胡 超

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)，安徽 蚌埠 233000)

輿情信息對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響研究

胡 超

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)，安徽 蚌埠 233000)

近年來，備受矚目的房?jī)r(jià)變動(dòng)引得各方陣陣熱議。統(tǒng)計(jì)局和金融機(jī)構(gòu)都推出相關(guān)房?jī)r(jià)指數(shù)以引導(dǎo)公眾預(yù)期，媒體對(duì)此的報(bào)道對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也產(chǎn)生了顯著影響。將代表政府輿情的國(guó)房景氣指數(shù)、代表金融機(jī)構(gòu)的月度房?jī)r(jià)指數(shù)和代表媒體導(dǎo)向的輿論指標(biāo)納入房?jī)r(jià)預(yù)期模型分析房市輿情對(duì)房?jī)r(jià)的影響情況，結(jié)果表明：房?jī)r(jià)指數(shù)短期抑制房?jī)r(jià)上漲，而長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了促進(jìn)作用；媒體播報(bào)數(shù)量和凈值的增加短期內(nèi)則會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲，之后回調(diào)并逐漸減弱。

房?jī)r(jià)指數(shù)；媒體導(dǎo)向；房?jī)r(jià)走勢(shì)；預(yù)期管理

近年來，我國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)生了劇烈變化。首先是房?jī)r(jià)持續(xù)了十多年的普漲，數(shù)據(jù)表明，2001年我國(guó)住宅商品房均價(jià)是2 092.95元/M2，而2015年則上漲為6 513.17元/M2，是2001年的3.11倍。同時(shí)，商品房市場(chǎng)的銷售量和投資額也在成倍擴(kuò)張。其次是我國(guó)商品房市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的多極分化態(tài)勢(shì)：北上廣深等一線城市及部分省會(huì)城市如合肥的房?jī)r(jià)保持著高速上漲，而二三線城市的房?jī)r(jià)則維持較低的增長(zhǎng)率。再次，相關(guān)研究表明我國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素頗為復(fù)雜，房?jī)r(jià)的變化不僅僅受到了商品房供給、土地價(jià)格和市場(chǎng)利率的影響，還受到了各類房?jī)r(jià)指數(shù)和媒體輿論報(bào)道的沖擊。

日前，國(guó)家住建部發(fā)布公告要求各地要嚴(yán)格管理中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的各種房市信息，嚴(yán)厲打擊不實(shí)報(bào)道。研究房?jī)r(jià)指數(shù)和媒體導(dǎo)向?qū)ξ覈?guó)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，對(duì)引導(dǎo)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格合理化、管理公眾房?jī)r(jià)預(yù)期有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 文獻(xiàn)綜述

關(guān)于輿情信息對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格影響的研究，早在2005年吳建華在《媒體在穩(wěn)定房?jī)r(jià)中要負(fù)起責(zé)任》[1]一文中就指出媒體刊文措辭的正反面描述對(duì)公眾預(yù)期和房市走向有著重要影響，媒體在追求利潤(rùn)的同時(shí)應(yīng)保持客觀公正性、兼具自身的社會(huì)責(zé)任，引導(dǎo)房市健康發(fā)展。2008年，梁德學(xué)、彭艷萍刊文《樓市迷局，媒體亂象》，[2]抨擊房?jī)r(jià)報(bào)道信息失真、熱衷炒作、謠言宣傳等幾大時(shí)弊，指出這些亂象對(duì)我國(guó)房市發(fā)展極為不利。2010年《中國(guó)記者》雜志發(fā)文《海南房?jī)r(jià)飆升中某些媒體的“作為”》，[3]報(bào)道房地產(chǎn)開發(fā)商邀請(qǐng)記者虛假報(bào)道、制造繁榮假象，使得海南房?jī)r(jià)連夜暴漲。2013年，林洪海在《宏觀調(diào)控背景下的廣州媒體房地產(chǎn)報(bào)道分析》[4]一文中，通過統(tǒng)計(jì)《廣州日?qǐng)?bào)》《南方日?qǐng)?bào)》和《羊城晚報(bào)》的相關(guān)報(bào)道，多角度分析三家媒體在宣傳廣州房市時(shí)各自表現(xiàn)出來的特點(diǎn)，深度剖析其成因并從現(xiàn)實(shí)層面和理論層面指出了相關(guān)建議。

