秦虹

城市的發(fā)展必然要建立在對現(xiàn)有建筑的升級改造更新之上，城市有機更新也將成為存量房時代房地產投資的新熱點。

2015年底，房地產開發(fā)投資增速降到1%的歷史最低點，2016年在一系列去庫存政策引導下，到11月底，商品房銷售面積增速達到24.3%，在銷售增長的帶動下，房地產開發(fā)投資增速恢復到6.5%，占全國固定資產投資的比重為17.3%。觀察歷史數(shù)據，2013年以前房地產開發(fā)投資占固定資產的比重為20%以上，2014年開始占比下降。隨著房地產總量問題基本解決和城市擴張速度的放緩，房地產的新建項目開發(fā)投資增速趨于降低，而大城市對環(huán)境優(yōu)化、建筑更新、基礎設施升級的需求將不斷上升，城市街區(qū)、建筑在不拆除下的有機更新，將成為投資者關注的新領域，房地產開發(fā)行業(yè)的新熱點。

當前實施城市有機更新符合房地產市場趨勢

經過1998年住房制度改革以后房地產市場高速發(fā)展，可以判斷，目前各地房地產市場已經不同程度地步入了存量房時代（存量房交易總量超過新房）。一二線城市新房市場空間已經越來越小，城市的發(fā)展必然要建立在對現(xiàn)有建筑的升級改造更新之上，城市有機更新也將成為存量房時代房地產投資的新熱點。

1.存量時代的房地產總是伴隨著城市功能的改變而不斷變化著承載的形式，實現(xiàn)著資產的升值。從發(fā)達國家城市房地產市場的發(fā)展來看，作為城市的基礎產業(yè)和經濟發(fā)展載體的房地產業(yè)態(tài)與城市功能緊密相關。如1998年英國提出創(chuàng)意產業(yè)，房地產已是存量房時代。當文化創(chuàng)意產業(yè)作為城市產業(yè)未來發(fā)展的主導方向時，以從事文化活動及文化產品的生產消費為功能的文化產業(yè)集聚區(qū)，成為文化主導城市更新的新形式。存量的房地產被大量改造更新，成為文化經濟集聚中心區(qū)，實現(xiàn)了更新地區(qū)的文化、創(chuàng)意式轉型，促進了城市文化產業(yè)空間布局的調整，為新興產業(yè)起步發(fā)展提供了孵化空間，房地產的價值重新得以提升。

中國房地產正在步入存量房時代，一線及部分二線城市存量房的交易量已超過新房，北京存量房交易量已是新房的二倍。存量房市場的擴張，帶來了既有舊建筑、街區(qū)和環(huán)境的更新需求。如2016年4月15日南京下發(fā)《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動計劃》，此次環(huán)境整治目標鎖定高樓大廈繁華盛景背后的棚戶區(qū)和老舊小區(qū)。計劃到2020年底，采取“拆改整留”方式，完成南京市11區(qū)約1500萬平方米棚戶區(qū)改造和936個老舊小區(qū)整治目標。2016年上海的城市更新將“有機更新”進一步滲透至規(guī)劃管理、土地管理和城市治理中。突出以人為本和生活方式、發(fā)展方式的轉變，針對城市功能、公共服務設施、歷史風貌、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共空間等方面；關注公共參與，考慮需求緊迫度、實施主體積極性、實施難易度等方面。具體實施“共享社區(qū)計劃、創(chuàng)新園區(qū)計劃、魅力風貌計劃、休閑網絡計劃”四大行動計劃。在三亞，以“生態(tài)修復、城市修補”試點為抓手，大膽嘗試“城市修補”，將城市發(fā)展模式、目標定位為“存量優(yōu)化”、“集約高效”；在生態(tài)修復方面，實施山、海、河三大修復工程；在城市修補方面，打好六大戰(zhàn)役：拆除違法建筑、整治廣告牌匾、改造城市綠地、協(xié)調城市色彩、實現(xiàn)夜景亮化、改造城市天際線和街道立面。

