陳仔悠

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510000

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論抵押權(quán)實現(xiàn)中與租賃權(quán)的協(xié)調(diào)

陳仔悠

華南師范大學(xué)法學(xué)院，廣東 廣州 510000

伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，抵押逐漸成為了一種重要的融資手段，人們?yōu)榱烁玫奈锉M其用，在同一物上設(shè)立抵押權(quán)、租賃權(quán)等多項權(quán)利的現(xiàn)象越來越普遍，這就導(dǎo)致了權(quán)利之間沖突的可能性增加，也使得抵押權(quán)在實現(xiàn)過程中困難重重，因此，如何協(xié)調(diào)一物之上不同權(quán)利之間的關(guān)系，便顯得尤為重要。目前，我國關(guān)于此方面的立法存在著一些不足，系統(tǒng)性較差，這就給實踐帶來了很多的困難。因此，本文對我國處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系進行分析并提出立法建議，以期協(xié)調(diào)抵押權(quán)實現(xiàn)中和租賃權(quán)的關(guān)系，從而完善我國的抵押權(quán)實現(xiàn)制度。

沖突；協(xié)調(diào)；處理規(guī)則；保護

現(xiàn)實生活中，同一個物上可以存在兩種權(quán)利，本來二者的存在并不會產(chǎn)生沖突，但是在抵押權(quán)的實現(xiàn)過程中會對租賃權(quán)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，抵押權(quán)的根本目的在于確保債權(quán)實現(xiàn)，使債務(wù)得以清償，所以并不會轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，更多的是追求抵押物的交換價值。而租賃權(quán)本身是基于租賃合同而產(chǎn)生，本身性質(zhì)是債權(quán)，但是為了保護承租人的利益，我國法律規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，從而使債權(quán)物權(quán)化。因此在一定程度上不能適用傳統(tǒng)的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，當(dāng)二者產(chǎn)生沖突時最根本的根源在于我國當(dāng)前立法存在著某些不完善之處。

一、我國立法對抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的處理

《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”，即以權(quán)利設(shè)立之先后作為權(quán)利效力大小之判斷標(biāo)準(zhǔn)。

(一)租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后

當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，而租賃關(guān)系依然存續(xù)，此時抵押權(quán)的實現(xiàn)與租賃權(quán)就發(fā)生沖突了。依“買賣不破租賃”的原則，即使主債權(quán)到期而不能獲償時，債權(quán)人采取拍賣、變賣等手段對抵押物進行處置后，原租賃合同對新的抵押物所有人繼續(xù)生效，直至原租賃合同期滿。租賃權(quán)作為特殊的債權(quán)，即債權(quán)的物權(quán)化具有對抗抵押權(quán)的效力，此時，租賃權(quán)的成立在先，它的效力優(yōu)先于在后設(shè)立的抵押權(quán)。

(二)抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后

一般情況下，在先成立的權(quán)利公示在先，因公示而產(chǎn)生公信力。抵押權(quán)成立在先時，因其經(jīng)過了登記公示，符合該立法原理，所以在后設(shè)立的租賃權(quán)，法律對其并不予以保護，法律認為租賃人是有必要的謹慎義務(wù)的，在這種公信力產(chǎn)生的前提之下，租賃人只要盡到注意的義務(wù)，都能夠知道抵押權(quán)的存在。此時先設(shè)立的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于后設(shè)立的租賃權(quán)。

二、我國立法與實踐中二者關(guān)系處理的不足

(一)權(quán)利效力大小的判斷標(biāo)準(zhǔn)

不動產(chǎn)抵押權(quán)的成立以登記為生效要件，因此，當(dāng)事人辦理抵押登記的時點也就是抵押權(quán)成立的時點；而動產(chǎn)抵押權(quán)是依據(jù)合同而成立，登記只是作為動產(chǎn)抵押權(quán)的對抗要件，但是不登記不能對抗善意第三人。而此處“抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)”是指登記了的抵押權(quán)，所以后文中不再區(qū)分動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的抵押權(quán)。租賃權(quán)則遵循契約之債成立的一般規(guī)則，自租賃合同成立之時設(shè)立。①抵押權(quán)的設(shè)立具有更大的公信力，能夠清楚的判斷權(quán)利成立時間。但是租賃權(quán)的成立是基于租賃合同而產(chǎn)生，在實踐當(dāng)中有關(guān)倒簽合同使租賃權(quán)成立變成先于抵押權(quán)的情況在實踐中多有發(fā)生。②因此，簡單的將權(quán)利效力的大小判斷標(biāo)準(zhǔn)界定在權(quán)利設(shè)立的時間先后這樣一個標(biāo)準(zhǔn)之上，是租賃權(quán)和抵押權(quán)兩種權(quán)利產(chǎn)生沖突的根源。

