劉貴麗

摘要：房地產(chǎn)就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都發(fā)揮著巨大的作用。貨幣政策是國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一。面對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，如何通過(guò)有效的貨幣政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)控，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)學(xué)界重點(diǎn)問(wèn)題。本文通過(guò)實(shí)證分析提出貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響，并提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn) 價(jià)格 影響

我國(guó)商品化住房改革之后，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)于住房的需求大幅增長(zhǎng)，并且國(guó)家政策也進(jìn)行了擴(kuò)大內(nèi)需的規(guī)定，在這樣的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于一個(gè)比較高的發(fā)展水平。從2009年之后，受到多個(gè)因素的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出現(xiàn)泡沫的論斷大量出現(xiàn)。而近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展了多項(xiàng)調(diào)控政策，雖然國(guó)家提出了針對(duì)三四線城市去庫(kù)存的政策，但是房?jī)r(jià)的上漲依然存在。通過(guò)貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)資金盡心調(diào)控，是國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應(yīng)用貨幣政策達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，產(chǎn)生良好的效果，有必要對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行研究。

一、理論概述

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房需求、國(guó)家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進(jìn)行房?jī)r(jià)控制的主要政策調(diào)控方式，因此，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。

在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產(chǎn)價(jià)格三個(gè)方面會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。其中信貸、資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生于影響。中央銀行改變貨幣的供應(yīng)量，能夠使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金與存款產(chǎn)生改變，這樣商業(yè)銀行的可貸資金就會(huì)改變，融資規(guī)模會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，這樣就會(huì)影響商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資狀況，而房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)直接對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。貨幣量的改變同樣也會(huì)對(duì)利率以及金融資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響，這樣金融財(cái)富以及終生財(cái)富發(fā)生了改變，消費(fèi)需求方面也會(huì)隨著改變，房地產(chǎn)產(chǎn)出受到需求影響就會(huì)改變，物價(jià)也會(huì)隨著變化。這就是資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)。

目前，在已有的研究當(dāng)中，貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)及價(jià)格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對(duì)不同的貨幣調(diào)控工具的作用人，認(rèn)為利率是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應(yīng)量、貸款余額這兩個(gè)工具的調(diào)控作用沒(méi)有得到明顯發(fā)揮。梁斌主要對(duì)利率這一調(diào)控工具進(jìn)行了實(shí)證分析，得出結(jié)果同樣是認(rèn)為利率調(diào)控工具對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著非常顯著的關(guān)聯(lián)性。還有學(xué)者研究了貨幣政策調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格存在差異。周虹等對(duì)于中西部地區(qū)的貨幣政策發(fā)揮作用進(jìn)行了比較，認(rèn)為通過(guò)貨幣供應(yīng)量以及信貸規(guī)模的調(diào)整，東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度較小，而中西比地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響大，這個(gè)不同地區(qū)的房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策制定提供了依據(jù)。趙奉軍從市場(chǎng)的供給與需求兩個(gè)方面進(jìn)行探討，利率的變動(dòng)對(duì)于全國(guó)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響都不大，而信貸規(guī)模增長(zhǎng)則會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大規(guī)模上漲，并且東部地區(qū)價(jià)格上漲比西部地區(qū)更加明顯。

二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

為了研究貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，本文選擇貨幣供應(yīng)量這一指標(biāo)作為貨幣政策的代表指標(biāo)，用LM2表示，而房地產(chǎn)價(jià)格則選擇了全國(guó)100城市2010年6月到2015年6月的每月歷史房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的代表指標(biāo)，用LP表示。

首先對(duì)兩個(gè)指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，兩個(gè)變量并不是平穩(wěn)時(shí)間序列，但是一階差分則是平穩(wěn)的。進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果說(shuō)明LM2和LP至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和百城房地產(chǎn)歷史樣本均價(jià)可能存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，接下來(lái)對(duì)兩變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如下：

這說(shuō)明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，同歸結(jié)果如下：

三、結(jié)論與建議

從以上的實(shí)證結(jié)果可以看出，貨幣供應(yīng)量LM2出現(xiàn)一個(gè)單位的變化，地產(chǎn)價(jià)格LP就會(huì)發(fā)生0.26個(gè)單位的變化，這表明貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格存在正向的相關(guān)性，并且房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著貨幣供應(yīng)量的變化而產(chǎn)生變化。

因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控中，可以對(duì)貨幣供應(yīng)量進(jìn)行信貸渠道方面的調(diào)整，這樣能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度發(fā)生變化，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。另外，還應(yīng)當(dāng)注意資產(chǎn)價(jià)格渠道的作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的資源配置進(jìn)行完善，提高資源配置的效率，從而充分的發(fā)揮股票市場(chǎng)的投資功能。

參考文獻(xiàn)：

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[3]趙奉軍.供求逆轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)調(diào)控僵局的突破[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011