2.處于城市核心地段的舊建筑存在與土地級差地租同步提升的經濟空間。近年來，國內各地紛紛開展“三年大變樣”、“三舊改造”、“棚戶區(qū)改造”、“舊城改造”、“老舊小區(qū)綜合整治”等各類城市更新活動，使得城市面貌重新煥發(fā)生機，城市發(fā)展活力不斷增強，城市居民生活環(huán)境得到顯著優(yōu)化。以商業(yè)地產為例，隨著經濟發(fā)展和第三產業(yè)的壯大，作為承載現(xiàn)代服務業(yè)及先進制造業(yè)的商業(yè)寫字樓，其需求不斷增加。而隨著城市規(guī)模的擴大，大城市寫字樓市場目前正面臨全方面的結構性調整，北京、上海等一線城市在核心區(qū)域已不再準許興建新的商辦項目，滿足核心區(qū)域的寫字樓市場需求只能依靠存量市場。而由于寫字樓有著顯著的集聚特征，且多集中于具有地域優(yōu)勢的核心市區(qū)，所以城市核心區(qū)域寫字樓最多、建筑密度最大、最引人注目，但歷史形成的建筑多是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，難以滿足新型企業(yè)的辦公需求，大量舊業(yè)態(tài)樓宇需要改造更新。對于投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇；而對政府來說則是發(fā)展樓宇經濟，即對核心區(qū)域存量樓宇升級改造，改變其趨于老化的現(xiàn)狀，最大限度挖掘區(qū)域價值，提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質企業(yè)落戶，提高政府稅收。

3.新時代、新產業(yè)、新生代對辦公、消費、生存環(huán)境有新需求，城市更新必將是永續(xù)的房地產投資產業(yè)。隨著現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，辦公物業(yè)通過持續(xù)的更新改造不斷提升價值。如在互聯(lián)網時代，辦公環(huán)境要求開放、交往、多元、融合，傳統(tǒng)的封閉式的辦公寫字樓必須適應新需求加以改造更新提升，存量寫字樓要不斷創(chuàng)新才能滿足市場需求。在消費社會的時代，新生代人群對消費內容提出了更高要求，原有的物質消費早已讓位給精神消費、文化消費和休閑消費，對文化產品及其帶來的身份、團體歸屬感的需求成為消費社會的主流需求，因而，有遠見的運營商都會階段性對寫字樓、商場、公寓進行適當?shù)奶嵘脑?。改造中非常注重樓宇的個性化、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、開放、交往、互動、共享、文化、舒適性環(huán)境的創(chuàng)造。在歐美商業(yè)地產市場，對已經建成并使用多年的商務樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值后，再銷售給投資者已經是一種普遍運作模式，而中國則處于剛剛起步的初級階段，可以預見未來具有廣闊的發(fā)展空間。

當前實施城市有機更新符合大城市政府需求

最近深圳、廣州、濟南等大城市紛紛成立城市更新管理機構，這表明，在當前高速城市化的發(fā)展時期，城市化先進地區(qū)的大城市政府已將城市發(fā)展的關注點從外延式的發(fā)展轉向了城市內部的空間質量的提升，研究包括城市空間結構、經濟產業(yè)結構、文化延續(xù)性、自然景觀等社會、經濟、文化多元復合分步實現(xiàn)的城市更新目標體系，指導城市有序更新。一些有條件的城市開始強調城市化的質變，強調城市有機更新機制的形成，表現(xiàn)為在城市空間得到一定擴展后，通過優(yōu)化城市空間結構（自然和社會）、提升城市環(huán)境、強調城市文化等手段，逐步實現(xiàn)城市的質變、綜合競爭力的增強。各地存量低效利用土地的再開發(fā)政策也正在研究提出。通過城市有機更新，一方面，促進了經濟發(fā)展；另一方面，也改變了城市面貌，可以實現(xiàn)政府所倡導的人與環(huán)境和諧共處的最佳發(fā)展理念。

從城市有機更新的主導看，既有政府主導型，也有市場主導型和政府與企業(yè)合作型。政府主導的更新福利色彩較重，更新資金大部分來源于政府公共部門，政府提供補貼、對更新區(qū)域和更新過程有很高的決定權。市場主導型和政府與企業(yè)合作型更注重商業(yè)價值的提升、資源的優(yōu)化重組和利用、注入時代元素、再造區(qū)域繁榮。從城市有機更新的內涵看，既有建筑原用途轉換的更新，如倉庫更新為辦公樓、工廠更新為公園、辦公樓更新為公寓、商場更新為酒店等等，也有在建筑原用途不變基礎上的功能提升。從城市有機更新的外延看，既有單體建筑的更新，也有社區(qū)、片區(qū)的更新。

城市更新是一個永續(xù)的過程，中國的城市更新必將從目前的初層級的更新走向更高層面的有機更新。在新的發(fā)展階段實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化從重數(shù)量的外延式發(fā)展轉變?yōu)橹刭|量的內涵式發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化。

