李 洋

（100005 英大傳媒投資集團(tuán)有限公司 北京）

淺談地役權(quán)的取得與效力

李 洋

（100005 英大傳媒投資集團(tuán)有限公司 北京）

地役權(quán)，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。本文首先介紹地役權(quán)的起源以及在各國的發(fā)展，隨后通過探討地役權(quán)的概念與特征、地役權(quán)登記的效力等一系列問題，最后通過分析我國地役權(quán)制度的優(yōu)點(diǎn)及其存在的立法缺陷進(jìn)行簡單的討論，并且結(jié)合其他國家關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，對(duì)我國地役權(quán)制度的發(fā)展提出一些立法建議。

地役權(quán)；物權(quán)法定；相鄰權(quán)

一、地役權(quán)制度概論

1.地役權(quán)的概念

當(dāng)代學(xué)者對(duì)地役權(quán)概念的界定雖然表述不同，但實(shí)質(zhì)相同。如：“地役權(quán)是指土地所有人或使用人為了自己使用、經(jīng)營土地的需要而使用他人土地的權(quán)利”；“地役權(quán)，是指土地所有人或使用人為了滿足自己土地的某種便利的需要而使用他人土地的權(quán)利”；“地役權(quán)乃為增加一定土地（需役地）之利用價(jià)值，使其支配及于他土地（供役地）之權(quán)利”。上述對(duì)于地役權(quán)的定義的共同點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)了地役權(quán)是為自己土地利用的便利而使用他人土地的權(quán)利。我國《物權(quán)法》第156條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益?！?/p>

綜上，我認(rèn)為：地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為增強(qiáng)其不動(dòng)產(chǎn)的效益而使用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，但是須按照法律的規(guī)定或當(dāng)事人的約定合理使用他人不動(dòng)產(chǎn)?！钡匾蹤?quán)制度的精神在于盡量不削減供役地的效用而增加需役地的價(jià)值。

2.地役權(quán)的特征

（1）地役權(quán)主體的廣泛性。早起羅馬法規(guī)定地役權(quán)只能在兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有人之間才能成立，但隨著物的利用分散化，及對(duì)其他用益物權(quán)人的保護(hù)的完善，法律允許除所有權(quán)人以外的地上權(quán)人、永佃權(quán)人得設(shè)立或答應(yīng)他人設(shè)立地役權(quán)。

（2）地役權(quán)權(quán)利內(nèi)容的不確定性。現(xiàn)代物權(quán)法理論主張物權(quán)法定主義，但是，地役權(quán)可因當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生，并符合不動(dòng)產(chǎn)登記法的規(guī)定，因而其意定范圍比較寬泛。

（3）地役權(quán)具有從屬性。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的權(quán)利，但它從屬于需役地的使用權(quán)，一般不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、單獨(dú)抵押。

（4）地役權(quán)具有不可分性，即地役權(quán)不得被分割。需役地被分割的，各分割部分仍享有原地役權(quán)；供役地被分割時(shí)，需役地仍對(duì)各分割地享有地役權(quán)。我國《物權(quán)法》規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)?！?/p>

二、地役權(quán)的取得與效力

1.地役權(quán)的設(shè)立

（1）地役權(quán)合同。地役權(quán)通常由需役地權(quán)利人與供役地權(quán)利人之間以合同方式設(shè)立。我國《物權(quán)法》第157條規(guī)定：“設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同?！?/p>

（2）地役權(quán)的登記的效力。《物權(quán)法》第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”可見，登記并不是地役權(quán)成立的要件，僅具有在地役權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)對(duì)抗善意第三人的作用，我國地役權(quán)變動(dòng)采取登記對(duì)抗主義。

2.地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓

地役權(quán)是一種從屬性權(quán)利，因此地役權(quán)不能夠被單獨(dú)地轉(zhuǎn)讓，我國《物權(quán)法》第164條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。”這里的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是指地役權(quán)脫離了供役地和需役地的關(guān)系，而成為單獨(dú)的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。我國《物權(quán)法》第164條后段規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”。我國《物權(quán)法》第166條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)?！?/p>

