韓曉星

（719054 陜西省棗子河強制隔離戒毒所榆林分所 陜西 榆林）

淺述不動產善意取得

韓曉星

（719054 陜西省棗子河強制隔離戒毒所榆林分所 陜西 榆林）

善意取得在學理上亦可稱為即時取得，是指無處分權人轉讓標的物給善意第三人時，善意第三人一般可以取得標的物的所有權，所有權人不得請求善意第三人返還原物。善意取得作為一項重要的民事法律制度，最大限度地維護了交易安全和秩序。本文主要結合《物權法》以及《最高人民法院物權法司法解釋一》相關規(guī)定，對不動產善意取得制度做簡要論述。

善意取得；不動產；善意；非善意；重大過失；合理價格

一、不動產善意取得的構成要件

《物權法》第一百零六條對善意取得制度作出了規(guī)定，對于不動產善意取得的構成要件可以分解成以下幾個要件：出讓人無權處分；受讓人善意；以合理價格轉讓、不動產已辦理登記。不動產具有公示性，故而與動產善意取得制度有所區(qū)別，下面簡單分析其構成要件。

（1）出讓人無權處分。指無處分權人出讓他人不動產，與善意受讓人訂立不動產轉讓合同的行為。可能存在的情形主要有錯誤登記、實際所有權人已變更尚未變更登記前而發(fā)生的無權處分、登記權利人系部分共有人、轉讓人是權利人但處分權受限制及其他情形。

（2）受讓人善意?？梢悦鞔_排除并非善意的情形有不動產異議登記或者受讓人明知或應當知道。

（3）以合理價格轉讓。即要求轉讓有償且價格合理，一般認為合理價格應達到交易時交易地的指導價或者市場交易價的百分之七十。

（4）不動產已辦理登記。物權法規(guī)定除法律另有規(guī)定的外對于不動產的設立、變更、轉讓和消滅未經登記不發(fā)生效力。

二、善意取得中受讓人善意的認定

受讓人為善意，是善意取得適用的首要條件《最高人民法院物權法司法解釋一》第十五條對善意取得的認定標準作出了規(guī)定，對于受讓人善意的一般認定標準包含兩方面的內容。

1.受讓人不知道轉讓人無權處分

認定受讓人的善意，最為基本的是對其轉讓人系無權處分，權人的事實并不知情。這是善意認定客觀方面的標準。

2.受讓人對不知道轉讓人無權處分無重大過失

對于重大過失的認定通常是以行為人欠缺一般人具有的注意為判斷標準，換言之，只要行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認識錯誤或者發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務時應認為存在重大過失。

三、不動產善意取得中受讓人非善意的認定

《最高人民法院物權法司法解釋一》第十六條規(guī)定了五種不同情形應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權，下面五中情形不屬于善意。

1.登記簿上存在有效的異議登記

由于基于法律行為發(fā)生的不動產物權變動，以登記生效原則為主體。故不動產登記一般而言是完成不動產物權變動的最后環(huán)節(jié)，故在不動產物權變動過程中，受讓人最遲在完成不動產轉移登記時，能夠知曉不動產登記簿記載的權利狀況，因此，如果在完成不動產轉移登記時登記簿上仍存在有效的異議登記，受讓人據(jù)此至少可以知道該不動產存在權利瑕疵之可能，受讓人基于信賴不動產登記簿記載的權利人為真實權利人的善意基礎即不復存在。故真實權利人只要舉證證明受讓人受讓不動產時登記簿上存在有效的異議登記，既可認定受讓人知道轉讓人無權處分。

2.預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意

根據(jù)《物權法》第二十條的規(guī)定預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的不發(fā)生物權效力。因此，在完成不動產轉移登記之前，登記簿上存在有效的預告登記，并且受讓人沒有證據(jù)證明預告登記的權利人同意登記權利人處分不動產物權的。則受讓人基于信賴登記權利人為有權處分的善意基礎即不復存在，可認定受讓人知道轉讓人無權處分。

3.登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項

真實權利人能夠提供證據(jù)證明，不動產登記簿上存在查封登記等阻卻登記權利人自由行使處分權的其他障礙時。若受讓人仍無視該權利瑕疵而與登記權利人進行不動產物權交易，則受讓人善意的基礎就不具合理性。

4.受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤

對于受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤，要求真實權利人提交證據(jù)能夠證明受讓人對于登記簿上記載的權利主體錯誤即轉讓人無權處分這一情形的知曉是處于積極主動的狀態(tài)。通常表現(xiàn)為受讓人事先知曉登記權利人與真實權利人的法律關系，或受讓人知曉登記錯誤狀態(tài)的事實。例如真實權利人能夠提供證據(jù)證明，對于該不動產登記錯誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者其了解其登記錯誤的發(fā)生過程。再如受讓人知道轉讓人承租真實權利人的房屋只是登記簿記載錯誤而記載的權利人為轉讓人。

5.受讓人知道他人已經依法享有不動產物權

關于受讓人知道他人已經依法取得不動產權主要是指，無須登記而取得物權的情況，主要情形有《物權法》第28-30條非基于法律行為而取得物權；土地承包經營權，地權的受讓取得；宅基地使用權的受讓取得。在實踐中應當注意根據(jù)生活常識和交易習慣等因素加以合理限定。比如非基于法律行為而發(fā)生的物權變動不能以法律文書已生效就推定為受讓人知道轉讓人無權處分，而應當以受讓人知道該法律文書為判斷依據(jù)。

四、不動產善意取得的善意判斷時點

不動產善意取得的善意判斷時點應當選定為“依法完成不動產物權轉移登記”之時。作為受讓人想要取得善意取得制度的保護，實現(xiàn)從無權處分人處取得的不動產物權獲得法律的認定，需要在完成不動產物權轉移登記之前，始終保持主觀善意。故以此作為時點最大可能的抑制了善意取得的負面效果。

五、善意取得中合理價格的認定

《最高人民法院物權法司法解釋一》第十九條對合理價格的認定作出了規(guī)定。即轉讓價格是否合理的首要考量因素：轉讓時交易地市場價格；轉讓價格是否合理的次要考慮因素:轉讓標的物的性質、數(shù)量以及付款方式、交易習慣等。

[1]魏振瀛.民法第四版.北京大學出版社、高等教育出版社，2010年版.

[2]孫憲忠.中國物權法總論第二版.法律出版社，2009年版.

[3]杜萬華.最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院物權法司法解釋一理解與適用.人民法院出版社，2016年版.