但目前有關(guān)社會(huì)輿情和房?jī)r(jià)關(guān)系的研究都局限于理論層面，并未有實(shí)證研究分析。關(guān)于社會(huì)輿情作用的實(shí)證研究，2014年卞志村和宗旭嬌在《公眾學(xué)習(xí)、媒體信息披露與通脹預(yù)期形成》[5]及張成思在《媒體輿論、公眾預(yù)期與通貨膨脹》[6]文中，通過檢索相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)關(guān)鍵字的方式量化媒體輿論指標(biāo)，對(duì)媒體輿論和我國(guó)通貨膨脹情況進(jìn)行了研究分析。

本文在前人研究的基礎(chǔ)上，借鑒相關(guān)數(shù)據(jù)的處理方法，將不同機(jī)構(gòu)的房?jī)r(jià)指數(shù)和量化后的媒體導(dǎo)向指標(biāo)作為房?jī)r(jià)輿情信息的代表納入房?jī)r(jià)模型。構(gòu)建計(jì)量模型對(duì)此問題進(jìn)行實(shí)證分析，探討各界的輿情信息對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格變化的影響。

2 數(shù)據(jù)說明與模型構(gòu)建

2.1 數(shù)據(jù)說明

本文數(shù)據(jù)主要分為兩組：第一組數(shù)據(jù)反應(yīng)有關(guān)房?jī)r(jià)的輿情信息，主要包括月度房?jī)r(jià)指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)和媒體導(dǎo)向指標(biāo)。月度房?jī)r(jià)指數(shù)(index1)由我國(guó)幾大證券機(jī)構(gòu)定期發(fā)布的指標(biāo)數(shù)據(jù)，用以說明我國(guó)房?jī)r(jià)變化情況及走勢(shì)的指標(biāo)，本文以此代表證券機(jī)構(gòu)的房?jī)r(jià)輿情信息。國(guó)房景氣指數(shù)(index2)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期發(fā)布的有關(guān)房市變化的數(shù)據(jù)，本文將此作為政府房?jī)r(jià)輿情信息的代表。媒體導(dǎo)向指標(biāo)(media)是從相關(guān)媒體平臺(tái)關(guān)于房?jī)r(jià)、房市變化報(bào)道的數(shù)量和凈值方面統(tǒng)計(jì)計(jì)算的指標(biāo)。該數(shù)據(jù)依據(jù)我國(guó)媒體的發(fā)行情況和影響力，采用人民日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)和21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)的相關(guān)數(shù)據(jù)來源作為我國(guó)媒體導(dǎo)向的代表。通過檢索房?jī)r(jià)、房市、地價(jià)等相關(guān)關(guān)鍵詞的方式對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行篩選，然后逐一識(shí)別報(bào)道的內(nèi)容及正反面描述并進(jìn)行相應(yīng)統(tǒng)計(jì)。其中，報(bào)道中預(yù)期或描述房?jī)r(jià)上漲的記“+1”、預(yù)期或描述房?jī)r(jià)或房市低迷記“-1”，對(duì)于表示房市保持平穩(wěn)態(tài)度的文章記“0”，統(tǒng)計(jì)完成后分季度匯總，計(jì)算出每季度凈值與報(bào)道數(shù)量的比值作為該季度的媒體導(dǎo)向的描述指標(biāo)納入模型。第二組數(shù)據(jù)反應(yīng)的是房市的變化情況，主要包括我國(guó)住宅商品房均價(jià)(p)、土地價(jià)格(pl)、住宅商品房竣工面積(ca)，以及顯著影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的貨幣供應(yīng)量(m2)和影響商品房銷售的貸款利率(r)。由于商品房銷售涉及長(zhǎng)期住房貸款，本文選用的貸款利率是五年及以上期的住房公積金貸款利率。