(二)“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”的分析

一種觀點認為，“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”應(yīng)該理解為：該租賃關(guān)系不得對登記抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。換種說法，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押財產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系對該已登記之抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生了不利影響時，該租賃關(guān)系應(yīng)予除去，以保護抵押權(quán)人的利益。如果租賃關(guān)系的存在并不妨害抵押權(quán)實現(xiàn)的，則租賃關(guān)系可以繼續(xù)存在于抵押財產(chǎn)上，對受讓人具有拘束力。惟此，才能更好地協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與承租人的利益。③另一種觀點認為，所謂“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”是指抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押物上設(shè)立的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)失去效力，要遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，即延續(xù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定。

因為對法條的理解不同，因此在實踐操作中對案件的處理存著偏差，也會使案件結(jié)果產(chǎn)生不同。

(三)具體租賃合同內(nèi)容中缺少抵押權(quán)釋明的條款

法律規(guī)定中認為已經(jīng)登記的抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，承租人應(yīng)該盡到審慎的義務(wù)。但是在實踐當(dāng)中，租賃財產(chǎn)發(fā)生在生活中的每時每刻，租賃的期限也是有長有短，而在租賃合同簽訂時，若房屋已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，出租人沒有在合同中說明或者是當(dāng)面告知承租人財產(chǎn)上已經(jīng)存在著抵押權(quán)，那么承租人人在租賃財產(chǎn)之前必須要去了解財產(chǎn)上是否存在著抵押權(quán)。在這樣高頻率的生活中，出租人并沒有口頭告知或者是其所簽訂的租賃合同的條款中并沒有釋明財產(chǎn)存在的權(quán)利負擔(dān)的時候，承租人并沒有過多的時間和精力去主動的了解抵押權(quán)是否存在。所以在實踐當(dāng)中這樣的規(guī)定缺少著一定的可行性。

三、完善我國協(xié)調(diào)抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的立法

(一)加強對抵押權(quán)人利益的保護

1.應(yīng)改變原有的效力判斷標(biāo)準(zhǔn)

我國《城市房屋租賃管理辦法》第13條、《土地登記規(guī)則》第30條均規(guī)定了不動產(chǎn)租賃合同的登記備案制度，雖然條文中規(guī)定經(jīng)營性用房必須要進行登記備案，而住宅型用房并不強制登記備案，但是登記備案更加有利于保護承租人的利益。這為其他租賃權(quán)設(shè)立的公示方法提供了借鑒。法律可以規(guī)定相應(yīng)的租賃登記備案制度：在簽訂租賃合同之后，必須去登記機關(guān)進行備案，便于后成立抵押權(quán)人去查閱財產(chǎn)上是否存在租賃權(quán)，同時避免權(quán)利得不到實現(xiàn)，也在一定程度上防止租賃合同雙方當(dāng)事人任意篡改合同簽訂時間，損害抵押權(quán)人的利益。

2.抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人聲明租賃權(quán)的存在狀況

我國《擔(dān)保法》對此的規(guī)定類似于租賃權(quán)聲明制度，它采取了抵押人書面告知制度，但對于如果不告知的情況因抵押權(quán)的行使是否必然導(dǎo)致租賃關(guān)系無效沒有明確的規(guī)定。但是前文之中提及應(yīng)該全面確立租賃合同登記備案制度，此處的抵押人聲明也是為了保護抵押權(quán)人的利益，因此只需要在建立抵押關(guān)系成立時抵押人盡到口頭告知的義務(wù)即可，更多的抵押權(quán)人應(yīng)該盡到合理審慎義務(wù)，去相關(guān)機關(guān)查看抵押物上是否存在租賃權(quán)。

(二)加強對承租人利益的保護

1.租賃合同應(yīng)告知承租人租賃物是否存在權(quán)利負擔(dān)

