尉耀全

廈門國貿(mào)控股建設(shè)開發(fā)有限公司（361000）

房地產(chǎn)工程管理中的幾個(gè)關(guān)鍵問題探析

尉耀全

廈門國貿(mào)控股建設(shè)開發(fā)有限公司（361000）

為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)又好又快地向前發(fā)展，必須高度重視房地產(chǎn)工程管理方面的工作，以保障質(zhì)量，促進(jìn)建設(shè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。所以對現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理重要性進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)工程管理實(shí)踐中的關(guān)鍵問題，提出相應(yīng)的解決措施，就顯得尤為重要。

房地產(chǎn)；工程管理；關(guān)鍵問題

目前,房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所面臨的市場競爭環(huán)境更加復(fù)雜，競爭關(guān)系更為激烈。為了能夠在市場中站穩(wěn)腳步，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭實(shí)力的提升。從人員、材料、成本、質(zhì)量、進(jìn)度以及安全等方面來看，房地產(chǎn)工程管理仍然存在一定的不足與缺陷。如何完善房地產(chǎn)工程管理已成為業(yè)內(nèi)人士備受關(guān)注的一項(xiàng)課題。

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理的重要性

眾所周知，房地產(chǎn)工程涉及到社會(huì)、企業(yè)、大眾乃至城市建設(shè)發(fā)展的方方面面。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程管理所涵蓋內(nèi)容范圍廣，包括了經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量、效益以及進(jìn)度等多個(gè)方面的目標(biāo)與任務(wù)，是房地產(chǎn)工程管理的核心內(nèi)容。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)工程管理呈現(xiàn)出明顯的同質(zhì)化傾向，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理方法在房地產(chǎn)工程管理領(lǐng)域中的應(yīng)用已經(jīng)非常普遍，發(fā)揮了一定的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本調(diào)節(jié)功能。但新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理必須兼具市場、城市以及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)建與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展需求相適應(yīng)的工程管理框架體系，提升房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的綜合實(shí)力，進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的目的。

2 房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問題

2.1 人員管理的關(guān)鍵問題

施工人員是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中最直接的參與者，會(huì)對工程質(zhì)量產(chǎn)生最為主要的影響。在房地產(chǎn)工程建設(shè)期間，必須最大限度地調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，加強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，提高施工人員素質(zhì)水平，盡可能避免因人為失誤導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還必須完善相應(yīng)的管理制度，將工程建設(shè)責(zé)任落實(shí)到人，定期展開專業(yè)技能培訓(xùn)，促進(jìn)施工隊(duì)伍專業(yè)水平的提升，為工程建設(shè)管理的開展提供科學(xué)依據(jù)與支持。

2.2 材料管理的關(guān)鍵問題

建筑材料作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中最為關(guān)鍵性的物質(zhì)基礎(chǔ)，直接對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格把握材料質(zhì)量關(guān)卡，在材料采購環(huán)節(jié)中兼顧材料質(zhì)量與采購價(jià)格的平衡關(guān)系，在滿足項(xiàng)目建設(shè)性能要求的基礎(chǔ)之上合理控制成本。

2.3 成本關(guān)鍵問題

成本管理的主要工作內(nèi)容是估算工程造價(jià)，科學(xué)管理項(xiàng)目施工中的人力、物力消耗，通過對投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的嚴(yán)格審查，落實(shí)各個(gè)分部、分項(xiàng)工程的造價(jià)水平，及時(shí)掌握建設(shè)期間的盈虧情況，對造價(jià)成本進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

2.4 質(zhì)量關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)自身形象的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)在與施工方簽訂合同時(shí),必須明確落實(shí)房地產(chǎn)工程建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為施工單位現(xiàn)場施工的標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)還必須以施工合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收，以保障項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性。

2.5 進(jìn)度關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工前，建設(shè)方必須匯同施工單位、設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人共同針對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合工程建設(shè)主要內(nèi)容與任務(wù)需求制訂一套科學(xué)且合理的進(jìn)度計(jì)劃方案。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目按期完工的同時(shí)，還需要針對施工期間可能出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行預(yù)防，以免臨時(shí)或突發(fā)性事件對工程施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。

