案情簡介：2013年7月，原告張某與被告王某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，張某將其一處房屋以100萬元出賣給王某，王某于合同簽訂之日預(yù)付2萬元，于2013年9月支付38萬元；張某于收到王某支付的2萬元預(yù)付款和38萬元房款后10日內(nèi)將房屋交付給王某，并協(xié)助王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；王某于房屋交付后60日內(nèi)向張某付清余款60萬元。同時，合同的違約條款約定，買受方逾期付款超過30日或出賣方逾期交房超過30日，守約方有權(quán)解除合同，守約方解除合同的，違約方按房屋總價款的20%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同簽訂后，王某向張某支付了2萬元預(yù)付款。此后，王某未按期付款。張某多次催告，王某先以資金周轉(zhuǎn)困難為由拖延，后以放棄2萬元預(yù)付款為條件要求解除合同。雙方多次商談未果，張某于2014年2月提起訴訟，請求解除與王某簽訂的上述合同，王某支付違約金40萬元。

爭議焦點：被告王某同意解除合同，同時認為，合同解除的法律后果是使合同關(guān)系歸于消滅，合同中的違約責任條款不再適用，合同解除后，違約方的責任承擔方式也不表現(xiàn)為支付違約金；根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，原告只享有要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、賠償損失的權(quán)利，無權(quán)要求被告支付違約金；另外，案涉合同的解除，原告也無實際損失。

原告張某認為：根據(jù)《合同法》第九十八條的規(guī)定，“合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力”，合同解除后，也不影響合同中違約責任條款的效力，被告應(yīng)當按照合同中違約責任條款的約定，承擔支付違約金的責任。另外，被告之所以拒不履行合同，是因為房屋市場價格下降。案涉合同解除后，原告產(chǎn)生了房屋價格下降的實際損失，如果合同得以履行，該項損失本應(yīng)由被告承擔。如果被告不承擔支付違約金的責任，則因其違約行為避免了房屋價格下降的損失，顯然不公。

案件結(jié)果：本案審理中，雙方以解除合同、被告賠償原告經(jīng)濟損失17萬元調(diào)解結(jié)案，被告已付的2萬元不予返還，另行支付原告15萬元。

案件評析：筆者作為本案原告的訴訟代理人，考慮到自合同簽訂之時案涉房屋的市場價格下跌10%左右，原告的實際損失約為10萬元，按照被代理人的意見與被告達成了調(diào)解協(xié)議，但本案中涉及的《合同法》相關(guān)條款的理解與適用，值得思考、評析。

本案產(chǎn)生的爭議，一是源于對《合同法》第九十七條和第九十八條規(guī)定的理解；二是源于最高人民法院（2009）民一終字第23號民事判決書的裁判要旨（見《廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案》，載《最高人民法院公報》2010年第5期）。

最高人民法院的上述判決認為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責任承擔方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，桂冠公司要求支付違約金的主張，本院不予支持。

對于《合同法》第九十七條和第九十八條規(guī)定的理解，經(jīng)歷了如下過程：最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2009〕40號）第8條指出：“為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約進行免責抗辯而未提出違約金調(diào)整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。合同解除后，當事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進行處理”。

最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第二十六條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。

據(jù)此，筆者認為，合同解除后，如果沒有違約金條款或其他清理權(quán)利義務(wù)的條款，違約方的違約責任應(yīng)當適用《合同法》第九十七條的規(guī)定；合同解除后，如果合同中有違約金或其他清理權(quán)利義務(wù)的條款，該違約金條款或其他清理權(quán)利義務(wù)條款的效力不受影響，違約方應(yīng)當承擔支付違約金的責任。

作者簡介：

王本海（1963～），男，安徽省巢湖市人，民族：漢，職稱：三級律師，學(xué)歷：碩士研究生，研究方向：國際經(jīng)濟法。