魏迎鴻

金昌金浩房地產(chǎn)測繪隊（737100）

某新建多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項目專項實施方案

魏迎鴻

金昌金浩房地產(chǎn)測繪隊（737100）

這里簡要分析了房產(chǎn)測繪的重要性，概述了房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容，基于房產(chǎn)測繪工作流程，以某房產(chǎn)測繪項目為例提出了實測方案，用于解決實際工作中的問題。

房產(chǎn)測繪；實測工程實例；結(jié)論

1 房產(chǎn)測繪基本內(nèi)容

房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作，通常也稱為房產(chǎn)測量。其內(nèi)容包括有:房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。房產(chǎn)測繪目的是為房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。它的作用主要有四個方面:①法律方面的作用；②財政經(jīng)濟方面的作用；③社會服務(wù)方面的作用；④測繪服務(wù)方面的作用。

2 房產(chǎn)測繪實測工程實例

下面以某新建多功能綜合樓為例，闡述房屋實測技術(shù)在新建小區(qū)項目中的應(yīng)用。

2.1 任務(wù)概述

該多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項目，由甘肅某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，總高24層，規(guī)劃總建筑面積約為 25 418 m2，其中1～3層及負一層地下室局部為商場，4～23層為住宅，屋頂為水箱間及電梯機房。商場在臨街展開，與住宅獨立使用。本房產(chǎn)測繪工程的主要目的是產(chǎn)權(quán)登記。具體工作包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算 、房產(chǎn)分戶測量以及成果資料的檢查與驗收等。

2.2 測區(qū)自然地理位置概況

該房地產(chǎn)位東側(cè)緊靠飯店，南側(cè)緊鄰建設(shè)銀行，西、北均為市政道路 ，周邊權(quán)屬關(guān)系簡單清晰，地勢平坦，交通便利 ，控制點分布均勻 ，密度適中。2.3技術(shù)設(shè)汁方案

2.3.1 精度指標

國標將房屋面積的測算精度分為三級，本工程按二級房產(chǎn)測量精度執(zhí)行，其適用范圍為中小城市的中心區(qū)的商品房及其他房屋。

2.3.2 儀器設(shè)備

手持式測距儀 （測距中誤差:正負1.5 mm）、BMF測量軟件、數(shù)碼照相機、記錄設(shè)備。

2.3.3 房產(chǎn)平面控制測量

校核利用竣工測量成果報告書中的平面控制測量成果資料。

2.3.4 房產(chǎn)調(diào)查

由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬關(guān)系簡單清晰，房產(chǎn)調(diào)查的重點為房屋調(diào)查。房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界示意圖。

2.3.5 房屋要素測量

1）準備外業(yè)草圖。外業(yè)記錄以建筑竣工圖復(fù)印件作為草圖（無電子施工圖）；2）外業(yè)實測；3）拍攝建筑物實景照片。一是作業(yè)人員計算時利用，二是檢察人員在檢查時參考。

2.3.6 房產(chǎn)面積計算與共有面積分攤

1）多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)用房、辦公用房，各建筑面積的功能與服務(wù)對象并不相同。因此，對多功能綜合樓不能和普通住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)一次進行分攤，而是應(yīng)按照誰受益（占有、使用）誰分攤的原則，對各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對象分別分攤，即多級分攤。上層領(lǐng)地綜合樓劃分為三個功能區(qū):地下負1層（汽車庫、設(shè)備用房、地下商場和庫房）；地上1～3層為商場；4～23層為完全獨立的塔樓，塔樓為住宅，住宅每層6戶，3種戶型，20層共計120戶。按照 GB/T 17986.1—2000房產(chǎn)測量規(guī)范和建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知（建住字【2002】74號）規(guī)定，采取由上而下的分攤方式，首先分攤整幢的共有建筑面積（屋頂水箱間及電梯機房、各層外墻一半的建筑面積），把它分攤至地下室、1～3層商場、住宅三個功能區(qū)；功能區(qū)再把分攤面積和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起再分攤至功能區(qū)內(nèi)各個層；然后再把功能區(qū)分別的分攤面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起最后分攤至各套或各戶；最后將車位和攤位分別的分攤面積和車位、攤位自身的共有建筑面積加在一起分攤至各單個車位、攤位。套內(nèi)建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的房屋建筑面積。如果各功能區(qū)內(nèi)，各層的結(jié)構(gòu)相同，共有建筑面積也相同，則可免去層這一級分攤，由功能區(qū)直接分攤至套或戶。2）利用AUTOCAD和BMF南方數(shù)字房產(chǎn)測量軟件繪制分層平面示意圖。計算各部位面積。

2.3.7 權(quán)屬備案

市房產(chǎn)測繪成果到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下屬單位市房地產(chǎn)交易中心進行權(quán)屬備案。分戶房表在備案通過之后，由某房地產(chǎn)測繪隊出具，作為房產(chǎn)證的附圖和附表 ，分戶房表不要求備案 。

2.4 產(chǎn)品檢驗和驗收

房產(chǎn)測量成果實行二級檢查一級驗收制，一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。二級檢查由該房地產(chǎn)測繪隊的質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進行。各級檢查驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，必須做好記錄并提出處理意見。

2.5 在房產(chǎn)測繪中一般會遇到的問題和解決辦法

上層領(lǐng)地新建綜合樓地下車位、地下商場（局部），1～3層攤位如果按車位、攤位出售，需具備以下三點。才可分攤計算。

開發(fā)商應(yīng)提供正式的竣工藍圖,在竣工藍圖上，以柱網(wǎng)為基準點，標出詳細的車位、攤位尺寸，標明與柱網(wǎng)和內(nèi)外墻的距離?？⒐に{圖上劃分的車位、攤位，需經(jīng)消防部門蓋章許可，或有設(shè)計院蓋章認可，符合消防要求。地下車位、1～3層攤位，有墻的以墻為界,無墻界的應(yīng)在界限拐角處打地釘，對于車位還應(yīng)標出車位線，地釘定位應(yīng)由委托方提供書面說明，指明是取中還是取邊。

3 結(jié)論

房產(chǎn)測繪是一項非常細致、繁瑣又嚴肅的工作,房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一旦被房產(chǎn)行政管理部門采用，將產(chǎn)生嚴肅的法律效力，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一旦出現(xiàn)問題，將產(chǎn)生較大的社會矛盾。所以，房產(chǎn)從業(yè)人員要有很強的法律意識和工作責(zé)任感。房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員要不斷學(xué)習(xí)房產(chǎn)規(guī)范、政策、法規(guī)，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平,不斷提高房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的專業(yè)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，加強測繪機構(gòu)間交流學(xué)習(xí)，加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。

[1]GB/T 17986-2000,房產(chǎn)測量規(guī)[S].國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布.

[2]中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知（建住房【2002】74號）.