向陽艷博 鄭 潔

山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000

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淺析我國房地產(chǎn)去庫存問題

向陽艷博 鄭 潔

山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000

近年，有一個問題引起了中央的重視那就是房地產(chǎn)去庫存問題，在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產(chǎn)去庫存問題被多次提及。在此之后，地方政府也紛紛出臺系列去庫存政策，我國房地產(chǎn)市場供過于求的程度太高，這就既會給目前經(jīng)濟增長帶來巨大壓力，也影響中國經(jīng)濟未來該如何發(fā)展。這就需要我們在房地產(chǎn)去庫存政策方面進行創(chuàng)新，并在去庫存問題上做到真正的精準化，從實質(zhì)上降低房地產(chǎn)的賺錢功能，回歸房價的理性。

去庫存背景；精準去庫存；去庫存路徑可行性分析

目前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟增長速度逐步放緩。從房地產(chǎn)發(fā)展的角度來看，近年由于各地區(qū)飛速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，又新增了許多銷售不出的房地產(chǎn)庫存量，影響了房地產(chǎn)的合理發(fā)展。前幾十年所形成的經(jīng)濟房地產(chǎn)化使中國經(jīng)濟出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩、企業(yè)杠桿率過高，還有企業(yè)運行成本高及經(jīng)濟結構不合理。我國鋼鐵、建筑、化工、紡織和家電等一系列產(chǎn)業(yè)供需關系的變化也受著房地產(chǎn)市場波動所帶來的影響，也會通過財富效應改變消費者的消費和投資水平。要想解決當前中國面臨的許多問題就需要我們解決目前房地產(chǎn)市場中存在的高庫存問題。

一、精準去庫存的相關內(nèi)容

我國房地產(chǎn)庫存問題如其他問題一樣區(qū)域與不同區(qū)域間存在的問題都不一樣，想要實現(xiàn)精細化就得從思想上最先轉(zhuǎn)變才能產(chǎn)生出新的有效的策略，要具體情況具體分析先掌握不同樓盤的庫存情況才能進行去庫存的策略。

(一)從思路上先轉(zhuǎn)變

市場是去庫存的重要手段，而不是行政手段，政府在去庫存經(jīng)歷當中的主要功用那就是消息的采集和公布，市場服務與政策激勵等，最終指導房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)著陸。這將是一個迫在眉睫又耗費人力物力時間的事，不同地區(qū)的行政部門不要再想借助土地資源的優(yōu)勢去尋租，才能為去庫存創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境。當然，我們了解目前進行的一系列措施不會對去庫存立刻有效。尤其是在部分經(jīng)濟發(fā)展能力有限、市民購買力不強的一些城市，其唯一能消滅當?shù)胤康禺a(chǎn)庫存的路徑就是依賴于當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展力、基礎配套設施的完善等，然而住房需求需要花較長時間進行培養(yǎng)。

(二)每個地區(qū)房地產(chǎn)市場獲取的庫存信息一定要精準

如何解決房地產(chǎn)庫存問題肯定要從調(diào)查有多少庫存量著手，必需掌握如數(shù)目、結構、分布在哪兒、商品房的開發(fā)主體等信息，對這些基本信息一旦有了確切的掌握，在不同市、縣、地區(qū)根據(jù)實際制定政策時，才能進行精準的去庫存。但我們千萬要重視目前的一個趨勢就是現(xiàn)存的庫存還沒有賣完的情況下就又會出現(xiàn)新的大量的庫存阻礙我們?nèi)齑娴牡缆贰?/p>

