耿 林

我國不動產(chǎn)善意取得的制度構(gòu)建

耿 林*

動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得制度在我國《物權(quán)法》中被合并做了同一性規(guī)定，適用幾乎相同的構(gòu)成要件，學(xué)界對此做了較為充分的研究。結(jié)合已有研究成果，作者運(yùn)用比較法資料，在制定民法典物權(quán)編的時代背景下，特別針對物權(quán)法上善意取得的制度構(gòu)建，在綜合分析了動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得的制度原理與構(gòu)成要件異同之后，提出了動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得制度應(yīng)相互獨立的觀點，探討了善意取得制度在未來物權(quán)法編的具體位置安排，并擬定了不動產(chǎn)善意取得的相關(guān)法律條文。

善意取得 不動產(chǎn)善意取得 不動產(chǎn)登記 公信 公示

一、善意取得制度的共同基礎(chǔ)原理

顧名思義，同樣被稱作善意取得制度，動產(chǎn)善意取得與不動產(chǎn)善意取得之間必然有其共相。這些共相在多大程度上存在，是本文探討的核心。但是，無論如何，共相背后的原理一定是動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得的共同理論基礎(chǔ)。

（一）制度目的：交易安全保護(hù)

善意取得制度要調(diào)節(jié)的社會關(guān)系是，一個與實際權(quán)利地位不符的人（無處分權(quán)人）能夠?qū)⒁粋€超出自己利益地位的利益關(guān)系成功轉(zhuǎn)移給另一個人（取得人）。法律制度之所以要賦予無處分權(quán)人如此大的權(quán)利，其目的自然首先不是考慮當(dāng)事人間的利益本身（小局），而是著眼于更大的利益關(guān)系——整個社會的交易安全（大局）。不考慮這個大局，就沒有必要營造那個特別的小局。可以說，在人類早期社會生活中，由于社會交往的簡單以及法律認(rèn)識的不足，沒有一般制度性的法律大局安排，也在情理之中。在現(xiàn)代社會里，由于人口眾多、交易頻繁且復(fù)雜，交易安全保護(hù)顯得尤為重要。無論對動產(chǎn)還是不動產(chǎn)來說，這都是一樣的，是為其共相。

（二）利益關(guān)系

善意取得制度中存在的利益關(guān)系主要是三方面：原權(quán)利人、取得人、社會公共利益。前兩者之間的利益關(guān)系是前述小局的利益關(guān)系，是當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。善意取得制度犧牲的是原權(quán)利人的利益，著重保護(hù)取得人的利益。這種小局制度安排的正當(dāng)性在于大局的利益保護(hù)，即社會公共利益。這個公共利益就是交易安全利益，它是一個靜態(tài)的社會秩序利益，或稱之為制度秩序利益?？梢哉f，局部來看對取得人偏袒的保護(hù)，實際上是對社會秩序的保護(hù)，因為取得人的利益體現(xiàn)著社會的交往秩序。

可見，善意取得制度是著眼于大局的制度設(shè)計，同時仍應(yīng)平衡小局之間的利益關(guān)系，對善意取得的范圍（信賴標(biāo)的）、信賴程度、基礎(chǔ)關(guān)系等加以必要的限制，并通過各種原則與例外的配置，來實現(xiàn)利益平衡。

（三）制度切入點：公示公信制度

交易安全與社會公共利益保護(hù)的正當(dāng)性只有制度化地體現(xiàn)出來，才具有可靠性與操作性。善意取得制度的制度化設(shè)計選取的切入點，是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式。

絕對權(quán)的對世性，要求對其提供法律保護(hù)時通常須有一個讓他人從外部能夠識別該權(quán)利的外部權(quán)利形式。善意取得的基本客體——物權(quán)，也需要這樣一個外部形式。因此，動產(chǎn)的占有與不動產(chǎn)的登記就被發(fā)現(xiàn)或發(fā)明出來，作為彰顯物權(quán)的外部形式。這就是物權(quán)的公示方法。法律制度為突出這種公示效果，專門賦予其一定程度的公信力，以使該形式更可靠地與實際權(quán)利結(jié)合在一起。這對動產(chǎn)與不動產(chǎn)都是一樣的，盡管二者的公示方法不同，公信力強(qiáng)弱也可能有異，但通過公示與公信設(shè)計，為交易安全與社會交往利益提供法律保障的制度切入口的方法與思想是一致的，是為共相。

有學(xué)者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》第106條使用“無處分權(quán)人”，因此我國法規(guī)范及理論是把處分權(quán)作為“善意取得制度的前提條件”，而非似德國法等將“不動產(chǎn)登記簿不正確”作為前提，〔1〕參見魯春雅：《論不動產(chǎn)登記簿的公信力和不動產(chǎn)善意取得制度的區(qū)分》，載《當(dāng)代法學(xué)》2012年第2期，第113頁。屬于兩種不同的立法路徑。這里的“前提條件”類似于本文所使用的“切入點”一語。顯然，該學(xué)者指出了我國《物權(quán)法》第106條沒能明確寫入有關(guān)公示與真實權(quán)利狀況不一致之類的表述，這無疑是有益的。對此不足，只能由學(xué)說予以完善。但是，無處分權(quán)與公示公信果真存在重大的制度差異嗎？對此筆者不敢茍同。所謂無處分權(quán)是指處分人對處分的權(quán)利在權(quán)能上存在瑕疵，其或者根本無權(quán)，或者對權(quán)利的處分受有限制，或者權(quán)利上存在有沒能反映出來的負(fù)擔(dān)（主要對不動產(chǎn)而言）等等，因而權(quán)利人對其未能按照真實權(quán)利狀況予以處分的情形。對此，從善意取得制度角度來說，法律制度對這種無處分權(quán)的處分行為如何處理，仍要回到取得人對無處分權(quán)人的“處分行為”是否信賴的評價層面上來，而所謂對“處分行為”的信賴，實質(zhì)上是處分行為所指向的處分對象（權(quán)利）的公示與真實權(quán)利狀況是否一致的問題。因此，我們不能說無權(quán)處分角度與公示—真實權(quán)利不一致角度是兩種不同的制度，也沒有理由說德國法對動產(chǎn)采用無處分權(quán)路徑，對不動產(chǎn)采用登記簿不正確路徑?！兜聡穹ǖ洹返?92條所說的土地登記簿的正確性之類的用語，與第932條所使用的“（所處分的）物不屬于讓與人所有”并沒有什么本質(zhì)不同。處分人對不正確的土地登記簿上的權(quán)利做出處分，也是無權(quán)處分。其實，德國學(xué)術(shù)資料在不動產(chǎn)善意取得制度中稱讓與人為無處分權(quán)人的情形也比比皆是?！?〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 386, Rn. 6; Manfred Wolf, Sachenrecht, 21. Aufl. C. H. Beck, 2005, S. 244, Rn. 511-512.正如Westermann教授所說，兩者重要的區(qū)分在于作為權(quán)利表象基礎(chǔ)的登記簿與占有的不同?！?〕Westermann et al., Sachenrecht, 8 Aufl. Mueller 2011, S. 705.本文之所以主張以公示公信作為切入點，是因為無權(quán)處分離具體的制度設(shè)計方案距離較遠(yuǎn)，不能更好地描述重點。善意取得制度是以保護(hù)取得人與交易安全為重點，而無權(quán)處分是以保護(hù)權(quán)利人為重點，是無權(quán)處分制度的切入點。這樣劃分能夠更好地識別不同制度。