在實踐中，很容易我們發(fā)現(xiàn)在短期租賃的情況之下，承租人并沒有太多的時間精力去確認自己所租賃的財產(chǎn)上是否已經(jīng)存在了相應(yīng)的權(quán)利負擔(dān)，所以為了實現(xiàn)交易的安全同時也兼顧便利的原則，租賃合同當(dāng)中，出租人應(yīng)該在租賃合同中寫明相應(yīng)的條款，如果存在相應(yīng)的抵押權(quán)，應(yīng)該在租賃合同中書面告知承租人，從而使承租人能夠在第一時間知曉相應(yīng)財產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，來決定自己的行為。

2.先租賃后抵押之抵押權(quán)實現(xiàn)，可意定維持原租賃關(guān)系

法律并不能完全預(yù)料買受人或者抵押權(quán)人在抵押權(quán)實現(xiàn)時，是否能夠接受財產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)(租賃權(quán)后設(shè)立)。抵押權(quán)人之所以同意出租其抵押物，是考慮到在特殊情況下，拍賣附租賃的抵押物更有助于自身債權(quán)的回收。在租賃權(quán)后設(shè)立的情況下，一方面，要堅持后設(shè)立的租賃權(quán)不能對抗在先設(shè)立登記的抵押權(quán)，保護抵押權(quán)人的利益；在另一方面，為了維持租賃關(guān)系的穩(wěn)定，可以借鑒國外立法，在租賃權(quán)后設(shè)立的情況下，征求抵押權(quán)人的同意或者能夠和買受人達成合意，使租賃關(guān)系并不當(dāng)然除去，從而保護承租人的權(quán)利。

3.應(yīng)規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)和緩期交付制度

抵押權(quán)的實現(xiàn)一般伴隨著強制執(zhí)行力的介入，但是即使是法院的拍賣、變賣，在本質(zhì)上也是對抵押物的一種買賣行為，只是所得的價款不是由所有人取得，而是轉(zhuǎn)交給實現(xiàn)抵押權(quán)的申請人用以清償他們和所有權(quán)人之間的債務(wù)，所以誰來購買并不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，因此為了促使抵押權(quán)更快的實現(xiàn)同時也可以維持現(xiàn)有租賃關(guān)系的穩(wěn)定，承租人在同等條件下對抵押物是具有優(yōu)先購買權(quán)的。④

如果抵押權(quán)實現(xiàn)時，承租人并不想行使優(yōu)先購買權(quán)，抵押物由其他的買受人所取得，如果買受人愿意繼續(xù)維持原有的租賃關(guān)系，可以要求承租人繼續(xù)使用，并向其支付相應(yīng)的對價，這種對價一般是合理的，即使用該物的租金，在緩期交付原租賃物的期間，承租人可以尋找其他的替代租賃物。如果承租人不支付該對價達6個月以上，且在買受人催告后的期間內(nèi)仍不支付的，則其失去緩期交付利益，買受人可及時要求承租人撤出并交付租賃物。

綜合兩個角度的分析，從實踐當(dāng)中抵押權(quán)和租賃權(quán)產(chǎn)生沖突的情形出發(fā)，找到法律規(guī)定的不足之處，減少抵押權(quán)實現(xiàn)中和租賃權(quán)產(chǎn)生的摩擦，從而完善我國的抵押權(quán)實現(xiàn)制度。

[ 注 釋 ]

①沈斌.抵押財產(chǎn)出租時抵押權(quán)人與租賃權(quán)人利益衡平之問題研究——基于〈物權(quán)法〉第190條之理解[J].財經(jīng)政法資訊，2016(3).

②常鵬翱.先抵押后租賃的法律規(guī)制——以〈物權(quán)法〉第190條第2句為基點的分析[J].清華法學(xué)，2015(2).

③沈麗萍.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問題探討[J].中北大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2011(3).

④程嘯.論抵押財產(chǎn)出租時抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系[J].法學(xué)家，2014(2).

[1]魏振瀛.民法(第四版)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2010.

[2]孫鵬，王勤勞.抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)[J].法律適用，2009(2).

[3]沈麗萍.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問題探討[J].中北大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2011(3).

[4]蔡翠琴，龔需林.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突之法律解讀[J].中國農(nóng)村金融，2011(19).

[5]葉鴻.抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突中對抵押權(quán)人的保護[J].法制與經(jīng)濟，2010(12).

[6]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007.

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2095-4379-(2017)16-0120-02

陳仔悠(1994-)，女，湖北荊州人，華南師范大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生。