，造成了土地使用證所附《宗地圖》上記載的房屋仍為7幢。

經(jīng)分析，兩證附圖記載的房屋狀況不一致，是由于原房、地初始登記后又有建筑物新建或拆除，但沒有同步辦理房、地相關(guān)登記手續(xù)造成的。為了解決附圖不一致的問(wèn)題，按照“依法依規(guī)、銜接一致”的原則，我局在制定原《天津市國(guó)有土地房地統(tǒng)一登記發(fā)證的規(guī)定》時(shí)規(guī)定“房、地已登記，因拆除或新建等導(dǎo)致房、地兩證附圖記載不一致，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更等登記的，應(yīng)先辦理注銷登記或新建房屋初始登記等手續(xù)”，在本例中，登記機(jī)構(gòu)據(jù)此告知當(dāng)事人A在辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)需將《宗地圖》上的房屋狀況進(jìn)行相應(yīng)更新，實(shí)現(xiàn)了房地登記的一致性，維護(hù)了管理的權(quán)威性，保障了權(quán)利人合法權(quán)利。

陳品祿/責(zé)任編輯