3.地役權(quán)的效力

（1）地役權(quán)人的權(quán)利。地役權(quán)的人權(quán)利包括三類：第一，使用供役地的權(quán)利，地役權(quán)是權(quán)利人為其土地的方便和利益而利用他人土地的權(quán)利，因此，地役權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須以使用供役地位條件?！段餀?quán)法》第159條規(guī)定：“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利?！钡诙?，從事附屬行為的權(quán)利，役權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，可以在供役地上位必要的附屬行為，例如：為實(shí)現(xiàn)其取水的需要，地役權(quán)人需要從供役地上通過，對(duì)于此種通行，供役的人也應(yīng)當(dāng)允許。第三，設(shè)置附屬設(shè)施的權(quán)利。地役權(quán)人可以在供役地上修建一些必要的附屬設(shè)施而實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。例如，為了通行可以在供役上修建馬路等等。

（2）地役權(quán)人的義務(wù)。地役權(quán)人在實(shí)現(xiàn)權(quán)利的同時(shí)，也必須旅行以下三種義務(wù)：第一，合理使用供役地的義務(wù)。地役權(quán)人必須按照地役權(quán)的內(nèi)容實(shí)用供役地，不得隨意擴(kuò)大其使用范圍。第二，支付費(fèi)用的義務(wù)。地役權(quán)設(shè)立如果是有償?shù)?，地役?quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定的數(shù)額、期限和支付方式，向供役地人支付費(fèi)用。第三，維持工作物或設(shè)置物的正常狀態(tài)和對(duì)供役地權(quán)利人使用工作物的容忍義務(wù)。

四、我國的地役權(quán)制度中的改進(jìn)對(duì)策

根據(jù)對(duì)我國現(xiàn)行地役權(quán)制度不足的分析，我覺得可以從以下幾個(gè)方面來加以完善：

（1）在未來的《物權(quán)法》中明確地役權(quán)中“地”的概念?，F(xiàn)行地役權(quán)客體，僅僅以土地為限，這種狹義的定義越來越來束縛了地役權(quán)制度的發(fā)展，限制了地役權(quán)效能的發(fā)揮。隨著對(duì)土地利用的形式的多樣化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，對(duì)地役權(quán)的需求越來越大，對(duì)某塊土地的更高效率地利用，往往體現(xiàn)在對(duì)該塊土地上建筑物等利用上。“而對(duì)供役地的影響也開始更多的及于供役地上的建筑物，體現(xiàn)在立法上，世界各國也開始對(duì)傳統(tǒng)地役權(quán)制度進(jìn)行擴(kuò)展，將地役權(quán)客體界定為不動(dòng)產(chǎn)，土地之上的建筑被納入地役權(quán)的客體?！币虼宋覈粦?yīng)當(dāng)把地役權(quán)制中的“地”僅限于土地，而應(yīng)該的包括各種不動(dòng)產(chǎn)，最大程度的不動(dòng)產(chǎn)的效能，促進(jìn)對(duì)物利用的最大化。

（2）豐富現(xiàn)行地役權(quán)的內(nèi)容。誠如民法學(xué)家蘇永欽先生所言：“地役權(quán)之內(nèi)容變化多端，具有多樣性，應(yīng)是土地權(quán)利人可大量運(yùn)用、以增加其土地價(jià)值之一項(xiàng)權(quán)利?！彪m然，依據(jù)物權(quán)法定原則，地役權(quán)的內(nèi)容應(yīng)該由法律明確規(guī)定，但是關(guān)于地役權(quán)的內(nèi)容應(yīng)包含彈性條款，賦予地役權(quán)的權(quán)利、義務(wù)人更大自由權(quán)。對(duì)相鄰近不動(dòng)產(chǎn)利用之調(diào)節(jié)是地役權(quán)的應(yīng)有的價(jià)值，而“不動(dòng)產(chǎn)利用”則是一個(gè)更為廣泛的概念，在未來的物權(quán)法中可以盡量的列舉現(xiàn)今社會(huì)生活中所存在的“利用”關(guān)系，并賦予其物權(quán)效力，使得地役權(quán)能更好的服務(wù)于社會(huì)的發(fā)展。

[1]謝源成.地役權(quán)制度研究[J].法制與社會(huì)，2012（29）：29-30.

[2]滕雨格.淺談對(duì)空間地役權(quán)的界定[J].現(xiàn)代婦女：理論前沿，2013（7）：69.