本文數(shù)據(jù)的樣本區(qū)間為2005年4季度至2016年2季度，相關(guān)數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行、中經(jīng)網(wǎng)、巨靈財(cái)經(jīng)資訊等網(wǎng)站。在數(shù)據(jù)處理過程中，采用插值法補(bǔ)全確實(shí)數(shù)據(jù)，并對(duì)異常值進(jìn)行了平滑修正。

2.2 模型構(gòu)建

本文借鑒Blanchard and Quah(1989)提出的SVAR模型研究輿情信息對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響。假設(shè)影響房?jī)r(jià)變化主要受到月度房?jī)r(jià)指數(shù)(index1)、國(guó)房景氣指數(shù)(index2)、媒體導(dǎo)向指標(biāo)(media)、貨幣供應(yīng)量(m2)和貸款利率(r)、土地價(jià)格(pl)、住宅商品房竣工面積(ca)等因素的綜合影響，即：

Pe=f (p, index1, index2, media, r, m2, pl, ca)

其中mediat=nt/Nt。

nt表示t時(shí)期內(nèi)三大媒體關(guān)于房市變化正負(fù)面報(bào)道的凈值，Nt表示t時(shí)期內(nèi)相關(guān)報(bào)道的絕對(duì)數(shù)量。

3 輿情信息對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格影響的實(shí)證分析

3.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在構(gòu)建模型之前，先采用ADF(Augmented Dickey-Fuller)檢驗(yàn)方法檢驗(yàn)各變量的平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果表明除media序列外，其余序列均是一階平穩(wěn)，因而將相關(guān)序列一階差分后代入SVAR模型。

3.2 模型設(shè)定

構(gòu)建相關(guān)變量的VAR模型并進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明土地價(jià)格(pl)和住宅商品房竣工面積(ca)作為外生變量，其余變量作為模型的內(nèi)生變量帶入模型構(gòu)建滯后階數(shù)為2的SVAR模型。

依據(jù)SVAR模型的設(shè)定要求，由于本文有6個(gè)內(nèi)生變量和2個(gè)外生變量，因而至少需要k(k-1)/2=15個(gè)約束條件。

Pe=f (p, index1, index2, media, r, m2, pl, ca)

矩陣A中的元素表示變量間的相關(guān)關(guān)系，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)含義和實(shí)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們?cè)O(shè)定如下約束條件：

(1)在現(xiàn)實(shí)生活中，由于當(dāng)期的房?jī)r(jià)指數(shù)、媒體輿論情況是根據(jù)當(dāng)期房?jī)r(jià)所決定的，因而對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)影響較小，故設(shè)a12=a13=a14=0；

(2)當(dāng)期的房?jī)r(jià)指數(shù)主要是根據(jù)房市的變化計(jì)算而來，與當(dāng)前利率、貨幣供應(yīng)量的聯(lián)系較小，因而設(shè)a25=a26=a35=a36=0；

(3)由于我國(guó)的貸款利率和貨幣供應(yīng)量是取決于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)情況，與當(dāng)前的房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)指數(shù)以及有關(guān)房市的媒體輿論聯(lián)系較小，所以設(shè)a51=a52=a53=a54=a61=a62=a63=a64=0。

3.3 脈沖響應(yīng)分析

如圖1所示，圖中表示一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差的相關(guān)變量沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其中，坐標(biāo)橫軸表示沖擊作用后的滯后期數(shù)，縱軸表示房?jī)r(jià)的變化情況，圖中實(shí)線部分表示脈沖響應(yīng)函數(shù)，設(shè)定滯后期為10。

圖1(a)顯示的是證券機(jī)構(gòu)公布的月度房?jī)r(jià)指數(shù)(index1)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。在前四期內(nèi)，index1對(duì)房?jī)r(jià)的影響均是反向作用，在第五期轉(zhuǎn)為正向作用并且持續(xù)到后期。在第三期時(shí)，index1對(duì)房?jī)r(jià)的影響達(dá)到反向最低值，其后緩步回升。這說明短期內(nèi)月度房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲信息使得房?jī)r(jià)逐步下降。從長(zhǎng)期來看，月度房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)起著正向的沖擊作用。