城市有機更新的投資趨勢判斷

1.由單一物質性更新向社會經濟多元融合更新發(fā)展。城市有機更新的理念，已不再局限于單一物質性更新，而是逐漸朝向以包括物質性更新、空間功能結構調整、人文環(huán)境優(yōu)化等社會、經濟、文化內容的多目標、快速更新階段發(fā)展。

隨著城市功能的不斷完善，城市更新的內容也由單一物質更新向尋求提供就業(yè)、解決城市貧困、改善財政、完善公共基礎設施、吸引投資、發(fā)展經濟、增加住房供應等系統(tǒng)綜合的城市發(fā)展戰(zhàn)略轉變。

國內外城市發(fā)展的不斷探索實踐，引起了經濟學、管理學、社會學及其他相關學科研究者的廣泛關注，各界對城市更新的研究也呈現(xiàn)多元化、多視角的復合性綜合性研究態(tài)勢。學者們分別從不同學科背景入手，對當前的更新時代背景、更新動力機制及更新指導策略、方法等不同方面進行了大量研究。隨著不同發(fā)展時期更新目標的演化和豐富，以及受到多種新思潮和新主義的影響，近段時間內的城市更新出現(xiàn)了經濟、制度、文化等新的轉向。

2.發(fā)展模式由政府主導向公私部門合作發(fā)展。西方城市更新的經驗表明，城市更新的內涵更加多元化和綜合化，城市更新越來越注重社區(qū)參與和社會公平，并且以多方合作的伙伴關系為取向。

從參與主體來看，早期的城市更新是以政府主導的，房地產開發(fā)為主的城市更新，由于當?shù)鼐用駞⑴c環(huán)節(jié)和途徑的有限性，造成其在更新中利益空間的損失。近年來，國外的更新案例開始側重對社會動員、居民自建和社區(qū)參與式重建、鄰里更新的關注。強調利用社會資源的再合理分配以減少弱勢群體的邊緣化差距，提倡發(fā)揮多元民間力量，肯定社會網絡在促進城市融合中的積極作用。除公眾參與外，還強調非政府組織在更新過程中的溝通作用。

從具體方法來看，由早期單一的房地產主導型，逐步演化出旗艦項目激勵型、大型賽事推動型、產業(yè)升級改造型以及其他多元化的更新形式。

從融資模式來看，目前，中國參與城市更新的企業(yè)在融資渠道上相對單一，棚戶區(qū)改造主要以國有政策性銀行貸款為主，尚未形成能夠完全滿足不同城市更新項目資金的融資方式，基金、信托市場等融資方式仍然不成熟。未來，城市更新融資模式將不再是傳統(tǒng)的政府主導模式，而是向公私合作的PPP模式等市場化融資方式轉變。融資主體逐步由政府逐漸演變?yōu)檎?、企業(yè)、社區(qū)居民、民間機構共同參與。

3.由原來大片區(qū)拆建更新向局部社區(qū)單元更新發(fā)展。過去，舊區(qū)（城）改造主要是解決城市衰退中的物質性老化、功能性衰退和結構性衰退等問題，側重于成片舊區(qū)推倒重建的物質性更新，更多精力集中于改善城市感觀上的物質性老化。隨著城市社會經濟結構的變革，以及人們對城市改造內涵認識的不斷深化，人們對城市的功能會有更多更高的要求。我們將從成片舊區(qū)推倒重建的物質性改造，發(fā)展成為從城市功能和產業(yè)結構升級方面來推進的城市更新。

未來將細化城市更新單元，更加注重充分發(fā)揮社區(qū)平臺作用，完善生活圈功能品質。以社區(qū)為基本生活單元，打造生活圈。首先以市民需求和社區(qū)文體為導向，對更新地區(qū)進行綜合評估，重點關注社區(qū)公共開放空間、公共服務設施、住房保障、產業(yè)功能、歷史風貌保護、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、城市基礎設施和社區(qū)安全等方面內容，明確生活圈中“缺什么”，“補什么”，提供更加宜人的社區(qū)生活方式。

4.更加側重以城市精神為核心融合文化創(chuàng)意的城市更新。美國知名學者劉易斯·芒福德曾說：“城市是文化的容器，城市根本功能在于文化積累、文化創(chuàng)新，在于流傳文化，教育人民?！边@段話精辟地闡述了文化、城市與人之間的關系。文化是城市的靈魂，發(fā)揮文化的引領作用，是對中國城市有機更新的基本要求和首要任務。

