王維新

（610000 四川發(fā)現(xiàn)律師事務(wù)所 四川 成都）

淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)

王維新

（610000 四川發(fā)現(xiàn)律師事務(wù)所 四川 成都）

新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，并取得了可觀的成績(jī)，但在商品房方面，買(mǎi)賣(mài)糾紛發(fā)生幾率卻明顯提高，呈現(xiàn)出諸多全新的問(wèn)題，而這同樣也成為社會(huì)所關(guān)注的重點(diǎn)。其中，逾期辦證的行為是商品房交易中常見(jiàn)的現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步產(chǎn)生了不利的影響。為此，文章以商品房為研究重點(diǎn)，闡述開(kāi)發(fā)商與其辦證的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，希望有所幫助。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；逾期辦證；責(zé)任承擔(dān)

近年來(lái)，伴隨住房商品化的全面改革，國(guó)內(nèi)居民住房條件實(shí)現(xiàn)了全面改善，而房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性與支柱性作用也逐漸突顯出來(lái)。其中，在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出臺(tái)以來(lái)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛案件數(shù)量也隨之增加。其中，占據(jù)最大比重的就是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任案件。究其原因，購(gòu)房者按期獲取房屋權(quán)屬證書(shū)十分重要，逾期辦證問(wèn)題在某樓盤(pán)中共性特征明顯，所以案件也存在群發(fā)性特征?；诖?，深入探究房地產(chǎn)中商品房開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、逾期辦證問(wèn)題研究

1.初始登記出賣(mài)人辦理義務(wù)

根據(jù)相關(guān)流程要求，應(yīng)首先完成初始登記，也就是新建的商品房，其開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)原始獲取的房屋所有權(quán)進(jìn)行登記[1]。其中，初始登記義務(wù)需要交由出賣(mài)人承擔(dān)，具體來(lái)講就是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供必要的施工許可證、土地使用權(quán)證書(shū)、測(cè)繪資料以及立項(xiàng)批文等諸多證明文件。若出賣(mài)人根據(jù)以上規(guī)定要求上交了資料，同時(shí)向權(quán)屬登記部門(mén)上交，獲取房屋權(quán)屬登記部門(mén)收件單據(jù)，就可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商完成初始登記辦證的義務(wù)。然而，出賣(mài)人初始登記卻只對(duì)出售房屋享有物權(quán)進(jìn)行了確定，并未向購(gòu)買(mǎi)者轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。在這種情況下，出賣(mài)人在初始登記以后，應(yīng)幫助購(gòu)買(mǎi)者辦理相關(guān)的房屋轉(zhuǎn)移登記，即小產(chǎn)權(quán)證。

2.開(kāi)發(fā)商逾期辦證原因

在房屋權(quán)屬證書(shū)辦理過(guò)程中，需要開(kāi)發(fā)商首先進(jìn)行初始登記，若難以按照規(guī)定時(shí)間完成初始登記，將無(wú)法完成其他的辦證程序[2]。在實(shí)踐過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商逾期辦證是最常見(jiàn)的現(xiàn)象，所以，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)初始登記發(fā)揮著不可替代的作用。導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商難以獲取初始登記的主要原因就是其尚未足額繳納土地開(kāi)發(fā)使用出讓金亦或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有獲取工程項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收的合格證?，F(xiàn)階段，建設(shè)部門(mén)出臺(tái)了有關(guān)房屋建筑工程與市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收的備案管理暫行辦法，在內(nèi)容中明確地指出了竣工驗(yàn)收要求合理地辦理備案。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取備案表在產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理方面的作用不容小覷。

綜合考慮不同開(kāi)發(fā)商狀況，深入研究開(kāi)發(fā)商逾期辦證的原因，可以細(xì)化成以下幾個(gè)方面：第一，開(kāi)發(fā)商土地使用手續(xù)不合法。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇農(nóng)村集體土地構(gòu)建房屋，在這種情況下，土地使用手續(xù)就是不合法的，所以產(chǎn)權(quán)證的辦理無(wú)法進(jìn)行。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有支付土地使用權(quán)出讓金[3]。通常情況下，出讓金的支付是使用土地受讓人所需承擔(dān)的主要義務(wù)。如果出讓金支付不足，土地管理部門(mén)就會(huì)對(duì)土地使用權(quán)變更手續(xù)的辦理帶來(lái)嚴(yán)重的制約。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違章建房。若開(kāi)發(fā)商用地的范圍已經(jīng)超過(guò)了土地規(guī)劃部門(mén)的審核范圍，或者是隨意更改房屋使用的性質(zhì)，處于違章范圍的房屋就難以辦證。第四，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供所要求的資料，并且未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收，難以提供驗(yàn)收合格證明，同樣不能辦證。第五，其他的原因，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未上繳代收公共物業(yè)的維修基金等[4]。