圖1(b)顯示的是國(guó)房景氣指數(shù)(index2)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。相比較證券機(jī)構(gòu)公布的月度房?jī)r(jià)指數(shù)，國(guó)房景氣指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，但走勢(shì)基本趨同。在前三期內(nèi)，index2對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到反向推動(dòng)作用，從第四期開始，index2對(duì)房?jī)r(jià)開始產(chǎn)生正向的沖擊效應(yīng)，且此后基本維持正向作用。在第二期，index2對(duì)房?jī)r(jià)的影響達(dá)到反向最低值，其后回升。這說明在短期內(nèi)，國(guó)房景氣指數(shù)的上漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的下降，長(zhǎng)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。與index1相比較，index2對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生的影響要相對(duì)較早，且相對(duì)較平緩。

圖1(c)是媒體導(dǎo)向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的沖擊示意圖。從圖中可以看出，前四期中，媒體輿論數(shù)量和凈值的增加對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的正向沖擊，且在第三期達(dá)到最大值。而從第五期開始，媒體輿論對(duì)房?jī)r(jià)的影響轉(zhuǎn)為反向作用，且逐漸減弱。這說明在短期內(nèi)，媒體有關(guān)房市報(bào)道數(shù)量的增加使得房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有個(gè)上升的動(dòng)力，而從長(zhǎng)期來看，媒體對(duì)房?jī)r(jià)的影響逐漸減弱。

綜上可以看出，相關(guān)機(jī)構(gòu)的房?jī)r(jià)指數(shù)在短期對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)都有著反向作用，而媒體報(bào)道推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從長(zhǎng)期來看，各變量的增加都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。但其影響程度隨著時(shí)間的推移逐漸減弱。這主要是由我國(guó)房市情況決定的，機(jī)構(gòu)類房?jī)r(jià)指數(shù)作為房市走向的衡量標(biāo)尺，其過高或者過低都說明了房?jī)r(jià)的不合理性，其中國(guó)房景氣指數(shù)作為政府房?jī)r(jià)輿情的代表，對(duì)市場(chǎng)的作用要顯著快于證券機(jī)構(gòu)。說明房?jī)r(jià)上漲的房?jī)r(jià)指數(shù)在短期內(nèi)會(huì)敦促開發(fā)商降低房?jī)r(jià)，保證房?jī)r(jià)的合理性。而媒體導(dǎo)向指標(biāo)則更能反應(yīng)社會(huì)公眾的心理，相關(guān)報(bào)道刊出后的前三期刺激消費(fèi)者房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了正向的促進(jìn)作用。在第四期時(shí)，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房市的變化并不像其預(yù)期的那樣激烈，因而會(huì)出現(xiàn)一個(gè)預(yù)期回調(diào)的過程，這將產(chǎn)生房?jī)r(jià)下跌的壓力。

3.4 方差分解

從上文的分析中可以看出各變量對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響趨勢(shì)，為了進(jìn)一步分析變量在不同時(shí)期對(duì)房?jī)r(jià)作用的效果，本文將在SVAR分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用方差分解分析法對(duì)此進(jìn)行研究。

圖2顯示的是不同時(shí)期各變量對(duì)房?jī)r(jià)變化的貢獻(xiàn)程度。從圖中可以看出，前三期中，月度房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分顯著，且在第三期達(dá)到最大值約9%，其后穩(wěn)定在9%左右。作為影響房?jī)r(jià)變化重要因素的住房公積金貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)出明顯上升態(tài)勢(shì)，在第五期后穩(wěn)定在9%左右。另一重要變量貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響穩(wěn)定在5%左右。而國(guó)房景氣指數(shù)和媒體導(dǎo)向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的影響相對(duì)穩(wěn)定，且媒體導(dǎo)向指標(biāo)在各期房?jī)r(jià)的變動(dòng)作用程度上均高于國(guó)房景氣指數(shù)。