2.6 安全關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視項(xiàng)目施工期間的安全問題，組建安全管理工作小組，落實(shí)安全管理方面的具體制度，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種安全問題進(jìn)行監(jiān)督，以確保安全制度在房地產(chǎn)施工中的有效落實(shí)。為了避免安全事故的出現(xiàn)對房地產(chǎn)工程質(zhì)量以及工期目標(biāo)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須與項(xiàng)目部簽訂詳細(xì)的安全管理責(zé)任文件，以項(xiàng)目經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人，將安全事故責(zé)任落實(shí)到人，以確保安全事故發(fā)生后能夠得到及時(shí)處理。

3 房地產(chǎn)工程管理的措施

3.1 建立健全房地產(chǎn)工程管理模式

熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對備參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查。嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

3.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)方案

施工組織設(shè)計(jì)方案必須兼顧技術(shù)的合理性、工藝的先進(jìn)性、組織的精干性，對工程變更嚴(yán)格控制，項(xiàng)目建設(shè)前需組織各方會(huì)審施工圖紙，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)問題，將修改提前至施工前，以免產(chǎn)生不必要的材料、資金浪費(fèi)。

3.3 嚴(yán)格控制設(shè)備與材料價(jià)格

將競爭機(jī)制引入材料與設(shè)備的價(jià)格管理過程中，在完善招投標(biāo)的基礎(chǔ)之上，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位，以項(xiàng)目質(zhì)量以及價(jià)位為依據(jù)，對材料、設(shè)備的采購價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，完善市場材料、設(shè)備價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)體系。也可根據(jù)市場價(jià)格的變化趨勢，在價(jià)格偏低的整體走勢下囤積部分材料設(shè)備，以減少項(xiàng)目投資。

3.4 做好標(biāo)準(zhǔn)化工程建設(shè)管理

將標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落實(shí)于房地產(chǎn)工程管理實(shí)踐中，詳細(xì)規(guī)定分項(xiàng)工程的實(shí)施目的、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)配置、實(shí)施程序、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及資料管理等方面的內(nèi)容，盡可能消除質(zhì)量安全隱患，預(yù)防質(zhì)量通病的產(chǎn)生。

3.5 強(qiáng)化安全施工

房地產(chǎn)工程管理必須結(jié)合工程管理實(shí)際需求，編制“平安工地”實(shí)施方案，組織展開以平安工地為主題的建設(shè)部署會(huì)議，將專項(xiàng)施工方案審查責(zé)任制、崗前安全培訓(xùn)教育制以及勞動(dòng)用工登記制等相關(guān)制度落實(shí)于施工中。同時(shí)，為確保房地產(chǎn)工程建設(shè)安全性,還必須認(rèn)真排查施工中存在的安全隱患，加強(qiáng)現(xiàn)場施工中的安全防護(hù)與安全生產(chǎn)演練，將安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理模式納入施工中，作為安全管理的基本依據(jù)。

3.6 做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與施工監(jiān)理

落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)前期、建設(shè)過程中、以及建設(shè)后期的三階段安全風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)防工作，根據(jù)不同階段的實(shí)際需求落實(shí)安全管理措施，根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展對項(xiàng)目總體預(yù)案進(jìn)行編制，落實(shí)施工現(xiàn)場危險(xiǎn)源的應(yīng)急預(yù)案措施，通過其他施工參與主體進(jìn)行全面防護(hù)與技術(shù)交底，實(shí)現(xiàn)對危險(xiǎn)事件的科學(xué)預(yù)防。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自身管理水平，以贏得更大的經(jīng)濟(jì)利潤與市場份額，最大限度地保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

[1]張兵建.溝通管理應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的探究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(24)：1639.

[2]王正武.淺談房地產(chǎn)工程管理的有效途徑[J].商品與質(zhì)量, 2016(36)：282-283.