解讀：“房子是用來住的，不是用來炒的”

炒房使得市場需求大大超過真實的居住需求，不僅影響到價格，還會通過價格影響供給，造成資源錯配和嚴重浪費，導致全社會資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動，嚴重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級。

高房價、高地價會嚴重影響一個城市、一個國家的經(jīng)濟社會發(fā)展能力和國際競爭力。強調(diào)住房的居住屬性，就是讓人們不要過分關注住房的投資屬性，不要為了追求虛擬的住房價值而把過多的社會資源投入其中

《人民日報》消息，中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，引得社會高度關注。

怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？記者就這些問題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專家。

哪些行為算炒房

據(jù)清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉所述，人們最熟悉的“炒”，應該是“炒股票”，買了賣、賣了再買，主要通過買賣差價獲利。針對住房的“炒”就是人們常說的“炒房”，它的實質(zhì)是住房投機，基本特征是：買的目的既不是為了自己住，也不是為了租給別人住，而是閑置在那里等待房價漲起來后轉(zhuǎn)手出售。也就是說，買的目的就是為了賣，為了獲得買賣差價或增值收益。

這其中區(qū)分“炒”與“非炒”，或者投機與投資的一般準則是：如果買的目的是為了賣就是炒；如果買了房子，閑置在那里不使用、不出租就是炒；如果買房后，把房子租出去，雖然也不排除業(yè)主在其后的某個時間點把房子賣掉獲得增值收益，但還是可以把這種行為叫做“住房投資”，不屬于“炒”。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，投機性購房具有典型的炒房特征。而對于投資而言，大致分成兩種：第一種是待價而沽的住房投資買賣，這種投資的目的就是為了等過一段價格上漲之后再賣出，它與投機的區(qū)別僅僅在于持有的時間比較長，我認為也算炒房行為；第二種：投資購買長期持有，但用于出租給他人居住，這種投資具有居住屬性。通過購房面積、實際用途、購房杠桿資金比例、買賣時間長短等可以大致確定是否屬于炒房。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，不管租不租，購房數(shù)量也是重要指標。明顯超出自住數(shù)量的，尤其使用了過高杠桿的，也算炒房，比如，炒房團。對此，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所原所長、研究員任興洲表示，怎么算炒房，目前還沒有一個定論，不同人可能有不同的理解。

炒房為啥不可取

住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此，為什么不能拿來“炒”？炒房有哪些弊端，會帶來什么后果？

劉洪玉表示，正是因為住房具有居住和投資雙重屬性，而不是僅有投資的單一屬性，所以才不能“炒”。保障和保護全體居民的住房權(quán)利，是政府的責任，而過分強調(diào)住房的投資屬性，則會損害其居住屬性。比如，炒房推高房價后，會讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力，會形成大量住房資源閑置、導致社會資源浪費，還會讓住房需求信息失真、導致過量供應等等。此外，炒房是基于預期的投機行為，遇到市場不景氣時，投機者最容易出現(xiàn)集體的“預期逆轉(zhuǎn)”，從而誘發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風險。

任興洲也認為，“炒房”的危害是很大的。從過去一年來房價過快上漲的城市來看，炒房帶動了社會的集體恐慌，不斷地、快速地推高房價，造成了房地產(chǎn)泡沫，也使房價嚴重背離了其自身價值和當?shù)匕傩盏氖杖胨?。房地產(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)鏈特別長、與金融聯(lián)系十分緊密，所以當樓市泡沫過高就存在著相當大的風險隱患，一旦泡沫破滅，很可能帶來系統(tǒng)性的風險?！俺捶俊边€對實體經(jīng)濟形成很強的擠出效應，人們不愿意投資實業(yè)，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新，而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

另外，倪鵬飛認為，炒房不僅會拖累居住的基本屬性、導致房價高漲，還會產(chǎn)生許多不能容忍的危害：炒房使得市場需求大大超過真實的居住需求，不僅影響到價格，還會通過價格影響供給，造成資源錯配和嚴重浪費；炒房不創(chuàng)造任何價值，但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤，導致全社會資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動，嚴重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級。

2016年中央經(jīng)濟工作會議突出強調(diào)了住房的居住屬性，讓“炒房”沒有了理論依據(jù)。強調(diào)了居住功能，提出大力發(fā)展住房租賃市場，則能將供需兩端結(jié)合得更好，既解決外來人口居住問題，又解決部分中高收入居民投資問題，從而促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

怎么管住“炒”

2016年，我國部分城市房價出現(xiàn)過快上漲。其中，炒房扮演了推波助瀾的作用。2015年，部分熱點城市的房價上漲了50%以上，買房時還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。市場上有不少人深諳此道，甚至把“炒房”當成了自己的職業(yè)。那么，管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作為常規(guī)手段，哪些應作為非常手段，如何更好地使用？

劉洪玉認為，要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國際上，一般也都會對炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3-5年以內(nèi)的，一般會面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購或購房資格管理可以作為臨時的最后的手段。

比如，2016年國慶前后，先后有二十幾個城市針對房價快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題，出臺了限購限貸等調(diào)控政策，這是比較及時的。從10月和11月的數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預期效果，房價過快上漲勢頭得到了遏制，市場預期趨向平穩(wěn)和理性。從調(diào)控實踐來看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現(xiàn)象來說，還是最有效、最快捷的方式。當然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟的、行政的、法律的手段有機結(jié)合起來，綜合運用，形成“組合拳”。

2017年，一線城市和部分二線熱點城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施，主要是因為現(xiàn)階段推動房價上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會出現(xiàn)反彈，泡沫有可能繼續(xù)推高。當然，在實行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎上，還必須像中央經(jīng)濟工作會議提出的，“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。

（《人民日報》2016.12.19）