二、追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效

1.請(qǐng)求辦證訴訟時(shí)效

根據(jù)民事案件訴訟時(shí)效的司法解釋內(nèi)容規(guī)定，客體就是原權(quán)請(qǐng)求權(quán)與人格權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和救濟(jì)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)等等。針對(duì)商品房的買(mǎi)賣(mài)合同而言，購(gòu)買(mǎi)者申請(qǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)權(quán)利與以上權(quán)利不同，特殊性明顯，也就是說(shuō)，這一權(quán)利也兼具了約定和法定雙重的屬性。其中，對(duì)于約定屬性而言，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中明確約定，出賣(mài)人需要幫助購(gòu)買(mǎi)者完成房屋權(quán)屬證書(shū)辦理義務(wù)，而且要嚴(yán)格遵循合同所約定的期限來(lái)履行相應(yīng)的義務(wù)。然而，對(duì)于法定屬性而言，出賣(mài)人所需履行的義務(wù)屬于法律規(guī)定，如果購(gòu)買(mǎi)者超出辦證的期限要求，并且逾期的時(shí)間超過(guò)兩年，那么出賣(mài)人是需要承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的[5]。但需要注意的是，法定義務(wù)并不會(huì)受訴訟時(shí)效的問(wèn)題而隨之免除。由此可見(jiàn)，從性質(zhì)角度分析，辦證請(qǐng)求權(quán)并不隸屬救濟(jì)權(quán)請(qǐng)求權(quán)的范疇，也不適合固定訴訟的實(shí)效。

2.請(qǐng)求違約金訴訟時(shí)效

違約金包括兩種形式，即固定金額與根據(jù)違約日期累計(jì)并計(jì)算。然而，所選擇的違約金計(jì)算形式不同，那么所產(chǎn)生的法律后果也存在差異。其中，若采用固定數(shù)額形式，債權(quán)就是一時(shí)性債權(quán)，所以訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)由約定亦或是法定辦證期限屆滿的情況下計(jì)算，如果超出了兩年，可以將違約金全部計(jì)算在訴訟時(shí)效當(dāng)中。在這種情況下，當(dāng)事人就不會(huì)具備違約金的賠償勝訴權(quán)。若當(dāng)事人選擇使用了按照違約日期累計(jì)計(jì)算的方式，那么債權(quán)則隸屬繼續(xù)性債權(quán)，但因?yàn)樵V訟的時(shí)效將日作為重要單位，所以細(xì)化繼續(xù)性債權(quán)并形成若干債權(quán)個(gè)體。在這種情況下，各債權(quán)個(gè)體在本質(zhì)層面都可以被當(dāng)作一時(shí)性的債權(quán)。通過(guò)若干一時(shí)性債權(quán)可以形成繼續(xù)性債權(quán)，而每天所對(duì)應(yīng)的債權(quán)都屬于全新起算點(diǎn)，因此適用于訴訟時(shí)效。這樣一來(lái)，即便購(gòu)買(mǎi)者辦證的期限屆滿并超過(guò)兩年提出訴訟，并不會(huì)使所有違約金的請(qǐng)求權(quán)超出訴訟的時(shí)效[6]。具體來(lái)講，起訴之前兩年之內(nèi)債權(quán)都由訴訟時(shí)效來(lái)保護(hù)。

