白 靜

青海省西寧市夏都公證處，青海 西寧 810000

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淺析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公證制度的引入與適用

白 靜

青海省西寧市夏都公證處，青海 西寧 810000

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)化立法始終是人們所共同追求的終極目標(biāo)之一，設(shè)立國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一的登記和管理，是近現(xiàn)代各國(guó)普遍適用的一種旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的管理制度。但任何一種制度的制定和實(shí)施都有其存在的必要和優(yōu)勢(shì)，同時(shí)每種制度又都存在著自身的缺陷和不足，也正因?yàn)榇?，作為我?guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的一種手段，保障社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和高效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中也存在著不足和缺陷。本文目的為如何避免這種因缺陷和不足而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記所帶來(lái)的消極后果，達(dá)到登記的法律效果，從而為今后我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施過(guò)程中政府必須要面對(duì)和解決的一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

不動(dòng)產(chǎn)；公證制度；引入；適用

一、不動(dòng)產(chǎn)公證制度存在的問(wèn)題

盡管我國(guó)在《物權(quán)法》和之后的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中逐漸廓清了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的審查模式及建立了統(tǒng)一的登記制度。但不可否認(rèn)的是，在整個(gè)物權(quán)法頒布實(shí)踐過(guò)程中，在不斷彌補(bǔ)物權(quán)制度缺失的同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)公證制度也存在著一些問(wèn)題。

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記制度自身局限性

從不動(dòng)產(chǎn)登記制度自身來(lái)看，物權(quán)變動(dòng)法則是物權(quán)法的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。如前所述，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和辦法是立法者的追求，也是我國(guó)《物權(quán)法》的更深一層次的要求。但由于目前我國(guó)有些公權(quán)力部門分權(quán)存在著不盡合理的現(xiàn)象，權(quán)力疊加交叉運(yùn)行的情況仍然相對(duì)嚴(yán)重，這就造成我國(guó)2007年實(shí)施的《物權(quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范的籠統(tǒng)模糊性。僅僅在第十條中提到：國(guó)家要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、損益實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。但統(tǒng)一登記的方式是什么、程序怎樣、登記機(jī)構(gòu)是哪一個(gè)，沒(méi)有做進(jìn)一步說(shuō)明。不動(dòng)產(chǎn)登記“多頭管理、各自為政”的局面沒(méi)有從根本上得到有效解決。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記主體存在弊端

從不動(dòng)產(chǎn)登記主體的設(shè)定上來(lái)分析，國(guó)家之所以設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，更多的是處于對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定和公共共同利益的考慮，無(wú)論是采取對(duì)抗要件或是生效要件的方式，其目的都是為了限制交易雙方當(dāng)事人按照“私權(quán)自治”的隨意交易，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控和優(yōu)化配置重要社會(huì)資源的目的，因此不動(dòng)產(chǎn)登記具有公法的色彩。

對(duì)于這種由國(guó)家或政府作為民事主體而參與到民事交易的行為，無(wú)論是在理論上還是在實(shí)踐中，都不宜繼續(xù)由國(guó)家設(shè)立的登記機(jī)構(gòu)來(lái)完成對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因兼目的的登記審查，為了保障公平原則，就必然需要引入獨(dú)立第三方的力量來(lái)制衡這種確已存在的不平衡。

二、不動(dòng)產(chǎn)公證制度的適用探討

通過(guò)上述分析我們可以看出不動(dòng)產(chǎn)公證制度的引入存在的問(wèn)題和必要性，但是不是所有引入的制度都是符合我國(guó)的國(guó)情的，所以針對(duì)我國(guó)實(shí)際國(guó)情，對(duì)于完善不動(dòng)產(chǎn)公證制度我們提出以下幾點(diǎn)建議：

(一)強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記公證書的證據(jù)效力

《公證法》對(duì)公證性質(zhì)最終定位為：依法獨(dú)立行使公證職能并承擔(dān)民事責(zé)任的不以營(yíng)利為目的證明機(jī)構(gòu)，公證屬于法律職業(yè)共同體中的一部分筆者前面已經(jīng)進(jìn)行了充分論證。但由于我國(guó)《公證法》并沒(méi)有規(guī)定法定公證事項(xiàng)，而是留于民商實(shí)體法中去解決。但從實(shí)體法的制定來(lái)看，往往一個(gè)實(shí)體法除了立法本身是一個(gè)不斷研究、論證、起草過(guò)程中，還是一個(gè)聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，平衡相關(guān)群體的利益，整合各利益主體博弈結(jié)果的過(guò)程。也正因利益因素的存在，使得將公證寫入相關(guān)實(shí)體法中似乎比較困難。

公證行業(yè)要求的不是新增加某種權(quán)利，而只是要求進(jìn)而明確法律已有的效力和程序，因此在物權(quán)登記變動(dòng)的非訴領(lǐng)域內(nèi)，加強(qiáng)公證證明效力和程序則是相對(duì)比較可行的。

(二)不動(dòng)產(chǎn)公證制度加強(qiáng)強(qiáng)制公證

把公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)登記審查當(dāng)中的一個(gè)重要原因就是用于彌補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記制度自身的不足，從而保障交易的公平和安全。而不動(dòng)產(chǎn)作為關(guān)系民生、與民眾息息相關(guān)的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的安全與否不僅關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也是民事領(lǐng)域中“意思自治”原則的最直接、最根本的體現(xiàn)。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的所有原因行為我們不要求、也沒(méi)必要一概地進(jìn)行公證，但對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與、遺囑(遺贈(zèng))、繼承等這些法律關(guān)系復(fù)雜的物權(quán)變動(dòng)的原因行為時(shí)，可要求當(dāng)事人先行進(jìn)行公證，作為自愿公證原則的例外卻是必要的。

