李 翔

天津津能易安泰科技有限公司，天津 300000

?

論懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用

李 翔

天津津能易安泰科技有限公司，天津 300000

在房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，懲罰性賠償制度的建立是十分重要和有必要的，它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，懲罰房地產(chǎn)中的惡意欺詐行為有著十分重要的意義。我國(guó)最高人民法院通過(guò)制定相關(guān)法律法規(guī)的形式，在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域引入了懲罰性賠償?shù)母拍?，是我?guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域在法律方面的一大進(jìn)展。但是，由于受到時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)等方面的限制，懲罰性賠償制度在我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域的適用性還不成熟，制度尚不夠完善，仍然存在很多問(wèn)題。為此，本文就懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用進(jìn)行可探討和研究。

懲罰性賠償制度；房地產(chǎn)領(lǐng)域；房地產(chǎn)法；商品房買(mǎi)賣(mài)

一、懲罰性賠償制度的基本概念

懲罰性賠償?shù)闹饕攸c(diǎn)在于與實(shí)際損害數(shù)額相比，法庭所判決的最終賠償數(shù)額要高于此數(shù)值。也因此，懲罰性賠償?shù)脑瓌t在于加重賠償，對(duì)于存在故意侵權(quán)行為的企業(yè)及法人代表來(lái)說(shuō)，不僅要彌補(bǔ)自身造成的過(guò)失，還要進(jìn)行額外處罰，來(lái)防止其在將來(lái)的買(mǎi)賣(mài)行為中，再次出現(xiàn)該類過(guò)失，同時(shí)，這也是對(duì)其他商品房經(jīng)營(yíng)者的一種警醒和警告，避免此類事件的發(fā)生。這在很大程度上彌補(bǔ)了我國(guó)相關(guān)法律中補(bǔ)償性賠償?shù)牟蛔?，使其更加具有賠償性的特征，更加具有震懾能力和警示效果，能夠更好地維護(hù)法律的公平正義[1]。

二、懲罰性賠償制度在我國(guó)房地產(chǎn)法中的適用體現(xiàn)

懲罰性賠償?shù)囊?guī)定早在我國(guó)1993年頒布的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)中就已有明確體現(xiàn)?！断ā返?9條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者在向消費(fèi)者提供商品或服務(wù)的過(guò)程中，如果存在欺詐行為，那么經(jīng)營(yíng)者除了應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者賠償商品或服務(wù)的價(jià)值外，消費(fèi)者有權(quán)增加賠償金額，來(lái)彌補(bǔ)其所受到的傷害和損失。消費(fèi)者所提出的賠償金額，最高可為所購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或服務(wù)費(fèi)用的一倍。2003年4月，我國(guó)最高人民法院正式公布通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，在該解釋中最高人民法院第一次從司法的角度確立了開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。懲罰性賠償制度已經(jīng)引入房地產(chǎn)領(lǐng)域，盡管在此領(lǐng)域尚且沒(méi)有被廣泛使用，但是在該領(lǐng)域引入這一制度，具有十分重要的意義。懲罰性賠償?shù)哪康氖沁\(yùn)用法律手段懲罰妨害人的嚴(yán)重違法行為，并預(yù)防其他人發(fā)生類似行為，懲罰與遏制是其主要功能。但是在我國(guó)的房地產(chǎn)法中，懲罰性賠償制度也面臨著十分嚴(yán)峻地考驗(yàn)，問(wèn)題層出不窮，急需得到解決[2]。

三、在房地產(chǎn)領(lǐng)域懲罰性制度的適用現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

(一)適用現(xiàn)狀

《解釋》針對(duì)如何適用懲罰性賠償，在第8條、第9條、第14條分別對(duì)開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中惡意違約、從事欺詐行為情形下進(jìn)行了規(guī)定，從不同的角度全面地保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

1.惡意違約行為的適用

《解釋》中第8條明確指出，在商品房交易過(guò)程中，對(duì)于商品房出賣(mài)者的下述兩種行為，應(yīng)當(dāng)受到懲罰性賠償?shù)奶幜P。兩種行為分別為：一、商品房出賣(mài)者和買(mǎi)受人在確定商品房買(mǎi)賣(mài)合同并正式訂立后，如果出賣(mài)者在未告知買(mǎi)受人的情況下，又私自將該商品房抵押給買(mǎi)受人之外的第三人，則應(yīng)該接受懲罰性賠償處罰；二、商品房出賣(mài)者和買(mǎi)受人在確定商品房買(mǎi)賣(mài)合同并正式訂立后，如果出賣(mài)者在未告知買(mǎi)受人的情況下，又私自將該商品房售賣(mài)給買(mǎi)受人之外的第三人，則應(yīng)該接受懲罰性賠償處罰。在這兩種情況，買(mǎi)受人除了可以申請(qǐng)對(duì)出賣(mài)者實(shí)行懲罰性賠償外，還可請(qǐng)求解除與商品房出賣(mài)者之間的交易合同，使其返還已付購(gòu)房款及相應(yīng)利息，同時(shí)還可以申請(qǐng)最高可為所購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)r(jià)款的一倍賠償。

