葉永其

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人們生活的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)得到可很好的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也是最激烈的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的市場(chǎng)環(huán)境中保持領(lǐng)先地位，就必須提升自身的綜合實(shí)力，重點(diǎn)從企業(yè)管理入手。文章是從房地產(chǎn)企業(yè)從的合同管理入手，分析了合同管理中財(cái)務(wù)的作用，希望以此能為同行提供一定的理論指導(dǎo)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：合同管理 房地產(chǎn)財(cái)務(wù) 重要作用

一、合同簽約時(shí)財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督審核作用

（一）工程類合同尤其是重大工程合同簽訂前，財(cái)務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定

首先，在合同簽訂前，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該重點(diǎn)對(duì)簽約方的履約能力進(jìn)行考察和分析，要求簽約方提供有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)比分析簽約方的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)成效以及現(xiàn)金流量等重要指標(biāo)，然后還要和同行整體情況進(jìn)行比較和研究，以此判斷簽約方是否具備合同履約能力。其次，在進(jìn)行合同條款審核的過(guò)程中，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門重點(diǎn)關(guān)注簽約方的款項(xiàng)支付方式及違約金等內(nèi)容。在某些工程合同中，建設(shè)單位在收取承包單位履約保證金之后，在支付前期的10%-20%的工程款時(shí)，承包單位不愿意提供發(fā)票，僅僅只是開(kāi)具收款收據(jù)，這是因?yàn)楣こ炭畎凑諏俚卦瓌t應(yīng)該開(kāi)具建安發(fā)票，但是可能這些單位里面有很多都是外地企業(yè)，開(kāi)具建安發(fā)票必須是先獲得外出經(jīng)營(yíng)許可證后才可開(kāi)具，這樣就會(huì)增加人力或者物力成本，對(duì)此，建設(shè)單位也可同意承包單位在收取前期的10%-20%工程款時(shí)為其提供收款收據(jù)，但是在后期的工程款支付中應(yīng)該要求開(kāi)具合同金額一半以上的發(fā)票，同時(shí)要求承包單位在支付至工程質(zhì)量保證金時(shí)，把合同全部金額的發(fā)票提供給建設(shè)單位，這點(diǎn)主要是考慮土地增值稅問(wèn)題，因此在合同審核中，一定要綜合考慮稅收以及財(cái)務(wù)核算等內(nèi)容，避免簽訂時(shí)出現(xiàn)漏洞，進(jìn)而影響后期的執(zhí)行。

（二）銷售類合同簽訂過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售合同簽訂時(shí)情況會(huì)比較復(fù)雜，這點(diǎn)主要是由于簽訂對(duì)象差異比較多，難免會(huì)出現(xiàn)因理解差異造成的合同條款歧義，假如版本訂立不嚴(yán)瑾，就可能會(huì)在后期退房等情況中造成一些損失，嚴(yán)重的還可能會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)。比如，合同條款中是否標(biāo)注了因?yàn)橘?gòu)買方自身因素導(dǎo)致的退房，是否應(yīng)該沒(méi)收購(gòu)房定金；假如出現(xiàn)退回房款的情況，退回時(shí)采用的是無(wú)息還是有息退還；還有就是假如購(gòu)買方延遲付款時(shí)間，此時(shí)是否要收延遲利息等，上面的內(nèi)容都要在商品房銷售合同中進(jìn)行明確的說(shuō)明，以免后期給房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。

（三）出租類合同簽訂過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)介入合同條款擬定

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商住樓建設(shè)時(shí)，基本上都是把底層當(dāng)作店鋪，此時(shí)就會(huì)面臨底層出租的問(wèn)題，在房地產(chǎn)企業(yè)制定底層出租合同條款時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門也要積極參與其中，重點(diǎn)對(duì)租金的收取形式、出租時(shí)間以及租金數(shù)量等進(jìn)行明確，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

