劉貴麗

摘要：房地產(chǎn)就是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動內(nèi)需、推動經(jīng)濟(jì)增長都發(fā)揮著巨大的作用。貨幣政策是國家進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一。面對復(fù)雜的房地產(chǎn)市場情況，如何通過有效的貨幣政策來對房地產(chǎn)價格進(jìn)行合理調(diào)控，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)學(xué)界重點問題。本文通過實證分析提出貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響，并提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn) 價格 影響

我國商品化住房改革之后，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展過程中，人們對于住房的需求大幅增長，并且國家政策也進(jìn)行了擴大內(nèi)需的規(guī)定，在這樣的背景下，我國的房地產(chǎn)價格一直處于一個比較高的發(fā)展水平。從2009年之后，受到多個因素的影響，我國的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了大幅度的上漲，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出現(xiàn)泡沫的論斷大量出現(xiàn)。而近年來，國家針對房地產(chǎn)市場開展了多項調(diào)控政策，雖然國家提出了針對三四線城市去庫存的政策，但是房價的上漲依然存在。通過貨幣政策，對房地產(chǎn)資金盡心調(diào)控，是國家針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應(yīng)用貨幣政策達(dá)到調(diào)控房價的目標(biāo)，產(chǎn)生良好的效果，有必要對貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響進(jìn)行研究。

一、理論概述

房地產(chǎn)價格的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房需求、國家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進(jìn)行房價控制的主要政策調(diào)控方式，因此，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價格的重要因素之一。

在貨幣政策傳導(dǎo)機制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產(chǎn)價格三個方面會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。其中信貸、資產(chǎn)價格的財富效應(yīng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生于影響。中央銀行改變貨幣的供應(yīng)量，能夠使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金與存款產(chǎn)生改變，這樣商業(yè)銀行的可貸資金就會改變，融資規(guī)模會相應(yīng)發(fā)生變化，這樣就會影響商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)市場的融資狀況，而房地產(chǎn)企業(yè)融資會直接對房產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。貨幣量的改變同樣也會對利率以及金融資產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響，這樣金融財富以及終生財富發(fā)生了改變，消費需求方面也會隨著改變，房地產(chǎn)產(chǎn)出受到需求影響就會改變，物價也會隨著變化。這就是資產(chǎn)價格的財富效應(yīng)。

目前，在已有的研究當(dāng)中，貨幣政策對于房地產(chǎn)及價格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對不同的貨幣調(diào)控工具的作用人，認(rèn)為利率是對房地產(chǎn)價格調(diào)控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應(yīng)量、貸款余額這兩個工具的調(diào)控作用沒有得到明顯發(fā)揮。梁斌主要對利率這一調(diào)控工具進(jìn)行了實證分析，得出結(jié)果同樣是認(rèn)為利率調(diào)控工具對于房地產(chǎn)價格有著非常顯著的關(guān)聯(lián)性。還有學(xué)者研究了貨幣政策調(diào)整房地產(chǎn)價格存在差異。周虹等對于中西部地區(qū)的貨幣政策發(fā)揮作用進(jìn)行了比較，認(rèn)為通過貨幣供應(yīng)量以及信貸規(guī)模的調(diào)整，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格調(diào)整幅度較小，而中西比地區(qū)的房地產(chǎn)價格影響大，這個不同地區(qū)的房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策制定提供了依據(jù)。趙奉軍從市場的供給與需求兩個方面進(jìn)行探討，利率的變動對于全國地區(qū)的房地產(chǎn)價格影響都不大，而信貸規(guī)模增長則會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大規(guī)模上漲，并且東部地區(qū)價格上漲比西部地區(qū)更加明顯。

二、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析

為了研究貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響，本文選擇貨幣供應(yīng)量這一指標(biāo)作為貨幣政策的代表指標(biāo)，用LM2表示，而房地產(chǎn)價格則選擇了全國100城市2010年6月到2015年6月的每月歷史房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)價格的代表指標(biāo)，用LP表示。

首先對兩個指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，兩個變量并不是平穩(wěn)時間序列，但是一階差分則是平穩(wěn)的。進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗，Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果說明LM2和LP至少存在一個協(xié)整關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和百城房地產(chǎn)歷史樣本均價可能存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，接下來對兩變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，結(jié)果如下：

這說明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，同歸結(jié)果如下：

三、結(jié)論與建議

從以上的實證結(jié)果可以看出，貨幣供應(yīng)量LM2出現(xiàn)一個單位的變化，地產(chǎn)價格LP就會發(fā)生0.26個單位的變化，這表明貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格存在正向的相關(guān)性，并且房地產(chǎn)價格會隨著貨幣供應(yīng)量的變化而產(chǎn)生變化。

因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)價格的調(diào)控中，可以對貨幣供應(yīng)量進(jìn)行信貸渠道方面的調(diào)整，這樣能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度發(fā)生變化，從而實現(xiàn)對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控。另外，還應(yīng)當(dāng)注意資產(chǎn)價格渠道的作用，對于房地產(chǎn)股票市場的資源配置進(jìn)行完善，提高資源配置的效率，從而充分的發(fā)揮股票市場的投資功能。

參考文獻(xiàn)：

[1]李霜.貨幣政策工具調(diào)控房價的效果及其動態(tài)特征[J].武漢金融，2013

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[3]趙奉軍.供求逆轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)調(diào)控僵局的突破[J].中國房地產(chǎn)，2011