2.欺詐行為的適用

《解釋》中第9條明確指出，在商品房交易過(guò)程中，對(duì)于商品房出賣(mài)者的下述三種欺詐行為，應(yīng)當(dāng)受到懲罰性賠償?shù)奶幜P。兩種行為分別為：一、尚未取得商品房預(yù)售許可證或相關(guān)證明文件，卻向買(mǎi)受人進(jìn)行故意隱瞞，或者向其提供虛假的商品房預(yù)售許可證的行為；二、已經(jīng)抵押的房屋，在故意隱瞞的情況下向買(mǎi)受人出售的行為；三、已經(jīng)出售的房屋，在故意隱瞞的情況下繼續(xù)出售給其他買(mǎi)受人，或所出售房屋實(shí)際為拆遷補(bǔ)償安置房，卻仍舊出售給其他買(mǎi)受人的行為。在這三種欺詐情況，買(mǎi)受人除了可以申請(qǐng)對(duì)出賣(mài)者實(shí)行懲罰性賠償外，還可請(qǐng)求解除與商品房出賣(mài)者之間的交易合同，使其返還已付購(gòu)房款及相應(yīng)利息，同時(shí)還可以申請(qǐng)最高可為所購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)r(jià)款的一倍賠償。

(二)《解釋》的適用范圍存在問(wèn)題

1.欺詐情形下舉證責(zé)任分配不合理

在適用懲罰性賠償?shù)纳唐贩砍鲑u(mài)者的構(gòu)成要件中強(qiáng)調(diào)出賣(mài)人必須具有主觀上的故意欺詐行為，也就是對(duì)于欺詐行為采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，如果無(wú)法證明商品房出賣(mài)者存在主觀上的故意欺詐行為，就無(wú)所謂欺詐，而根據(jù)一般“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的民事舉證規(guī)則，如果舉證過(guò)程中，舉證人出現(xiàn)了因信息來(lái)源不確定或者不充分而造成的過(guò)錯(cuò)，那么相關(guān)的責(zé)任就由購(gòu)房者承擔(dān)，而故意欺詐行為是開(kāi)發(fā)商采用的一種心理戰(zhàn)術(shù)，購(gòu)房者難以摸透其心理，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)很難取證并呈現(xiàn)出來(lái)[3]?！督忉尅窂?qiáng)調(diào)故意欺詐的主觀要件，并以此為主作為欺詐行為的認(rèn)定，而且舉證責(zé)任分配不合理，懲罰性賠償?shù)倪m用性的門(mén)檻在無(wú)形之中的被抬高了，這對(duì)于商品房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是很不利的。

2.適用范圍過(guò)于狹窄

《解釋》列舉了懲罰性賠償?shù)倪m用范圍，大部分的適用范圍都有明確規(guī)定，但是依然存在很多的問(wèn)題，無(wú)法涵蓋所有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，很多的開(kāi)發(fā)商利用這一漏洞實(shí)施欺詐行為，例如：商品房的證件不齊全；開(kāi)發(fā)商本身不具備開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的資質(zhì)；商品房本身存在重大質(zhì)量問(wèn)題，但是開(kāi)發(fā)商卻故意隱瞞，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋居住目的等欺詐行為[4]。因?yàn)樵凇督忉尅分羞@些問(wèn)題并沒(méi)有明確的規(guī)定，使得商品房開(kāi)發(fā)商的種種欺詐行為得以實(shí)施并且不用進(jìn)行懲罰性賠償，也不用承擔(dān)任何損失和責(zé)任，這顯然是不利于消費(fèi)者的，這樣的規(guī)定適用范圍太過(guò)狹窄，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，使存在欺詐行為的開(kāi)發(fā)商得以逃脫法律的追究。

四、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用的改進(jìn)

(一)欺詐情形下舉證應(yīng)采用過(guò)錯(cuò)推定原則

《解釋》應(yīng)該對(duì)使用懲罰性賠償措施時(shí)所采取的責(zé)任推定依據(jù)，進(jìn)行明確規(guī)定。這是因?yàn)樗^的“故意欺詐”在很大程度上屬于一種主觀行為，商品房買(mǎi)受人在提供售賣(mài)者主觀方面證據(jù)上面存在較大難度，甚至是難以完成的事情。故而《解釋》應(yīng)該對(duì)此作出明確規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任較為適用于這一行為。在商品房買(mǎi)賣(mài)前，由開(kāi)發(fā)商自己證明自己不存在欺詐行為，假如開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供足夠的證據(jù)證明，那么可以斷定其存在欺詐行為。具體適用中開(kāi)發(fā)商應(yīng)該能夠證明自己不存在主觀上的故意隱瞞，已經(jīng)盡到了告知購(gòu)房者“房屋已出賣(mài)或者已抵押”的義務(wù)[5]。