二、合同執(zhí)行中財(cái)務(wù)部門的控制作用

房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的各種合同，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門都要備案，必要時(shí)合同簽訂部門可以對(duì)正式簽訂的合同進(jìn)行掃描，把合同的掃描件放在房地產(chǎn)企業(yè)的局域網(wǎng)中，以此實(shí)現(xiàn)資源共享的目的。但是需要注意的是財(cái)務(wù)部門應(yīng)該按照不同類型的合同，使用對(duì)應(yīng)的方式進(jìn)行合同執(zhí)控制。

（一）針對(duì)工程類合同，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門要整理好合同信息，并制作合同執(zhí)行臺(tái)帳

通常合同執(zhí)行臺(tái)賬中應(yīng)該包含和收付款有關(guān)的信息，比如合同的簽訂時(shí)間、簽約方的信息、合同總金額、已付金額以及發(fā)票開(kāi)具等，建立這樣臺(tái)賬能對(duì)合同執(zhí)行進(jìn)行很好的監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該按照合同的具體執(zhí)行情況和工程部門進(jìn)行相關(guān)信息的核對(duì)，以防出現(xiàn)合同超額支付的情況，對(duì)那些沒(méi)有按照合同條款進(jìn)行履約的，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門可以拒絕付款，同時(shí)還要向負(fù)責(zé)人匯報(bào)具體情況，以此確保合同履行得到合理的控制。另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門還應(yīng)該對(duì)把合同收付款情況制成收付款記錄單，然后將其與合同存放在一起，在收付款記錄單中，可以了解到已付金額的具體明細(xì)，這兩份資料類似總臺(tái)帳和明細(xì)帳，共同對(duì)合同執(zhí)行實(shí)施控制。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售報(bào)表進(jìn)行嚴(yán)格審核

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同也很重要，在房地產(chǎn)銷售部門簽訂合同后，銷售部門必須記錄每天的銷售情況，還要將銷售信息整理成銷售報(bào)表，并復(fù)制一份交給財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該認(rèn)真審核銷售報(bào)表，并與財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行比較，以此監(jiān)督控制銷售合同履行情況。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有將樓盤銷售出去才能獲利，當(dāng)前很多購(gòu)房者都是通過(guò)按揭進(jìn)行購(gòu)房的，按揭的擔(dān)保就是購(gòu)房合同。對(duì)此，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門就必須嚴(yán)格監(jiān)督合同履行情況，在收到房款后，及時(shí)反饋給銷售部，然后及時(shí)告訴購(gòu)房者，讓購(gòu)房者辦理房產(chǎn)權(quán)證，以此降低企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、合同執(zhí)行后，財(cái)務(wù)部門要發(fā)揮歸檔作用

在完成合同執(zhí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行合同的整理、歸檔及保存，在合同的歸檔中，必須做好歸檔的合理劃分，比如說(shuō)業(yè)務(wù)部門應(yīng)該保存的是和工程審批、建設(shè)及驗(yàn)收相關(guān)的合同內(nèi)容，但是財(cái)務(wù)部門則要保存合同中和款項(xiàng)相關(guān)的內(nèi)容資料，做好劃分歸類保存，不僅能使合同管理更科學(xué)，最重要的是能為后期的查詢提供便利條件。

四、財(cái)務(wù)部門對(duì)合同履行的評(píng)估管理作用

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，完成了合同的執(zhí)行和歸檔之后并不能代表整個(gè)合同管理就結(jié)束了，最重要的是還應(yīng)該進(jìn)行合同履行情況的評(píng)估，而且在整個(gè)評(píng)估管理中，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該積極參與評(píng)估工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把握評(píng)估工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，主要從合同中的相關(guān)款項(xiàng)、合同履行過(guò)程中的收支明細(xì)等內(nèi)容進(jìn)行分析，以此保障合同評(píng)估管理的有效性。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作具有非常重要的作用，正如文章所講的在合同簽約時(shí)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門具有監(jiān)督審核的作用、在合同執(zhí)行是有控制的作用、在合同執(zhí)行后還要發(fā)揮歸檔的作用，最后還要進(jìn)行合同履行的評(píng)估，只有確保其參與了整個(gè)合同管理的過(guò)程，才能確保合同管理的科學(xué)有效性，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

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