（四）制度設(shè)計框架

1.權(quán)利表象原則

如前所述，公示公信是善意取得制度的切入點和基本前提。可以說，無公示公信制度，則無善意取得制度。但是，公信力可能產(chǎn)生兩方面實際的現(xiàn)象，一是正確的公信，一是錯誤的公信。前者是物權(quán)制度的常態(tài)，也是法律制度所期望的正常后果。后者則是公信制度的副產(chǎn)品，因為當(dāng)事人對與事實權(quán)利狀況不一致的公示方法產(chǎn)生了錯誤的信賴。此時的公示是一個不正確的公示，是一個權(quán)利表象或稱權(quán)利假象、權(quán)利外觀（Rechtsschein）。錯誤信賴就是對權(quán)利假象產(chǎn)生了信賴。既然公示方法是法律所創(chuàng)設(shè)與維護(hù)的制度，法律又賦予其公信力，目的就是要讓人相信它。如果對權(quán)利表象產(chǎn)生錯誤信賴的人一概不予保護(hù)，便與公信力制度相違背。因此，權(quán)利表象原則（Rechtsscheinsprinzip）是創(chuàng)設(shè)善意取得制度的基本原理?！?〕Westermann, Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C. F. Mueller, Karlsruhe, 1951, S. 208-209.表象的存在是為了使人信賴，因此權(quán)利表象原則包含了表象與信賴兩個要素，二者是一對表里關(guān)系。二者的結(jié)合構(gòu)成善意取得制度核心要件的原則性的一面，即肯定性的一面。在制度邏輯上，只有首先構(gòu)成這一要件，才會構(gòu)成善意取得。這對動產(chǎn)與不動產(chǎn)均一體適用。

2.表象信賴矯正原則

顯然，對所有錯誤信賴的人一律予以保護(hù)，也不符合正當(dāng)性要求與比例原則，因此對不當(dāng)引起錯誤表象的情形或者因不當(dāng)公示而產(chǎn)生錯誤信賴的情形，有必要再設(shè)定條件加以矯正。這可以稱之為表象信賴矯正原則。由于信賴取決于兩個因素，一是信賴的對象，一是信賴的主體（信賴人），限制的方法也需要針對這兩方面展開。就信賴對象而言，對動產(chǎn)而言是占有，對不動產(chǎn)來說是登記簿的錯誤登記。因此，合理的限制方法就是要求導(dǎo)致動產(chǎn)占有與所有權(quán)人分離的事實須是真實所有權(quán)人基于自己的意思造成的。也就是說，脫手占有等情形被限制適用善意取得。這對不動產(chǎn)并不適用。就信賴的主體而言，自然是要求信賴人的信賴在主觀上必須是善意（Guter Glaube；Redlicher Glaube）的。善意是誠信的主觀要求，是廣義誠實信用的一部分。這一要求也將善意取得制度納入誠實信用原則的調(diào)整體系之中。這種從客觀事實與主觀信賴角度對其產(chǎn)生原因的要求，或者說以此來對權(quán)利表象原則加以的矯正，也被稱為誘因原則（Veranlassungsprinzip）?！?〕Westermann, aaO., S. 209-210.后來，該原則又被修改為風(fēng)險原則（Risikoprinzip），以期能夠更準(zhǔn)確地揭示其核心內(nèi)容：所有權(quán)人應(yīng)對其不當(dāng)行為所帶來的風(fēng)險承擔(dān)不利后果?！?〕Westermann et al., Sachenrecht, 2011, S. 411-412.

因此，與表象原則的兩個要素相對應(yīng)，表象信賴矯正原則也分為兩個要素，即表象矯正與信賴矯正。表象信賴矯正原則是對過寬的權(quán)利表象原則的合理限制，從而使善意取得制度設(shè)計得更加符合實質(zhì)正義的要求。這一矯正原理以及其中的信賴矯正原則是善意取得的共相。

3.基礎(chǔ)關(guān)系限制

權(quán)利表象及其矯正原則，是善意取得的核心原理。完善的善意取得制度還有賴于其基礎(chǔ)關(guān)系規(guī)則。基礎(chǔ)關(guān)系決定了哪些類型或者性質(zhì)的行為才可以構(gòu)成善意取得。可見，基礎(chǔ)關(guān)系的要求在一定程度上也是對善意取得構(gòu)成的合理限制。

第一，交易行為。與善意取得的公正性相關(guān)，動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得方式都要求通過交易行為來取得物權(quán)。首先，交易行為（Verkehrgeschaeft）是一種法律行為。與法律行為取得相對的是兩種情形，一是基于國家主權(quán)的取得行為，一是法定取得。前者以征收為例，其效果的發(fā)生是基于公法目的，并不是私法上的善意取得所能夠賦予其效果的?！?〕Kohler Jürgen Kohler: Gutglaubensschutz im Grundstücksrecht bei Erwerb kraft Gesetzes?Jura 2008, 321.所以，如果是對特定物所實施的征收，那么無論該物的所有權(quán)屬于誰都不影響征收?！?〕Westermann, aaO., S. 393.這一點對同樣屬于基于國家主權(quán)行為取得的強(qiáng)制執(zhí)行來說，表現(xiàn)得也十分明顯。執(zhí)行機(jī)關(guān)錯誤地信賴權(quán)利表象而執(zhí)行了權(quán)利人的財產(chǎn)，顯然不可以受到善意取得的保護(hù)?！?〕Kohler: Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2017. §892, Rn.29.對于法定取得來說，由于此類取得屬于典型的原始取得，其應(yīng)按照法律預(yù)先規(guī)定的要件發(fā)生效果，因此不存在事后的當(dāng)事人善意信賴權(quán)利假象的問題。例如，誤以為是無主物而加以先占，并不能取得所有權(quán)。在德國法上，土地抵押權(quán)人拋棄其抵押權(quán)，法律規(guī)定由所有權(quán)人享有所有人抵押。這種情形下，如果抵押權(quán)系錯誤登記，則所有權(quán)人不能根據(jù)善意取得享有該抵押權(quán)?！?0〕AaO. Rn. 31.同樣，財產(chǎn)的概括繼承也具有法定取得的性質(zhì)，因此，無論繼承人是基于法定繼承還是遺囑繼承，在德國法上都不會適用善意取得。這對公司法或者合伙法中權(quán)利的概括繼承也一樣。在取得公司或合伙股份時，對共同共有方式的土地所有權(quán)的取得，不得因為系從錯誤登記的股東處取得而適用善意取得?！?1〕參見［德］鮑爾/施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第496頁。

其次，交易行為意味著交易雙方系不同的行為人。從這個意義上說，交易行為是一種特殊的法律行為。它要求，除了讓與人之外，在取得人方面，一個交易行為必須至少有一個其他人存在，并且該其他人在經(jīng)濟(jì)利益上不可以被看做是讓與人。善意取得只有在交易行為意義上的法律行為場合才有可能。〔12〕Vieweg/Werner, Sachenrecht, Carl Heymanns Verlag, 2003, S. 439-440.這個道理也很簡單。如果一個人將錯誤登記在自己名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給自己擁有股份的公司，讓該公司善意取得該土地使用權(quán)，顯然缺乏正義性。這一規(guī)則還可用于防范我國實踐中有人利用近親屬關(guān)系惡意轉(zhuǎn)移登記錯誤的不動產(chǎn)，〔13〕參見孟勤國、蔣光輝：《不動產(chǎn)善意取得的善意標(biāo)準(zhǔn)及善意認(rèn)定》， 載《河南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報》2013年第3期，第91頁。而無需放松主觀惡意的標(biāo)準(zhǔn)，因為欠缺處分行為本身的行為與處分人的同一性沒有本質(zhì)區(qū)別，因此就不是善意取得制度保護(hù)的范圍?！?4〕Karl-Heinz, Gursky, Staudingers Kommentar, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 423.

