王宗澤

摘 要：在城市化進(jìn)程的發(fā)展下，大量地區(qū)的拆遷工作開展的如火如荼，由于城市拆遷所引發(fā)的糾紛屢見不鮮。本文主要針對房地產(chǎn)法中公共利益的糾紛與規(guī)范方式進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；公共利益；規(guī)范

個人利益與公共利益是一脈相承的關(guān)系，如果喪失了公共利益的保護(hù)，那么個人利益的保護(hù)也是空談。從房地產(chǎn)法來看，加強(qiáng)公共利益的保護(hù)是非常重要的，房地產(chǎn)不僅是個人的財(cái)富，也是社會的共同財(cái)富，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)權(quán)利與公共利益是密切相連的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)中關(guān)于公共利益的糾紛

在城市化進(jìn)程的發(fā)展下，拆遷已經(jīng)成為常態(tài)，縱觀目前的情況來看，由于城市拆遷所引發(fā)的糾紛屢見不鮮，也有一些不法房地產(chǎn)商利用保護(hù)公共利益的噱頭來進(jìn)行商業(yè)拆遷，反而損害了市民的合法權(quán)益。由于被拆遷人不了解開發(fā)商的意圖，他們?yōu)榱酥С稚鐣陌l(fā)展，僅僅只拿到了少量的補(bǔ)償款，開發(fā)商卻可以獲取到暴利，造成了不小的社會影響，這也是引起社會矛盾的主要誘因。長此以往，不僅會影響社會的穩(wěn)定，也不利于國家的長治久安，對于拆遷戶而言，他們得不到合理的補(bǔ)償，部分拆遷戶甚至居無定所，在就醫(yī)、交通上都存在著極大的不便，這一問題是應(yīng)該從根本上被杜絕的。

二、房地產(chǎn)法中公共利益的規(guī)范

（一）維護(hù)公共利益的法律表現(xiàn)

我國《憲法》中明確規(guī)定，為了滿足公共利益，可以按照法律征收或者征用公民的私有財(cái)產(chǎn)，并予以一定的補(bǔ)償，這就是房地產(chǎn)法中維護(hù)公共利益的根本依據(jù)。在我國的《土地管理法》中規(guī)定：“國家為了公共利益需要，可以依法征用集體土地”。我國《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定，對于土地使用者，國家可以依法獲取土地使用前，在合同規(guī)定的期限內(nèi)，不收回，在特殊情況下，可以根據(jù)公共利益需求來提前收回，并予以土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償。在《物權(quán)法》中規(guī)定，對于征收的土地，應(yīng)該根據(jù)法律要求支付安置補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)，保證征地農(nóng)民的合法權(quán)益。在征收個人、單位的房屋或者其他不動產(chǎn)時，需要予以拆遷補(bǔ)償，保證被征收人的合法權(quán)益。

（二）房地產(chǎn)法中對于公共利益范圍的界定

就目前我國的房地產(chǎn)法來看，關(guān)于公共利益范圍的界定還較為模糊，可操作性不足，部分開發(fā)商打著保護(hù)公共利益的幌子來侵害公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，為了最大限度的保護(hù)公共利益，避免侵犯私人的合法權(quán)益，必須要在房地產(chǎn)法中明確公共利益范圍的界定。

為了解決這一問題，我國可以借鑒日本、韓國、德國的立法經(jīng)驗(yàn)，對公共利益進(jìn)行硬性規(guī)定，如果不對此做出硬性規(guī)定，那么單一的依靠地方政府，是難以解決公共利益濫用問題的，只有采取全國人大立法的形式，才能夠保證被征收人的權(quán)益。為此，我國需要明確公共利益的補(bǔ)償范圍：（1）為鐵路、公路、港口、機(jī)場等建設(shè)公共事業(yè)征收的土地；（2）為軍事、國防建設(shè)事業(yè)征收的土地；（3）為建設(shè)水利、能源等基礎(chǔ)設(shè)施征收的土地；（4）為建設(shè)地方自治機(jī)關(guān)、政府機(jī)關(guān)以及相關(guān)公共建筑征收的土地；（5）其他為了滿足公共利益征收的土地。

三、明確房地產(chǎn)法律中公共利益的意義

（一）可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

國家的發(fā)展是無法依靠個人實(shí)現(xiàn)的，需要由多個不特定主體支撐，國家開展經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要目的是為了維護(hù)人民的利益，這種利益并非少數(shù)人享有的，而是多數(shù)社會成員共同享受的。為此，法律可以限制少數(shù)人的權(quán)利，根據(jù)國家的發(fā)展來享受征收權(quán)與征用權(quán)，將土地應(yīng)用在能源、國防、教育、交通、醫(yī)療公益事業(yè)，這種公共設(shè)施的建設(shè)不僅可以為社會成員提供保障，也是促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)保障。

（二）能夠保護(hù)私人的財(cái)產(chǎn)權(quán)

公共利益的保證可以充分實(shí)現(xiàn)私人利益的最大化，是保護(hù)個人利益的重要表現(xiàn)，保證公共服務(wù)與公共物品，是保障個人資產(chǎn)的一項(xiàng)條件，要促進(jìn)私有財(cái)產(chǎn)的增長，必須要保護(hù)好公共利益。唯有國家健全的管理體制、嚴(yán)密的法制和完備的政策體系，才能對私有財(cái)產(chǎn)提供最嚴(yán)格的保護(hù)，使私人財(cái)產(chǎn)權(quán)處于安全狀態(tài)，而這些體制、法制和政策體系的有效運(yùn)行，需要維護(hù)和發(fā)展公共利益。更進(jìn)一步說，公共利益的存在是實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的需要，是維護(hù)國家安全、社會穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)公平正義的需要。

四、結(jié)語

不僅是為了人民的利益，還是為了保證國家利益，首先關(guān)注的問題就是如何能夠造福民眾，在土地的征收上，需要明確拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行合理的補(bǔ)償與安置，將項(xiàng)目的開發(fā)與民眾的利益結(jié)合起來，對于適用于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，盡量避免按照《土地管理法》的內(nèi)容進(jìn)行執(zhí)行。這樣可以很好的協(xié)調(diào)開發(fā)商與拆遷戶之間、公眾利益之間利益均衡的問題，減少矛盾沖突，防止過激行為。

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