因此，將公證行為設(shè)計(jì)為上述法律行為生效的要件或者登記的必經(jīng)程序，如此可以以公證職能的發(fā)揮最大可能地剔除各種消極因素，為不動(dòng)產(chǎn)登記制度提供更準(zhǔn)確、更有利的法律保護(hù)，同時(shí)也可以降低登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

(三)明確不動(dòng)產(chǎn)登記中的責(zé)任范圍

國(guó)家設(shè)立公證機(jī)構(gòu)的目的，就是預(yù)防和減少紛爭(zhēng)。公證證明也因其所具有的特殊的法律效力，而被社會(huì)公眾和公證書使用者所推崇。然而，從法律層面上說(shuō)一種機(jī)構(gòu)的設(shè)置往往存在著職能風(fēng)險(xiǎn)與制度價(jià)值的對(duì)抗，我國(guó)無(wú)論是《公證法》還是相關(guān)法律法規(guī)均沒(méi)有對(duì)公證審查內(nèi)容及相關(guān)責(zé)任的具體規(guī)定。如在涉及不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)過(guò)程中，我國(guó)傳統(tǒng)的公證方式基本上只是對(duì)相關(guān)法律事實(shí)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查，即只對(duì)合同的合法真實(shí)性做出證明。

同時(shí)，為避免責(zé)任承擔(dān)，實(shí)務(wù)中公證機(jī)構(gòu)更多的是將實(shí)質(zhì)審查盡可能地轉(zhuǎn)變成形式審查方式，試圖通過(guò)公證證詞內(nèi)容格式、語(yǔ)句表達(dá)、事前重復(fù)而繁瑣告知等來(lái)避免可能產(chǎn)生的責(zé)任。僅僅以公證書證明的公證活動(dòng)顯然已漸漸不在適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，相應(yīng)的其適用范圍也因這種不適應(yīng)而越來(lái)越受到社會(huì)需求的限制。

(四)適當(dāng)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)公證收費(fèi)

公證價(jià)值所在正是向社會(huì)提供法律服務(wù)，保障社會(huì)和諧，公證服務(wù)收費(fèi)一方面應(yīng)真正體現(xiàn)公證服務(wù)價(jià)值，另一方面公證的計(jì)費(fèi)應(yīng)根據(jù)公證機(jī)構(gòu)的社會(huì)平均成本為基礎(chǔ)，根據(jù)公眾對(duì)公證服務(wù)的需求人數(shù)、時(shí)間和疑難、復(fù)雜及風(fēng)險(xiǎn)程度，并按照社會(huì)承受能力和保障公證事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原則來(lái)確定，更應(yīng)該突出公共服務(wù)的公益性特征。因此，國(guó)家可以擴(kuò)大公證法律援助覆蓋面，降低房產(chǎn)繼承、遺贈(zèng)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或由政府來(lái)替公眾購(gòu)買公證服務(wù)。這樣不僅可以減少民眾對(duì)公證收費(fèi)的支出，也可保障民眾在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記中享受公證法律服務(wù)。

(五)形成公證與不動(dòng)產(chǎn)登記的協(xié)調(diào)機(jī)制

公證與不動(dòng)產(chǎn)登記是兩個(gè)不同職能部門之間的職能行使，這不是一場(chǎng)利益驅(qū)使下的權(quán)益爭(zhēng)奪與讓度的問(wèn)題。登記部門依公證證明進(jìn)行幾乎零風(fēng)險(xiǎn)登記制度應(yīng)該說(shuō)是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)登記管理模式的一種有益探索。例如，早在2002年開(kāi)始，昆明市相關(guān)政府機(jī)關(guān)為保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，避免風(fēng)險(xiǎn)，減少訴訟，就積極借鑒法德登記模式，倡導(dǎo)并在實(shí)踐中將公證列入二手房屋交易前置審查中。即登記機(jī)構(gòu)利用公證機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)對(duì)二手房屋交易提供實(shí)質(zhì)性審查，而登記機(jī)構(gòu)完全信賴公證機(jī)構(gòu)出具的公證書，只進(jìn)行形式審查，而對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)行為的審查則全部交由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行，對(duì)申請(qǐng)人與相對(duì)人關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的意思表示在所不問(wèn)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記與公證即有相同的功能，又各自有不同的職能和作用，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各環(huán)節(jié)，二者可即可以相互依托，又可互補(bǔ)不足。在不動(dòng)產(chǎn)登記中引入和運(yùn)用公證制度，不僅可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行導(dǎo)向和影響，有利于對(duì)我國(guó)物權(quán)變動(dòng)程序制度的規(guī)范和完善，避免非法交易，同時(shí)也吻合弱化行政審批和行政管理、深化市場(chǎng)管理的法治化的發(fā)展方位和趨向；公證制度的引入，不僅與契約自由、正義與自由的原則是不矛盾的，而且也是符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

[1]蔣同一.論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任[D].蘇州大學(xué)，2015.

[2]陳少偉.不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度研究[D].華中師范大學(xué)，2015.

[3]顧娟.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法問(wèn)題研究[D].北京交通大學(xué)，2008.

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2095-4379-(2017)13-0189-02 作者簡(jiǎn)介：白靜(1982-)，女，漢族，法學(xué)本科，青海省西寧市夏都公證處，四級(jí)公證員，擬評(píng)三級(jí)，研究方向：法學(xué)。