此外，關(guān)于法律行為還可能存在爭議的是，這里的法律行為是指不區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為時的法律行為（合同），還是指區(qū)分之后的債權(quán)行為或物權(quán)行為，以及無論是否區(qū)分，相當(dāng)于負(fù)擔(dān)行為的合同是否應(yīng)當(dāng)有效〔15〕參見王利明：《善意取得制度的構(gòu)成》， 載《中國法學(xué)》2006年第4期，第91-94頁。。在德國法上，由于嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為，理論上的通說毫無疑問都將法律行為或交易行為指向物權(quán)行為，法律行為必須是根據(jù)當(dāng)事人的意思直接以土地權(quán)利的讓與或負(fù)擔(dān)為對象。換言之，欠缺有效的負(fù)擔(dān)行為對善意取得并不發(fā)生影響，〔16〕Kohler: Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2017. §892, Rn. 25.負(fù)擔(dān)行為被原則上隔離在處分行為之外，因此，說法律行為也好，說交易行為也罷，都是指直接對土地權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、設(shè)定、負(fù)擔(dān)與拋棄等行為。再用強(qiáng)制執(zhí)行舉例。通常強(qiáng)制執(zhí)行屬于主權(quán)行為，并不屬于法律行為，但是如果通過法院審判后判決確定債務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)定或轉(zhuǎn)讓一項權(quán)利，該判決即具有替代當(dāng)事人意思表示的既判力效果，可以成立善意取得。不同的是，如果因為在土地上或一項權(quán)利上的一個金錢債權(quán)被執(zhí)行，而該土地或權(quán)利的所有權(quán)人或享有人又錯誤地登記在強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人的名下，就不可以構(gòu)成善意取得。因為，根據(jù)一般原則，只有真正的債務(wù)人財產(chǎn)才應(yīng)負(fù)責(zé)任，而在因金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行全部范圍中，善意取得都被排除。真正的所有權(quán)人可以第三人異議之訴來予以防衛(wèi)?！?7〕Vieweg/Werner, Sachenrecht, Carl Heymanns Verlag, 2003, S. 440.

在我國法中有不同的觀點，有主張債權(quán)行為（即“轉(zhuǎn)讓合同”）必須具備且有效的，〔18〕參見王利明、尹飛、程嘯：《中國物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年版，第150頁。也有學(xué)者明確指出，德國學(xué)理與中國法律及學(xué)理存在的差異決定了我國法上的善意取得從體系解釋出發(fā)，應(yīng)放棄堅持法律行為有效的觀點?！?9〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》，中國人民大學(xué)出版社2011年版，第205-215頁。對此學(xué)術(shù)爭鳴，立法可繼續(xù)持開放態(tài)度。因此，在本文擬定的條文中僅強(qiáng)調(diào)以交易行為完成的物權(quán)變動。

第二，有償性。善意取得是否必須以有償為要件，在德國民法典立法過程中存在著激烈的爭論。普魯士的法律以及多數(shù)邦的法律都沒有將土地登記簿的公信制度運(yùn)用到無償取得的抵押或所有權(quán)的取得上，只有梅克倫堡等少數(shù)邦的法律將無償與有償一樣看待。〔20〕Motive zu dem Entwurfe eines Buergerlichen Gesetzbuch fuer das deutsche Reich, Band 3, Verlag von J. Guttentag, 1888, S.212.《德國民法典》第一委員會一反傳統(tǒng)，將有償與無償不作區(qū)分，這一做法在第二委員會產(chǎn)生了激烈爭論。18位委員會成員投票結(jié)果是9:9打成平局，最終由委員會主席投下決定性一票，決定不區(qū)分有償無償，均可適用善意取得。這主要是考慮到應(yīng)避免對抽象法律行為理論造成體系性沖突，使權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為取決于一個原因關(guān)系——有償性。但是，第二委員會并不認(rèn)為在無償情形下取得人有什么值得保護(hù)的地方，因此又通過不當(dāng)?shù)美贫仍俅蝿儕Z其“善意”取得的利益?！?1〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 385.所以，形式上的不區(qū)分最終實現(xiàn)了區(qū)分的效果。因此，我國現(xiàn)行法（《物權(quán)法》第106條第1款第2項“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”）直接衡量了當(dāng)事人之間的利益關(guān)系與交易安全保護(hù)的必要性，采用區(qū)分方法，不失為一種簡潔明快的處理方式，應(yīng)予以維持。

（五）小結(jié)

由上可知，動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得制度在制度目的、利益關(guān)系和制度的切入點方面都是共同的，在具體制度設(shè)計框架方面也采用相同的結(jié)構(gòu)與要求，后者更是可以表現(xiàn)為在具體規(guī)則上的共同性。

二、不動產(chǎn)善意取得制度的獨立性

共相代表動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得的親緣關(guān)系，異相則可能反映出二者的獨立性。因此，不動產(chǎn)善意取得是否應(yīng)當(dāng)獨立規(guī)制，取決于該制度與動產(chǎn)善意取得制度的差異性。首先，二者之間存在著權(quán)利表象帶來的天然事實上的差異性：不動產(chǎn)的登記與動產(chǎn)的占有?；谶@一事實差異，是否存在規(guī)則上差異的必要性？在一定程度上，這首先是一個價值判斷問題。

（一）交易的重要性

不動產(chǎn)對人類具有特別重要的意義，這不僅是因為土地的稀缺與有限性，因為其具有更高的經(jīng)濟(jì)價值，還因為土地是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是人類之個體與整體“生存基礎(chǔ)意義上的‘財產(chǎn)’基礎(chǔ)”。〔22〕參見［德］鮑爾/施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第18頁。因此，法律制度對不動產(chǎn)交易的安全保障就應(yīng)當(dāng)更加重視。德國法上對不動產(chǎn)交易設(shè)置的各種警示性保護(hù)措施，值得我國認(rèn)真對待。比如，《德國民法典》第311b條〔23〕原第313條，經(jīng)2000年《德國債法現(xiàn)代化法》調(diào)整至第311條a項。關(guān)于土地合同的公證證書形式要求、第925條〔24〕第925條是第873條不動產(chǎn)物權(quán)合意（Einigung）形式自由的特別規(guī)范，是專門對所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意的形式強(qiáng)制要求。關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意（Auflassung）的公證或雙方親自在登記機(jī)關(guān)面前作出的形式強(qiáng)制要求，都充分體現(xiàn)出對不動產(chǎn)權(quán)利的特殊重視。甚至《土地登記條例》第19條關(guān)于登記時進(jìn)一步要求登記申請（Antrag）和登記同意（Eintragungsbewilligung），也可以看作是這一認(rèn)真對待思想的延續(xù)。這與《德國民法典》第929條關(guān)于動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的形式自由的合意（Einigung）加交付（Uebergabe）要件完全不同，體現(xiàn)出完全不同的保護(hù)觀念。此外，對不動產(chǎn)而言，法律交易上的透明性也有理由作出要求更高的公信力保護(hù)。至少，“與登記過程相連的信賴保護(hù)，因為高昂的土地經(jīng)濟(jì)價值，比起動產(chǎn)交易中的保護(hù)來就尤為重要?！薄?5〕Vieweg/Werner, Sachenrecht, Carl Heymanns Verlag, 2003, S. 438.這一點尤其體現(xiàn)在登記簿公信力的保護(hù)上。

（二）權(quán)利表象的差異性

不動產(chǎn)的公示方法——登記，是財產(chǎn)法制度中的一大發(fā)明。登記克服了不動產(chǎn)占有公示不明確的弊端，又很好地兼顧了不動產(chǎn)無法移動、價值大及交易不頻繁的特點，使得廣袤的土地及其地上建筑物在小小的人為制作的本本上清晰再現(xiàn)，讓人有登泰山而小魯、坐中軍帳而運(yùn)籌帷幄的氣勢與感覺。