(三)加速我國經(jīng)濟社會體制的改革

隨著房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂發(fā)展，商品房庫存問題與我國經(jīng)濟社會制度體系有很大關系，經(jīng)濟體制二元化導致市場還沒有足夠的流動性。因此，撇開像北京、上海、廣州這類一線經(jīng)濟發(fā)達城市，從戶籍制度上入手及其配套的社會保障體系制度的改革，農(nóng)民工在不同城市之間的流動選擇性越來越強，在城市中落戶也比以往更加的簡單。很重要的住房公積金制度改革，把農(nóng)民工、個體戶納入了公積金軌制之中。財政政策功用被充分發(fā)揮出來，農(nóng)民工可以使用政府對其進行財政補貼、退稅或者稅收減免方式，助農(nóng)民工一臂之力完成他們扎根城市的夢想。加快農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革，使農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)中獲得更多的土地收益，增加農(nóng)民購買力。在稅收制度方面，對于先買后賣的情況只對面積增加部分征稅，能夠先征后退，降低改善型需求的交易成本。

二、去庫存路徑可行性分析

社會對當前庫存的嚴重性沒有異議，如何有效地對庫存量進行大量的咨詢只是理論層面的，運行中將會大大降低，有必要進行深入的探析。切合實際的主要路徑大致是：

(一)鼓勵千千萬農(nóng)民工購置房屋；這要求我們打破二元城鄉(xiāng)戶籍制度的約束幫助農(nóng)民工進城發(fā)展，這么做要考慮到：首先，大部分能買的起房的農(nóng)民工都在經(jīng)濟相對發(fā)展較好的大城市里，所以如果這部分農(nóng)民工想要買房那么肯定會在類似于北上廣這些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，但我們?nèi)缃褚哟笕?、四線城市的去庫存問題。其次，千千萬農(nóng)民工都想有一套屬于自己的房子，然而大部分農(nóng)民工只能停留在“想買房”的階段形成這種情況的無疑是日創(chuàng)新高的樓房價格，要能買得起早就進行購買了，即使有行政部門愿意幫助他們完成首付，可由于這些農(nóng)民工的工作性質(zhì)一般都不穩(wěn)定，按揭也承擔很大的風險。如果僅僅是要提高去庫存的效率而加快農(nóng)民工的市民化，肯定緊接著會給社會保障帶來巨大的壓力。相對于農(nóng)村人口來說，土地收入的缺乏也一直是困擾地方行政部門的一個難題。

(二)政府加大在房地產(chǎn)中的購買力；通過政府的負擔得起的住房市場和渠道之間的上平市場需要被打開。包括由政府提供房改安置房、公租房的租賃等方式，通過貨幣安置由政府給予享受一次性貨幣補貼保障的居民，居民自行購買商品房，或收購存量商品房作為負擔得起的居民的住房，這就不需要政府在出資建設新房。這是最現(xiàn)實和最理想的解決辦法，行政部門能有效消除一部分庫存量同時可以使資源的配置達到最大化，避免出現(xiàn)一些資源的浪費節(jié)約了時間與成本。不過這類房其數(shù)量有限制，特別是對于三、四線城市更為有限。

(三)行政部門頒布政策取消限購令同時又大力發(fā)展租賃市場去庫存。這兩種辦法是目前相對在去庫存問題上效率較高的辦法，市民要了解清市場目前租賃市場在一、二線城市需求更大，關于巨大的三、四線城市租賃市場規(guī)模卻沒有一、二線城市那么的大。事實上限購在廣大的三、四線城市早已被取消，相對于人口流入速度與流出速度較快的一線城市，限購這項政策當然不光是對我國房地產(chǎn)市場的手段，更是對一線城市人口增長過快的的控制手段，短時期內(nèi)肯定不會取消。

我國國情復雜，房地產(chǎn)去庫存問題不容小視，要做到上面這些建議需要花費大量的時間與人力物力，但這也是發(fā)展所必須面臨的問題之一，是走向強國的必經(jīng)之路。

[1]郭克莎.我國房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨勢、影響及對政策分析[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2014(12).

[2]周雯雯.關于房地產(chǎn)市場在去庫存階段進行有效調(diào)整的分析[J].經(jīng)濟師，2016(03).

[3]李宇嘉.房地產(chǎn)去庫存：有與不為，2016，1：22.

[4]余水工.2016年房地產(chǎn)"去庫存”幾大可能路徑分析.前瞻網(wǎng)，2015-12-29.

[5]鄒士年.房地產(chǎn)市場去庫存需要精準化.中國物價，2016.4.

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