4 結(jié)論及建議

本文利用證券機(jī)構(gòu)公布的月度房?jī)r(jià)指數(shù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的國(guó)房景氣指數(shù)以及由《人民日?qǐng)?bào)》《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)》三大媒體相關(guān)數(shù)據(jù)組成的媒體輿論指標(biāo)構(gòu)建商品房?jī)r(jià)格的模型。結(jié)論表明：(1)以月度房?jī)r(jià)指數(shù)為代表的證券機(jī)構(gòu)公布的房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生顯著影響。在前四期中月度房?jī)r(jià)指數(shù)的走勢(shì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，且在第三期達(dá)到最大值。從第五期開始，該指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向影響。月度房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)各期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)程度維持在9%左右，基本與公積金貸款利率的作用程度相當(dāng)。(2)國(guó)房景氣指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在前三期維持著房?jī)r(jià)指數(shù)的反向抑制作用，并在第二期達(dá)到最大值。其后轉(zhuǎn)為正向的促進(jìn)作用，并逐漸減弱。而在對(duì)各期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)方面，該指數(shù)與其他變量相比稍顯弱勢(shì)。(3)媒體輿論導(dǎo)向?qū)Ψ績(jī)r(jià)的影響主要表現(xiàn)在短期的刺激上，在前四期內(nèi)媒體輿論播報(bào)的增加對(duì)房?jī)r(jià)有著明顯的正向促進(jìn)作用，且在第三期達(dá)到最大值，在第四期時(shí)稍有下降，而到第五期迅速下降至抑制的最低值。在對(duì)各期房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)上，該指標(biāo)的作用效果要顯著高于國(guó)房景氣指數(shù)，并隨著時(shí)間的推移，媒體輿論對(duì)房?jī)r(jià)的引導(dǎo)效應(yīng)愈見明顯。

從以上結(jié)論中不難看出，金融機(jī)構(gòu)公布的信息和媒體輿論的引導(dǎo)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)影響十分顯著。但隨著科技的發(fā)展和相關(guān)機(jī)構(gòu)研究報(bào)告的層出不窮，這類信息的數(shù)量和可信度目前還沒有得到較好的管控。以至于出現(xiàn)房市的風(fēng)吹草動(dòng)被無限放大，引起一波波購(gòu)房潮。目前，國(guó)務(wù)院和住建部等相關(guān)部門也逐步意識(shí)到社會(huì)輿論對(duì)房市的影響，也在進(jìn)一步管控治理當(dāng)中。對(duì)此，本文建議應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手：(1)加大社會(huì)輿論的管理和監(jiān)督，建立健全相關(guān)的機(jī)構(gòu)制度和法制，完善社會(huì)輿論的引導(dǎo)監(jiān)督。(2)做好公眾預(yù)期的引導(dǎo)，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)及時(shí)公布房市的最新動(dòng)態(tài)，出現(xiàn)謠言要及時(shí)公開澄清。(3)政府部門相關(guān)數(shù)據(jù)的實(shí)用性需要改善，或者單獨(dú)設(shè)立足以引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)的房?jī)r(jià)輿情走勢(shì)，引導(dǎo)公眾預(yù)期，促進(jìn)房市的健康發(fā)展。

[1]吳建華.媒體在穩(wěn)定房?jī)r(jià)中要負(fù)起責(zé)任[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2005(9)：38.

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Class No.:F293.3 Document Mark：A

(責(zé)任編輯：宋瑞斌)

Impact of Public Opinion Information on the Price of Commercial Housing in China

Hu Chao

(Anhui University of Finance and Economics, Bengbu，Anhui 233000，China)

In recent years, The fast-developing information technology is quickening the spread of public opinion information，and the changes in housing prices have attracted heated debate. The National Bureau of statistics have launched relevant price index to guide the public's expectations, and the media information have also affected the prices trend . In this paper, we will introduced the State Housing Boom Index which represent the government's public opinion, And the Monthly House Price Index which represent the media-oriented house price expectation .And we analyzed the impact of public opinion on housing prices in China. The results show that: House price index has suppressed the rise in house prices in the short term, and has a positive effect in a long time while the institutional index is better than that of the government. The increase in the media price will promote the rise in house prices in the short term , and it will gradually decline later.

housing price index; media-oriented; price trend; expected management

胡超，碩士，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院。

本文獲安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)2016年研究生科研創(chuàng)新基金資助(編號(hào)：ACYC2016052)。

1672-6758(2017)03-0055-4

F293.3

A