當(dāng)然，這種氣勢與感覺必須建立在登記簿制度須賦予公信力之上。無公信，無信賴。很多國家賦予土地登記簿以公信力，而我國《物權(quán)法》是否承認(rèn)土地登記簿的公信力，仍有爭議?！?6〕參見孟勤國、申惠文：《我國〈物權(quán)法〉沒有承認(rèn)登記公信力》，載《東方法學(xué)》2009年第5期，第92-100頁。雖然從《物權(quán)法》第16條的表述自身不能清楚地看出這一點，但是，從我國物權(quán)法建立不動產(chǎn)善意取得制度來看，不承認(rèn)公信力就沒有善意取得，據(jù)此可以推論，我國法也承認(rèn)不動產(chǎn)登記簿的公信力?！?7〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》（上冊），清華大學(xué)出版社2011年版，第204頁。如果必須有這一結(jié)論的話，剩下的工作就是如何通過法律解釋，為這一結(jié)論尋求出適當(dāng)?shù)姆梢罁?jù)。

登記公示與占有公示在公示的強(qiáng)度上存在著明顯的不同。登記是人為的制度設(shè)計，是在國家主導(dǎo)下實現(xiàn)的制度，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性、可靠性。占有是自然的方法，具有復(fù)雜的不確定性。因此，如果對在此基礎(chǔ)上建立的信賴制度一視同仁，就會有失周全。

無論一國立法用語如何表述，善意取得最終的指向都是取得人對什么信賴錯了，從而構(gòu)成善意。所以，不動產(chǎn)善意取得中善意信賴的客體是土地登記簿的內(nèi)容，進(jìn)言之，系登記簿登記不正確?！?8〕參見［德］鮑爾/施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第490頁。如果土地登記簿的內(nèi)容不符合真實的權(quán)利狀況，即，如果形式的權(quán)利狀況與實質(zhì)的權(quán)利狀況不符，土地登記簿就是不正確的。不正確涉及的是土地登記簿公信的對象，它包括兩大方面的內(nèi)容：土地登記簿的正確性與完整性推定，具體而言，它指土地登記簿的積極與消極公示。積極公示推定的是，對被登記人來說，權(quán)利應(yīng)像其登記的那樣存在（被登記的物權(quán)推定其存在）；消極公示推定，沒有被登記的或者不正確涂銷的權(quán)利及其處分限制不再存在。就登記公示的范圍而言，不動產(chǎn)公示推定中的消極公示推定是動產(chǎn)公示中所不可能具備的內(nèi)容，故二者之間就此存在著顯著的差別。

不動產(chǎn)善意取得的保護(hù)范圍僅涉及能夠?qū)е路梢饬x上登記簿不正確的那些事實要件，也就是說，涉及有登記能力的權(quán)利或者有登記能力的相對的處分限制的存在或不存在。所以，在德國法中，在（土地登記簿）狀態(tài)目錄中的純粹的事實說明，比如關(guān)于經(jīng)濟(jì)類型、地塊面積或者人的關(guān)系（權(quán)利能力、行為能力、職業(yè)說明等），很少能夠像沒有登記的權(quán)利、限制或負(fù)擔(dān)那樣，被納入不動產(chǎn)善意取得的考慮范圍。造成土地登記簿不正確的原因很多，可能是由于登記機(jī)關(guān)的瑕疵行為、其他有法律意義的改變（繼承）、物權(quán)行為的無效或者當(dāng)事人合意的欠缺等?！?9〕Vieweg/Werner, Sachenrecht, Carl Heymanns Verlag, 2003, S. 441-442.

所有這些只能在不動產(chǎn)公示與公信中才能發(fā)生的現(xiàn)象，構(gòu)成了不動產(chǎn)善意取得的特殊風(fēng)景，不會與動產(chǎn)善意取得規(guī)則共享規(guī)則，因此具有特殊性。

（三）表象矯正與信賴矯正的差異性

1.表象矯正的差異性

如前所述，表象矯正的典型形式是動產(chǎn)中要求客觀表象的形成是由于原權(quán)利人的有意識行為造成的，比如出借等。這就是所謂“風(fēng)險原則”的考量因素。對應(yīng)于不動產(chǎn)登記這一不動產(chǎn)中的權(quán)利表象，是否存在相同的分析結(jié)構(gòu)呢？答案是否定的。與動產(chǎn)信賴表象限制不同，不動產(chǎn)信賴保護(hù)中并不要求通過誘因原則矯正來實現(xiàn)。因此，其表象原則是一種“純粹的表象原則”?！?0〕Westermann, Die Grundlagen des Gtuglaubensschutzes, JuS 1963, 1, 7; Wiegand, Der Oeffentliche Glaube des Grundbuchs,JuS, 1975, 205, 207 f.因為，經(jīng)由國家機(jī)關(guān)和詳細(xì)的登記程序規(guī)范所運(yùn)行的不動產(chǎn)登記簿，創(chuàng)設(shè)了一種特殊的強(qiáng)力保障，以使人相信登記簿內(nèi)容通常都能正確地表明其與真實權(quán)利狀況相一致?！?1〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 386.此外，不動產(chǎn)登記簿錯誤也并不一定與真實權(quán)利人的行為有關(guān)，比如土地登記機(jī)關(guān)因疏忽而沒有登記、錯誤登記等，追究登記表象的風(fēng)險歸責(zé)由于涉及的復(fù)雜情形因而也較為復(fù)雜。對登記簿錯誤的產(chǎn)生，既不考慮原權(quán)利人的意思，也無須原權(quán)利人對其行為與登記簿錯誤形成之間有因果聯(lián)系，不論不動產(chǎn)登記簿錯誤是否由原權(quán)利人引起，都不影響對取得人的保護(hù)，〔32〕參見魯春雅：《論不動產(chǎn)登記簿的公信力和不動產(chǎn)善意取得制度的區(qū)分》，載《當(dāng)代法學(xué)》2012年第2期，第116頁。就是一個理想的解決方案。正如Westermann教授所說，不動產(chǎn)法上的善意保護(hù)僅僅建立在權(quán)利表象原則之上，并沒有一個像動產(chǎn)善意保護(hù)那樣的同時存在權(quán)利表象原則與誘因原則的平行制度?！?3〕Westermann, Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C. F. Mueller, Karlsruhe, 1951, S. 386.

2.信賴矯正的差異性

善意的要求是對權(quán)利表象信賴原則的一般限制。也就是說，無論動產(chǎn)、不動產(chǎn)，都需要用善意來調(diào)節(jié)原權(quán)利人與取得人之間的利益關(guān)系。

就土地登記簿的公信力來說，由于其具有更高地權(quán)利安定性標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)著國家公示手段的權(quán)威，且公示的可控性也遠(yuǎn)非動產(chǎn)占有的復(fù)雜表象可以比擬，因此在善意限制的標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)當(dāng)有所放松，不動產(chǎn)善意取得制度對取得人的主觀要件只提出最低的要求?！?4〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 386.僅要求排除取得人故意知曉土地登記簿錯誤便可構(gòu)成善意，以便在形式上體現(xiàn)出不同公示方式在效力上的差異，也在實質(zhì)上更好地維護(hù)土地登記簿的公信力。故意知曉，是對取得人的主觀要件要求的較低的要求，其僅要求取得人在主觀上的確真的知道登記簿錯誤，即所謂“積極的知曉（positiv bekannt）”登記簿錯誤。因此，取得人對不正確性的重大懷疑或指望登記的不正確性，也無妨。并且，對取得人來說，他并不負(fù)有調(diào)查義務(wù)。