三、規(guī)避房地產(chǎn)逾期辦證現(xiàn)象的有效措施

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制的建立與健全

當(dāng)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入到市場(chǎng)的時(shí)候，必須加大其信用審查的力度，確保房地產(chǎn)企業(yè)信用機(jī)制的不斷完善。借助立法的途徑，應(yīng)在獲取特定資質(zhì)以后，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠有資格進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。而且，并不是所有企業(yè)都具備預(yù)售的權(quán)利，要求要加大限制的力度，對(duì)法律責(zé)任予以規(guī)定。如果企業(yè)違反具體規(guī)定預(yù)售，將受到嚴(yán)厲的懲罰。需要注意的是，即便企業(yè)合法進(jìn)入到市場(chǎng)，同樣需要接受跟蹤監(jiān)督，對(duì)房產(chǎn)公司銷(xiāo)售方面的狀況等予以全面審查。針對(duì)違法違規(guī)行為，需要向社會(huì)及時(shí)公開(kāi)并披露，當(dāng)達(dá)到特定程度的情況下需將其開(kāi)發(fā)資格取消，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序予以全面維護(hù)。

2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的嚴(yán)格規(guī)范

現(xiàn)階段，商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中的第15條針對(duì)產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了有效地約定。然而，由于條約內(nèi)容不規(guī)范，所以在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中很容易引起糾紛。在這種情況下，有必要實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的規(guī)范化改進(jìn)。

第一，在《示范文本》當(dāng)中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在權(quán)屬登記辦理方面，要向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)上報(bào)出賣(mài)人提供資料的“備案”時(shí)間，然而開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)此義務(wù)的基礎(chǔ)上，同樣需要向購(gòu)買(mǎi)者告知所更改的情況[7]。在這種情況下，此條規(guī)定內(nèi)容需要詳細(xì)地約定開(kāi)發(fā)商備案以后的幾日以內(nèi)向購(gòu)買(mǎi)者告知。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商難以按照規(guī)定時(shí)間告知購(gòu)房者的備案狀況，就可以認(rèn)定其未履行合同所規(guī)定的義務(wù)，要求其承擔(dān)違約的責(zé)任。

第二，雖然在此條內(nèi)容中明確指出因出賣(mài)人責(zé)任影響，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法在特定時(shí)間內(nèi)獲取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。但是在其他條款當(dāng)中并沒(méi)有明確購(gòu)買(mǎi)者獲取權(quán)屬證書(shū)具體時(shí)間，導(dǎo)致固定形式化嚴(yán)重，無(wú)法發(fā)揮其自身功效。為此，需要在《示范文本》內(nèi)容中適當(dāng)?shù)卦黾佑嘘P(guān)購(gòu)買(mǎi)者獲取房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的期限約定。

3.政府部門(mén)職能的轉(zhuǎn)變

目前，雖然政府審核期限與購(gòu)買(mǎi)者房產(chǎn)證辦理期限已經(jīng)有明確規(guī)定，但實(shí)踐中卻始終存在諸多問(wèn)題。在這種情況下，應(yīng)適當(dāng)?shù)睾?jiǎn)化房產(chǎn)證的辦理流程，并且強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)間的溝通，對(duì)開(kāi)發(fā)商上報(bào)材料完整性進(jìn)行確定，并反饋所需補(bǔ)充材料內(nèi)容。與此同時(shí)，可以增加網(wǎng)上申報(bào)業(yè)務(wù)，借助網(wǎng)絡(luò)確定申報(bào)材料標(biāo)準(zhǔn)要求、具體流程與時(shí)間，使購(gòu)買(mǎi)者辦證效率不斷提高。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)發(fā)展中，商品房逾期辦證的問(wèn)題頻繁發(fā)生，而因其所引發(fā)的訴訟數(shù)量也明顯增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果敗訴就會(huì)面對(duì)集體索賠的情況，遭受不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須正確認(rèn)知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

[1]趙欣.試論商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效問(wèn)題[J].法制與社會(huì),2011(17):67-68.

[2]王忠.由于政策原因?qū)е掠馄谵k證開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任[J].中國(guó)房地產(chǎn),2011(10):61-65.

[3]蔣毅.逾期辦證,開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎?[J].公民導(dǎo)刊,2012(9):38-39.

[4]葉茂.商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中有關(guān)逾期辦證法律責(zé)任的認(rèn)定[J].科技信息,2010(3):388,322.

[5]楊遂全,趙薇.論開(kāi)發(fā)商押地遲辦土地證的違約賠償[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社科版）,2015,36(10):75-81.

[6]鄒雙衛(wèi).論商品房買(mǎi)賣(mài)逾期辦理權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）,2010,23(3):65-68.

[7]宋建紅.對(duì)商品房遲延辦證問(wèn)題的探析[J].法制博覽,2015(24):250-250.