(二)在預(yù)售許可證的欺詐情形下應(yīng)分情況適用懲罰性賠償

對(duì)于商品房出賣(mài)者存在預(yù)售許可證欺詐行為的處理方法，《解釋》中的規(guī)定也存在許多問(wèn)題和不足之處，需要進(jìn)一步的給予完善。例如，《解釋》中在第2條規(guī)定中指出，對(duì)于確定商品房出賣(mài)者尚未取得商品房預(yù)售許可證或相關(guān)證明文件，那么在這種情形下訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，始終的無(wú)效的。倘若商品房買(mǎi)受人在不知道商品房售賣(mài)者尚未取得商品房預(yù)售許可證或相關(guān)證明文件的情況下，仍然與其制定商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么，在合同被最終認(rèn)定為無(wú)效后，買(mǎi)受人除了可以申請(qǐng)對(duì)出賣(mài)者實(shí)行懲罰性賠償外，還可請(qǐng)求解除與商品房出賣(mài)者之間的交易合同，使其返還已付購(gòu)房款及相應(yīng)利息，同時(shí)還可以申請(qǐng)最高可為所購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)r(jià)款的一倍賠償。但這顯然對(duì)出賣(mài)人是不公平的。這是因?yàn)樵趯?shí)際生活中，有些買(mǎi)受人明知道開(kāi)發(fā)商還未取得預(yù)售許可證明，而仍執(zhí)意與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，急于購(gòu)買(mǎi)自己選中的商品房。這種情況下，如果最后購(gòu)房合同被認(rèn)定為無(wú)效合同，則應(yīng)該綜合考量商品房出賣(mài)者和買(mǎi)受者雙方各自的過(guò)失，并要求和明確雙方各自應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)?shù)呢?zé)任。

(三)擴(kuò)大懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的范圍

為了避免某些行為是否適用懲罰性賠償?shù)膯?wèn)題上出現(xiàn)分歧，《解釋》在懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)中適用的范圍上要增加相應(yīng)的規(guī)范，既要列舉幾種典型的欺詐行為作為參考和依照，又要對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的欺詐行為進(jìn)行總結(jié)和概括，這樣對(duì)某些行為是否適用懲罰性賠償有了較為明確的規(guī)定，避免了一些矛盾和尷尬的出現(xiàn)。

(四)明確買(mǎi)受人的法律地位

《解釋》第1條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出賣(mài)人，將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！毕旅鎸?duì)買(mǎi)受人的法律地位進(jìn)行分析。首先，商品房買(mǎi)受人可以是自然人，也可以是用人單位?，F(xiàn)在存在著這樣一種普遍現(xiàn)象，用人單位與房地產(chǎn)進(jìn)行交易，批量的購(gòu)買(mǎi)商品房，然后用人單位再與員工進(jìn)行交易，在這樣的一個(gè)交易過(guò)程中，如果開(kāi)發(fā)商主觀上惡意欺詐，那么用人單位就成了受害者，而該到位員工也就間接的成為了受害者。而如果用人單位最后不再是購(gòu)房者，員工才是真正的購(gòu)房者，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)更加肆意妄為。其次，《解釋》應(yīng)該對(duì)買(mǎi)受人的購(gòu)房目的加以明確界定，并以此來(lái)判斷是否適用懲罰性賠償制度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，有些人投機(jī)倒把，類似的這種行為是違背正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的，是國(guó)家政策所不允許的，而對(duì)于這一類人在購(gòu)房時(shí)遇到開(kāi)發(fā)商的欺詐行為時(shí)，是否也適用懲罰性賠償?！督忉尅窇?yīng)該對(duì)于這種情況綜合考慮購(gòu)房者的購(gòu)房目的，購(gòu)房者擁有房屋的數(shù)量等因素加以具體完善，準(zhǔn)確界定買(mǎi)受人的法律地位。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的異軍突起，懲罰性賠償制度的建立對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，懲罰房地產(chǎn)中的惡意欺詐行為有著十分重要的意義[6]。它不僅限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一些故意欺詐行為，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也保護(hù)了商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，使他們的合法權(quán)益不受侵害。

[1]李敏.論懲罰性賠償制度在我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法中的適用與完善[J].寧夏大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)，2010，32(05)：75-81.

[2]劉金鋒，謝瑾.論懲罰性賠償制度在保險(xiǎn)領(lǐng)域的適用[J].金融縱橫，2015(08)：72-77.

[3]陽(yáng)庚德.普通法國(guó)家懲罰性賠償制度研究——以英、美、澳、加四國(guó)為對(duì)象[J].環(huán)球法律評(píng)論，2013(04)：139-155.

[4]陳業(yè)宏，洪穎.食品安全懲罰性賠償制度的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生學(xué)報(bào)，2015(05)：81-85.

[5]史玲.懲罰性賠償制度在我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)法領(lǐng)域的適用[J].天津法學(xué)，2012(01)：37-42.

[6]張保紅.論懲罰性賠償制度與我國(guó)侵權(quán)法的融合[J].法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào))，2015(02)：132-140.

D923.6；D

A

2095-4379-(2017)20-0084-02

李翔(1984-)，女，漢族，天津人，本科，天津津能易安泰科技有限公司，部長(zhǎng)，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。