在具體適用中，排除故意的善意標(biāo)準(zhǔn)仍有一定的擴(kuò)大解釋空間。比如，取得人知道權(quán)利人的爭議正處于訴訟系屬中，或者知道是一個可撤銷的行為，則視為知道登記簿不正確。如果取得人固執(zhí)己見，不聽律師等告知的土地登記簿不正確的事實，堅持認(rèn)為土地登記簿正確，也不會按照其主觀認(rèn)識認(rèn)定其“不知道”，而應(yīng)視為知道?！?5〕Westermann et al., Sachenrecht, 2011, S. 711.這種原則規(guī)定與緩和技術(shù)的配合，可以最大限度地實現(xiàn)對土地登記簿更強(qiáng)公信力的維護(hù)，并兼顧個別正義的衡平。

可見，在信賴矯正方面，雖然動產(chǎn)與不動產(chǎn)都要求用善意來對信賴作出限制，但是由于不動產(chǎn)登記簿強(qiáng)大的公信效力，以至于不能也沒有必要像對動產(chǎn)公示的信賴那樣提出過高的善意標(biāo)準(zhǔn)限制。這是對二者限制的差異性一面。

（四）取得人無法控制的風(fēng)險排除：善意判斷的時點

善意的判斷時點在我國理論界一向有取得說與申請說的爭論。前者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以權(quán)利取得時（即登記時）為判斷時點，因此在登記前都必須善意；后者主張可以借鑒德國法上的規(guī)則，以提出登記申請的時間為準(zhǔn)，即在登記申請前必須善意，此后是否善意對善意取得不發(fā)生影響?！段餀?quán)法》通過前我國有學(xué)者持申請說，〔36〕參見王利明：《善意取得制度的構(gòu)成》，載《中國法學(xué)》2006年第4期，第85頁。但是，作者似乎后來又改變了學(xué)術(shù)觀點，持登記說，參見王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，載《政治與法律》2008年第10期，第7頁。這可能是本著不同的寫作基點所致，前文系采用立法論，后文系針對生效的《物權(quán)法》規(guī)定而作，采用的是解釋論。但此后學(xué)者通常持取得說?！?7〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》（上冊），清華大學(xué)出版社2011年版，第216頁。

其實在德國的學(xué)說中，判斷善意的時點原則上采取的是取得說?！?8〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 473; Vieweg/Werner,Sachenrecht, S. 445.因此，取得人原則上必須在其權(quán)利取得完成時處于善意狀態(tài)。如果登記在先，合意在后，則合意時必須善意；如果像抵押證書移轉(zhuǎn)情形等無須登記而僅須交付證書的，則應(yīng)在交付證書時善意?！?9〕Staudinger aaO., S. 474.對知曉土地登記簿不正確的決定性時點，原則上是權(quán)利取得完成的時點，也就是最后取得要件完成的時點。動產(chǎn)、不動產(chǎn)善意取得均遵循這一標(biāo)準(zhǔn)。

但是，上述一般規(guī)則在不動產(chǎn)善意取得中卻不是常態(tài)，因為不動產(chǎn)交易中常態(tài)的情形是先有合意后有登記。其間存在一個特別的事實，即當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請。通常，在當(dāng)事人提出申請后，登記機(jī)關(guān)從審查到?jīng)Q定給予辦理登記，是一個不受申請人控制的階段。把登記最終完成的時間偶然性所帶來的風(fēng)險分配給誰，是立法者的價值衡量問題。德國法理論認(rèn)為，由于取得人對申請?zhí)峤恢蟮牡怯洐C(jī)關(guān)何時予以登記在時間上無法施加任何影響，登記機(jī)關(guān)完全可能因為自己的原因而拖延登記，因此把這一風(fēng)險分配給取得人自然沒有道理。〔40〕Staudinger, aaO., S. 474.我國也有學(xué)者對此理由予以認(rèn)同?！?1〕參見王利明：《善意取得制度的構(gòu)成》，載《中國法學(xué)》2006年第4期，第85頁。

據(jù)此我們可以得出結(jié)論說，在原則上，對任何善意取得來說，判斷善意的有意義的時點都是法律行為最后生效要件具備的時點。因此，如果法律行為還存在其他要件，例如在無代理權(quán)時被代理人的追認(rèn)、國家機(jī)關(guān)根據(jù)公法的批準(zhǔn)，則取得人在追認(rèn)或批準(zhǔn)時也必須是善意的。僅僅是在追認(rèn)（或批準(zhǔn)）與登記之間，惡意不會發(fā)生不利影響。由于不動產(chǎn)善意取得人對登記申請?zhí)岢龊鬅o法影響登記審查時間，才例外地將判斷其善意的時點提前至登記申請?zhí)岢鰰r。但是，只有當(dāng)取得人和出讓人都從各自角度完成其必要的要件，且取得僅僅取決于通過登記機(jī)構(gòu)的登記時，時點的前移才是合理的。符合此要件，取得人在提出登記申請之后知曉登記簿錯誤，并不妨礙其善意取得。

可見，不動產(chǎn)善意取得在善意限制的判斷時點上，也應(yīng)當(dāng)與動產(chǎn)有所區(qū)別。這是登記與占有之間的差異決定的。如果忽視這種差異，在規(guī)則上做統(tǒng)一處理，在一定程度上會損害制度的公正性。

我國《物權(quán)法》第106條第1款第1項規(guī)定的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的”，從文意上通常應(yīng)理解為受讓要件最后完成時，即不動產(chǎn)登記時，這并不符合前述分析的立法論上的理由。

（五）異議登記的信賴限制

異議登記不同于更正登記。后者主要是在實體法意義上對登記簿的錯誤予以實質(zhì)糾正，而異議登記僅具有從程序上對真正權(quán)利人予以臨時保護(hù)的意義。也就是說，登記更正請求權(quán)旨在消除登記錯誤，而異議登記旨在臨時性消除錯誤登記給他人造成的不當(dāng)信賴。因此，僅靠異議登記本身無法消除登記錯誤，故第19條第2款規(guī)定有通過訴訟方式來最終解決是否存在登記錯誤的爭議。據(jù)此學(xué)理普遍認(rèn)為，我國異議登記制度，如同德國異議登記一樣，都應(yīng)具有限制物權(quán)義務(wù)人對土地登記簿信賴的作用。〔42〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》（上冊），清華大學(xué)出版社2011年版，第188-189頁。這才是異議登記的最直接目的與效果。與之類似，《德國民法典》第899條第1款規(guī)定的異議登記針對的是土地登記簿的正確性，其本質(zhì)不在于為權(quán)利人創(chuàng)設(shè)一種物權(quán)或改變物權(quán)的內(nèi)容，而僅僅是一種保護(hù)性登記，以防止可能的不正確登記所帶來的公信危險，防止因公信導(dǎo)致異議人物權(quán)的喪失?！?3〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar, aaO., S. 647.遺憾的是，我國《物權(quán)法》第19條第2款主要是從程序上對異議登記作出規(guī)定，并沒有明確規(guī)定其法律效果。

可見，異議登記制度與不動產(chǎn)的善意取得制度存在著天然的內(nèi)在聯(lián)系。善意取得制度的主要目的是通過公示公信這一權(quán)利表象原則來保護(hù)交易安全，但為了當(dāng)事人之間的利益平衡，同時也會對公示、公信的過分效果加以限制。異議登記即為涉此限制的制度之一。因此，異議登記制度屬于專門針對不動產(chǎn)物權(quán)登記簿錯誤的臨時性保護(hù)措施，其對公信力限制的作用主要適用于不動產(chǎn)善意取得。至于是否有可能適用于需要登記的特殊動產(chǎn)，不在本文的討論范圍。