過去，對工業(yè)遺存的保護式再開發(fā)，以及全球經濟社會的文化力轉向，催生了以升華文化主題為導向的城市更新活動的大量開展。其后，在日益增多的以應對內城衰敗為目標的更新案例中，利用文化力量，以大型旗艦式更新項目的開發(fā)、地標性建筑建造、歷史建筑翻建等方式重塑城市形象，成為文化主導的城市更新和凝聚城市精神的主流。

將城市精神注入城市空間，用文化來引領城市更新，這不僅可以提升城市品質，而且可以提高市民品味乃至修養(yǎng)品行。近年來，各國紛紛將文化經濟和創(chuàng)意產業(yè)作為產業(yè)未來發(fā)展的主導方向，以從事文化活動及文化產品的生產消費為功能的集聚區(qū)成為文化主導城市更新的新形式。通過引導更新地區(qū)成為文化經濟的集聚中心，或營造適宜產生創(chuàng)意活動的SOHO區(qū)，實現(xiàn)更新地區(qū)的文化、創(chuàng)意式轉型。

5.更加注重城市生態(tài)修復和文脈保護的“雙修式”城市更新。所謂城市“雙修”，即生態(tài)修復與城市修補。生態(tài)修復包括海岸線、河岸線和山體的修復；城市修補包括廣告牌匾的管理、城市綠化的改造，違法建筑的拆除，城市色彩的協(xié)調，城市亮化的規(guī)劃，城市天際線和街道立面的改造等?！半p修”既是物質空間環(huán)境的修復修補，也是社會文化、公共服務等軟環(huán)境的修復?！俺鞘须p修”是城市發(fā)展方式轉型的必然要求，把傳統(tǒng)的粗放擴張性的規(guī)劃轉變?yōu)樘岣叱鞘袃群|量的規(guī)劃，以此改善人居環(huán)境和城市功能，延續(xù)城市歷史文脈，留住鄉(xiāng)愁，促進城市與自然有機融合。

中央城市工作會議提出：“要大力開展生態(tài)修復，讓城市再現(xiàn)綠水青山”，“要加強城市設計，提倡城市修補，加強控制性詳細規(guī)劃的公開性和強制性。要加強對城市的空間立體性、平面協(xié)調性、風貌整體性、文脈延續(xù)性等方面的規(guī)劃和管控，留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等基因”。2015年6月，住建部確定三亞為全國城市“雙修”的試點城市，隨著三亞“雙修”試點經驗的總結與推廣，未來將會在全國范圍內推廣，將成為中國新一輪城市更新的熱點。

6.更加注重城市基礎設施與空間品質的提升。以人為本，更加注重城市基礎設施空間品質提升。近年來，城市基礎設施短板顯現(xiàn)，有效應對極端氣象災害能力不足，許多城市動輒開啟看海模式，嚴重危及居民的生命和財產安全，降低居民社會安全感。還有不少城市馬路越修越寬，高架橋越建越多，而交通擁堵情況卻未有效緩解。城市游憩空間不足，人均公共綠地偏低。養(yǎng)老及社區(qū)文化、體育等公共服務設施也相對不足。

未來的城市更新需要以人為本，補齊城市基礎設施短板，打通街區(qū)交通道路微循環(huán)，形成以社區(qū)級設施為基礎，市、區(qū)級設施銜接配套的公共服務設施網絡體系，不斷提高城市居民生活圈的生活品質。

7.更加注重以法制化為基礎的城市更新制度建設。目前，中國城市更新最明顯特點就是面廣量大、矛盾眾多， 要保證城市更新改造目標的全面實現(xiàn)， 必須要以健全、明確、積極、有效的運行機制和調控機制作強大的政策支撐。在存量規(guī)劃時代，傳統(tǒng)的空間設計工具將很難適應城市轉型升級、集約發(fā)展的趨勢，制度與政策的設計將會是城市更新領域的焦點與趨勢。

多年來，各地不斷深入探索城市更新實踐，屬于點狀分散式的發(fā)展，城市更新策略應由零星走向整體，盡管各級政府已經出臺了一系列地方性的相關文件，形成了相應的制度基礎，但其適用范圍、法律效力等問題仍然突出。如深圳出臺了《深圳市城市更新辦法》，廣州市出臺了《廣州市城市更新辦法》，上海市出臺了《上海市城市更新實施辦法》。未來還需要進一步提升城市更新的法律地位，爭取國家層面出臺《城市更新條例》，完善配套政策，形成以法制化為基礎的城市更新體制機制。