我國《物權(quán)法》第106條將動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得做統(tǒng)一規(guī)定，沒能特別指出其中的差異性規(guī)則，故也沒有規(guī)定異議登記的公信力限制。不過，我國學(xué)理通常均對此予以認(rèn)可。〔44〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》（上冊），清華大學(xué)出版社2011年版，第189頁；常鵬翱：《異議登記的法律制度構(gòu)建——法律移植的微觀分析》，載《中國法學(xué)》2006年第6期，第44-55頁。

（六）小結(jié)

綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)，動產(chǎn)善意取得與不動產(chǎn)善意取得有著共同的一般思想，其目的都是對交易安全與社會秩序的保護(hù)，其產(chǎn)生基礎(chǔ)都是有償?shù)慕灰仔袨?，其出發(fā)點都是基于物權(quán)的公示技術(shù)與公信技術(shù)（權(quán)利表象信賴原則），其在對各種利益衡量方面都是在權(quán)利表象原則的基礎(chǔ)上對信賴作出合理限制（信賴矯正），以使各方面利益關(guān)系得到平衡。但是，因為二者存在基本公示方法上的差異，也有必要在制度上為其配置一些不同規(guī)則。這些差異不可以被簡單忽略，且有必要獨立作為一組規(guī)則體現(xiàn)出來，以集中調(diào)整不動產(chǎn)善意取得現(xiàn)象。

三、不動產(chǎn)善意取得的條文擬定

鑒于制度構(gòu)建的主題，本文有必要對前述理論分析以條文的方式作出歸納與整理，一是可以使論文所討論的問題在結(jié)論上更清晰與系統(tǒng)，二是期望可以為未來的民法典物權(quán)編修訂提供一點參考。

（一）擬定條文

第X+1條【不動產(chǎn)登記簿的公信】

登記在不動產(chǎn)登記中的權(quán)利，推定為正確。已登記的權(quán)利推定為真實存在，未登記的權(quán)利推定為不存在。

第X+2條【不動產(chǎn)權(quán)利的善意取得】

通過交易行為善意且有償取得他人已登記的不動產(chǎn)權(quán)利的，不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容視為正確，除非在提出登記時存在異議登記或者取得人知道登記簿不正確。

取得人不負(fù)有查閱登記簿的義務(wù)。

第X+3條【判斷善意的時點】

判斷取得人是否知道的時間以取得人提出登記申請時的時間為準(zhǔn)。只要取得人具備善意取得的其他要件，取得人在提出申請后知道登記簿不正確并不影響其善意取得。

第X+4條【代理關(guān)系中的善意】

在代理關(guān)系中，善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)以代理人的認(rèn)識為準(zhǔn)；但是，如果被代理人明知土地登記簿與真實權(quán)利狀況不一致而委托代理人作出意思表示，則以被代理人的認(rèn)識為準(zhǔn)。

第X+5條【原權(quán)利人的請求權(quán)】

原權(quán)利人在喪失權(quán)利后，可根據(jù)不當(dāng)?shù)美筠D(zhuǎn)讓人返還其所得利益，也可以要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第X+6條【其他不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利取得的準(zhǔn)用】

預(yù)告登記、不動產(chǎn)順位等已登記的與不動產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的地位，準(zhǔn)用不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定。

為清償債務(wù)為目的，需要對已登記的不動產(chǎn)予以提存、抵銷、免除或代物清償?shù)?，善意接受清償?shù)娜藴?zhǔn)用不動產(chǎn)善意取得規(guī)定。

第X+7條【須登記不動產(chǎn)取得的提前保護(hù)】

不動產(chǎn)登記申請向登記機(jī)關(guān)提出后，登記權(quán)利人即享有如同已作出登記一樣的保護(hù)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)按照提出申請的時間順序向申請人出具相應(yīng)證明。

（二）擬定條文的有關(guān)說明

1.關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的公信

公信是物權(quán)制度的基礎(chǔ)。建立一個獨立而明確的不動產(chǎn)公信制度，對交易與財產(chǎn)安全有著至關(guān)重要的作用。我國現(xiàn)行《物權(quán)法》沒有完成這項工作。學(xué)者們只能從《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得制度中推導(dǎo)得出登記簿的公信力效果。這樣的努力當(dāng)然是必要的，也是可行的。但是，理想的立法模式當(dāng)然是在法律中對此予以明確規(guī)定。又由于不動產(chǎn)登記簿的公信制度是善意取得制度的基礎(chǔ)，善意取得是對登記簿公信規(guī)則的進(jìn)一步落實，因此，擬定條文在一開始就規(guī)定了與不動產(chǎn)善意取得制度緊密相關(guān)的不動產(chǎn)登記簿公信規(guī)則。

不動產(chǎn)登記簿公信規(guī)則是程序性的規(guī)則，是一種可推翻的推定（Widerlegbare Vermutung），推定在登記簿上的登記都與真實權(quán)利狀況一致，而未在登記簿上登記的內(nèi)容都不存在。之所以說是程序性的規(guī)定，是因為，如果有與此相反的證據(jù)，就可以推翻這一推定。盡管如此，這一制度對一般登記權(quán)利人來說也是非常方便的制度，也是維護(hù)登記簿權(quán)威與登記作用存在的必要制度?！?5〕參見朱廣新：《不動產(chǎn)適用善意取得制度的限度》，載《法學(xué)研究》2009年第4期，第44頁。

與登記簿的推定效力不同，善意取得中的推定是一種不可推翻的推定，因為只要符合善意取得的要件，登記簿中與真實狀況一致的內(nèi)容也被擬制為真實。擬制（Fiktion）在德國法理論中被看作是不可推翻的。這也是善意取得制度與公信制度的內(nèi)在聯(lián)系。

2.關(guān)于證明責(zé)任

現(xiàn)代立法技術(shù)會把具體制度中的證明責(zé)任在實體法規(guī)則中通過語言表述技巧予以植入?！兜聡穹ǖ洹返?92條、第932條關(guān)于善意取得的規(guī)定就是很好的例證。這一經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)。

擬定條文第X+2條借鑒了這一立法技術(shù)。通過“視為”這樣的“推定”措辭（不過是不可推翻的推定）結(jié)合后面一個“除非”的條件句，該條試圖表明，主句規(guī)定的要件具備時，取得人的善意條件即獲得推定，條件句中的要件需要由主張該要件存在的一方即原權(quán)利人來予以證明。

3.關(guān)于查閱義務(wù)

取得人無須盡查閱義務(wù)，是與不動產(chǎn)善意取得制度中對善意要求予以放松出于同一原理，都是基于土地登記簿公信力的強(qiáng)大使然。要求取得人盡查閱義務(wù)本身就是法律制度對土地登記簿公信力不足的表現(xiàn)，這與國家通過土地登記簿來建立不動產(chǎn)登記的權(quán)利登記公信制度是自相矛盾的。因此，取得人的取得決定并不要求與土地登記簿內(nèi)容有因果關(guān)系，因此，其無查看登記簿義務(wù)?！?6〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 453; Westermann,Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C. F. Mueller, Karlsruhe, 1951, S. 389; ［德］鮑爾/施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第502頁。

這本是不動產(chǎn)公信制度的必然要求，但為明晰起見，特以條文予以明確。

4.關(guān)于處分權(quán)限制

本擬定條文中并未包含處分權(quán)限制的善意取得規(guī)則。這是因為在我國尚沒有關(guān)于處分限制可以登記的規(guī)定。我國處分權(quán)限制的常見情形主要是法院在訴訟保全或采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時對一方當(dāng)事人已登記不動產(chǎn)的處分權(quán)作出限制?！?7〕參見劉保玉：《異議登記與財產(chǎn)保全關(guān)系的處理模式及其選擇》，載《法商研究》2007年第5期，第86頁。這種做法在我國更多地是以訴訟法形式來完成與實現(xiàn)的，實體法并未對此予以制度化?？陀^上，法院保全或強(qiáng)制執(zhí)行時的查封登記，也同樣起到限制處分權(quán)的作用，并且經(jīng)過在土地登記簿上登記后，會阻斷善意取得。

5.須登記不動產(chǎn)取得的提前保護(hù)

須登記不動產(chǎn)取得的提前保護(hù)規(guī)則，其基本思想與前述不動產(chǎn)善意取得中善意判斷時點的提前出于同一思想，即須在登記簿登記的權(quán)利人，在其提出登記申請后何時登記完成，并不處于申請登記權(quán)利人的控制之下。因此，只要登記權(quán)利人在申請時其登記權(quán)利的取得要件滿足，則賦予其如同已完成登記一樣的保護(hù)。這種地位類似于對登記完成后取得權(quán)利的一種期待權(quán)。

該條文在思想上相當(dāng)于《德國民法典》第878條，即“權(quán)利人根據(jù)第873條、第875條或第877條所作出的意思表示，并不因為該權(quán)利人在該意思表示發(fā)生拘束力之后處分權(quán)受到限制以及登記申請已經(jīng)向土地登記機(jī)關(guān)作出，而不發(fā)生效力。”在不動產(chǎn)善意取得制度中規(guī)定這一條是因為我國法律中并沒有類似規(guī)定。雖然不動產(chǎn)善意取得對善意判斷時點作出相同思想的規(guī)定，但畢竟其適用范圍僅及于善意時點的判斷。故以第X+7條的內(nèi)容將提前保護(hù)思想作出了一般性的規(guī)定。

四、不動產(chǎn)善意取得制度的結(jié)構(gòu)安排

雖然本文以上論述了不動產(chǎn)善意取得制度在立法論上應(yīng)具有一定的獨立性，對立法工作來說還須解決如何安排這一具有獨立性質(zhì)的善意取得制度的問題，比如善意取得制度本身應(yīng)采取怎樣的規(guī)則設(shè)計，善意取得規(guī)則在整個物權(quán)法編應(yīng)置于什么位置，等等。

（一）善意取得制度本身的結(jié)構(gòu)安排

如前文所述，善意取得制度有共同之處，也有獨立之處，則在結(jié)構(gòu)安排上，其共同之處是否有必要按照抽象原則提取出來，作為共同制度予以規(guī)定，然后再分別規(guī)定動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得的特殊規(guī)則呢？這一問題首先涉及動產(chǎn)善意取得規(guī)則是否像不動產(chǎn)一樣，也存在自身獨立的規(guī)則；其次是共同規(guī)則與各自特別規(guī)則的比重問題；最后，它也涉及動產(chǎn)取得制度應(yīng)如何規(guī)定的問題。

首先，關(guān)于動產(chǎn)善意取得自身的獨立性問題。本文沒有對其作出專門研究，但就善意取得的一般知識來說，動產(chǎn)善意取得也存在很多與不動產(chǎn)不同的自身特殊規(guī)則，比如基于不同權(quán)利表象——占有的原因，其可能產(chǎn)生的不同規(guī)則除權(quán)利表象的表象限制（誘因限制）與信賴限制（更高善意標(biāo)準(zhǔn)）的區(qū)別外，還有占有改定下的善意取得規(guī)則、占有返還請求權(quán)讓與下的善意取得規(guī)則等。這些規(guī)則也可能構(gòu)成獨立的動產(chǎn)善意取得規(guī)則。

其次，這一結(jié)論是否意味著有必要提取動產(chǎn)與不動產(chǎn)的共同規(guī)則呢？對此仍有必要考察共同規(guī)則與特別規(guī)則的結(jié)構(gòu)比例。如前所述，在兩者的制度中更多的不是具體規(guī)則的不同，而是共同目的、制度背后的利益關(guān)系等抽象觀念的相同。類似的情形還有關(guān)于善意取得一般性的善意限制以及取得后果，因為它們屬于不言自明的道理，通常無須通過專門規(guī)則予以描述或規(guī)定。屬于須明確規(guī)定的共同規(guī)則部分主要是共同的基礎(chǔ)交易行為及其有償性，以及外圍一點的對原權(quán)利人的救濟(jì)規(guī)則。至于更外圍的代理關(guān)系中的善意判斷問題，不是善意取得的當(dāng)然規(guī)則，可以抽象至一般代理規(guī)則中去。可見，僅有基礎(chǔ)關(guān)系規(guī)則上的共同以及外圍關(guān)系中對原權(quán)利人的救濟(jì)規(guī)則，而缺乏核心的善意取得共同規(guī)則，抽象共同規(guī)則的做法在立法技術(shù)上并不具有充分妥當(dāng)性。

最后，是否建立統(tǒng)一的善意取得制度，從動產(chǎn)角度考慮，還須回答動產(chǎn)取得制度如何建立的問題。因為，如果建立有獨立的動產(chǎn)所有權(quán)制度，并與不動產(chǎn)所有權(quán)相對，那么在結(jié)構(gòu)上就更沒有將動產(chǎn)與不動產(chǎn)善意取得規(guī)則抽象出共同規(guī)則來的可能性。是否建立獨立的動產(chǎn)所有權(quán)取得制度，下文再進(jìn)一步討論。

從以上分析可以看出，設(shè)置抽象的善意取得共同規(guī)則，屬于立法技術(shù)上的過度抽象，應(yīng)力求避免。

（二）章節(jié)位置安排

獨立設(shè)置的不動產(chǎn)善意取得規(guī)則在整個物權(quán)法編應(yīng)置于什么位置？這是在確定了不動產(chǎn)善意取得獨立規(guī)則之后要解決的問題。我國現(xiàn)行《物權(quán)法》把統(tǒng)一的善意取得規(guī)則規(guī)定在“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”中，作為其中的一種特別取得原因。所以，一個簡單的方案就是把兩個各自獨立的善意取得制度并列地放在這個“特別規(guī)定”里。顯然，這是在現(xiàn)有體例下改動最小的一種處理方式。但是，現(xiàn)有體例是否存在維持的合理性需要首先予以檢討。對此下文再行討論。其次，善意取得在性質(zhì)上到底屬于基于法律行為方式的取得，還是其他，立法上是否有必要予以固化？

在學(xué)說上，善意取得的性質(zhì)大體有三說，即法律行為取得說（傳來說）、法律規(guī)定取得說（繼受說）與折中說。傳來說強(qiáng)調(diào)，盡管出讓人沒有處分權(quán)，但是根據(jù)法律制度所賦予的支配力，對有疑問的權(quán)利其仍須通過有效的處分行為作出轉(zhuǎn)移或設(shè)定負(fù)擔(dān)。繼受說主張，在善意取得制度中物權(quán)地位的取得并不取決于當(dāng)事人的意思，當(dāng)事人意思被排除在其法律地位之外。折中說則贊成最好是將其看作一個獨立的混合類型，因此，一方面它建立在法律行為的要素之上，因而不是單純的原始取得，另一方面它又欠缺通過法律行為讓與所有權(quán)的實質(zhì)內(nèi)容?！?8〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 389.我國學(xué)說上的爭論主要在繼受說與傳來說上，并以后者為主流學(xué)說?！?9〕參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國物權(quán)法的解釋論為中心》（上冊），清華大學(xué)出版社2011年版，第206、207頁。

但是，不管學(xué)說對其目的性概念構(gòu)成持哪種觀點，都應(yīng)該成為一個開放的學(xué)術(shù)問題，對法律規(guī)則的制定沒有根本性的影響，立法沒有必要對此予以表態(tài)。我國現(xiàn)行《物權(quán)法》的處理方法似乎態(tài)度鮮明地站在繼受說一邊，因為第九章中所謂特別規(guī)定，在內(nèi)容上主要是動產(chǎn)物權(quán)的法定取得方式，包括遺失物的拾得、漂流物、埋藏物或隱藏物的發(fā)現(xiàn)、主從物的關(guān)系以及孳息的收取等。除善意取得外，其他情形原則上均為無爭議的法定取得方式，屬原始取得。立法者這樣立場鮮明就顯得沒有什么必要。

（三）對我國現(xiàn)行物權(quán)法取得制度的結(jié)構(gòu)評價

章節(jié)安排現(xiàn)在尚無結(jié)論，本文的討論還須回到對我國現(xiàn)行物權(quán)取得制度結(jié)構(gòu)的評價上來。

首先要繼續(xù)討論的問題是，所有權(quán)取得的特別規(guī)定是否有必要。

動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分具有極大的重要性，其在羅馬法中即已受到高度重視，在德國法中做一般性的規(guī)定則主要始自《德國民法典》的起草?！?0〕Motive zu dem Entwurfe eins BGB, Band 3, Guttentag 1888, S. 136.這一區(qū)分在我國立法中已被廣泛接受，《物權(quán)法》第二章即以不動產(chǎn)、動產(chǎn)和其他規(guī)定分三節(jié)對 “物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”做了規(guī)定。但是，這一區(qū)分之下的規(guī)則設(shè)計，我國法的規(guī)定卻值得檢討。

物權(quán)的一般取得規(guī)則在哪里？取得規(guī)則在物權(quán)法中處于十分重要的地位。這是因為物權(quán)制度作為靜態(tài)財產(chǎn)制度，其最終的歸屬狀態(tài)是制度的核心。因此，《德國民法典》的立法理由書在物權(quán)編的序言（Allgemeine Gesichtspunkte）中開宗明義地指出，物權(quán)法首先必須規(guī)定物權(quán)的取得，以及與物權(quán)取得相關(guān)的事實內(nèi)容?！?1〕Motive, aaO., S. 3.反觀我國《物權(quán)法》的規(guī)定，并沒有見到明確的關(guān)于物權(quán)取得的一般規(guī)定。第二章雖然標(biāo)題列為“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”，但取得規(guī)定并不明確，這從其下的小節(jié)標(biāo)題“不動產(chǎn)登記”“動產(chǎn)交付”也可看出：似乎本章規(guī)定主要是物權(quán)的公示方法。有可能解釋為不動產(chǎn)和動產(chǎn)一般取得規(guī)則的規(guī)定主要是第14條、第15條和第23條及以下條款。

在第二編所有權(quán)的“一般規(guī)定”（第四章）中，更沒有任何關(guān)于所有權(quán)取得一般規(guī)定的內(nèi)容，只有簡單幾條關(guān)于所有權(quán)定義與國家所有權(quán)及國家的征收征用的規(guī)定。

處于第二編所有權(quán)的第九章“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”其實也并不是一個真正包含動產(chǎn)與不動產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的章節(jié)，因為該章主要內(nèi)容都是關(guān)于動產(chǎn)的，如第107、108、109、110、111、112、113、114條等，其中僅有第106條、第115條和第116條三條可能涉及不動產(chǎn)。況且，與該章的“特別規(guī)定”相對的一般取得規(guī)定也并不明確。既然無取得的一般規(guī)定，何來特別規(guī)定？

至此也許本文可以得出結(jié)論說，獨立的動產(chǎn)、不動產(chǎn)善意取得制度并不適合規(guī)定在現(xiàn)有《物權(quán)法》第九章的位置。

（四）立法論上的適當(dāng)位置

首先已經(jīng)明確的是，必須要有一個所有權(quán)取得的一般規(guī)則，然后把善意取得作為所有權(quán)取得的一種情形歸入其中。這樣，面臨的一個問題是，所有權(quán)取得規(guī)則是采用單一模式做統(tǒng)一規(guī)定，還是采取按照動產(chǎn)、不動產(chǎn)所有權(quán)分別規(guī)定的模式。

理想的模式是動產(chǎn)與不動產(chǎn)所有權(quán)分別規(guī)定的模式。這樣能夠充分照顧到不同種類財產(chǎn)在所有權(quán)取得上的顯著差異，便于規(guī)則的集中統(tǒng)一規(guī)定。在這種模式下，不動產(chǎn)善意取得制度應(yīng)該規(guī)定在不動產(chǎn)物權(quán)取得的一般規(guī)定中。就對我國現(xiàn)行物權(quán)法的改造而言，在加強(qiáng)不動產(chǎn)物權(quán)取得規(guī)則之后，不動產(chǎn)善意取得制度可以考慮規(guī)定在現(xiàn)行《物權(quán)法》第20條預(yù)告登記之后。這主要是因為異議登記、預(yù)告登記都與善意取得有關(guān)，前置規(guī)定這兩種登記制度便于處理規(guī)則之間的邏輯關(guān)系。

另一種次選方案是對所有權(quán)取得做統(tǒng)一規(guī)定的模式。在這種模式下，只須擴(kuò)展現(xiàn)行《物權(quán)法》第四章“一般規(guī)定”的內(nèi)容，將動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán)取得統(tǒng)一規(guī)定在該章，并在其中規(guī)定不動產(chǎn)善意取得制度。顯然，這樣處理的后果是，第九章就沒有存在的必要。

五、結(jié)語

善意取得制度在我國已是一個老生常談的問題。該制度雖系仿效德國法制而來，但似乎已融入很多我國自己的理解。在制定我國民法典物權(quán)法編的時代背景下，有必要重新審視我國已經(jīng)推行很久的善意取得制度。〔52〕關(guān)于善意取得制度在新中國的發(fā)展情況，參見朱廣新：《不動產(chǎn)適用善意取得制度的限度》，載《法學(xué)研究》2009年第4期，第40-42頁。畢竟作為一項理論構(gòu)建與立法來說，十年或二十年都不是理論與實踐成熟的充分時間長度。很多向國外學(xué)習(xí)的制度在施行很久后也都仍有值得推敲、仍有不斷改善與進(jìn)步空間。不僅在我國是這樣，在外國，比如德國，也有同樣的情形。不動產(chǎn)善意取得制度的建立在世界上也不過是近代的事。德國是最早實踐該制度的國家，但其一反羅馬法制，賦予了登記簿以公信力。不過，起初該制度的適用范圍主要局限在個別制度上，特別是抵押制度上。比如在19世紀(jì)初的普魯士、巴伐利亞以及符騰堡就是這樣。1843年薩克森《土地與抵押法》將其擴(kuò)展至所有權(quán)。1872年的普魯士《所有權(quán)取得法》將其擴(kuò)展至所有的物權(quán)?！兜聡穹ǖ洹返钠鸩菡邆兺耆^承了這一嶄新的思想。第一委員會甚至把適用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到了所有以法律行為方式取得的物權(quán)以及以強(qiáng)制執(zhí)行與扣押執(zhí)行方式取得的物權(quán)之上。直到第二委員會才合理地將其限制在僅以交易行為取得的物權(quán)之上。這被認(rèn)為是第一委員會由于在對新制度實踐不夠久、理論研究不夠深入的情形下所犯下的一個錯誤?！?3〕Karl-Heinz Gursky, Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 3, Sachenrecht, §§883-902, 2002, S. 384.

目 次

一、善意取得制度的共同基礎(chǔ)原理

二、不動產(chǎn)善意取得制度的獨立性

三、不動產(chǎn)善意取得的條文擬定

四、不動產(chǎn)善意取得制度的結(jié)構(gòu)安排

五、結(jié)語

* 耿林，清華大學(xué)法學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師，法學(xué)博士。

肖崇?。?/p>