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        戶主變更原房屋租賃仍然有效

        2017-01-26 11:12:33
        職工法律天地 2017年7期
        關(guān)鍵詞:秦某高級人民法院胡某

        □ 鄒 斌 曾 輝

        戶主變更原房屋租賃仍然有效

        □ 鄒 斌 曾 輝

        原告胡某訴稱,2014年9月19日,原告通過江西省高級人民法院競拍購得位于南昌市東湖區(qū)某路4號1-3層房產(chǎn)。2014年10月29日,江西省高級人民法院下達(2014)贛執(zhí)字第9-2號裁定書,確定自2014年11月1日起該房產(chǎn)已存在的租賃權(quán)益歸原告所有。2014年12月1日,鑒于被告是該房產(chǎn)第三層的租賃人,江西省高級人民法院下達(2014)贛執(zhí)字第9號通知書,并以郵政專遞的形式寄給被告(查詢顯示已簽收),要求被告在收到本通知書之日起三日內(nèi)辦妥與新產(chǎn)權(quán)人(即原告)的相關(guān)手續(xù),后江西省高級人民法院執(zhí)行局還多次電話通知被告,但被告一直沒有前來與原告辦理相關(guān)手續(xù)。原租賃合同第三條“租金及物業(yè)管理費”中約定:“乙方應(yīng)于每一租賃半年度的前三個工作日向甲方付清該半年度的租金;租賃期內(nèi)第一年到第三年租金不變,租金為134萬元/年(其中,第三層按其面積所占比例租金為604874元,第四層原告未購買),從第四年至第八年每年遞增8%(累計遞增)?!备鶕?jù)合同約定,被告應(yīng)于2014年10月10日前繳清2014年10月1日至2015年3月30日租金,2015年4月3日前繳清2015年4月1日至2015年9月30日租金,其中,自2014年11月1日起第三層的租金應(yīng)向原告繳納,金額總計598829元。經(jīng)多次催繳未果,原告遂訴至南昌市東湖區(qū)人民法院,請求:1.判令被告即時償付所欠租金598829元(自2014年11月1日至2015年9月30日共11個月)。2.判令被告支付自2015年4月4日起至付清租金之日止按日0.05%計算的逾期繳租滯納金(暫計算至起訴之日計29941.45元)。3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。

        被告吳某辯稱,原告訴訟請求缺乏事實依據(jù)。原、被告之間沒有約定義務(wù),而江西省高級人民法院下達的通知書,對被告沒有法律上的約束力。

        法院審理該案后認為,根據(jù)江西省高級人民法院(2014)贛執(zhí)字第9-2號生效執(zhí)行裁定書,被告承租的東湖區(qū)某路4號第三層涉案店面所有權(quán)自2014年10月30日起由原告享有,被告與秦某簽訂的租賃合同中秦某的權(quán)利義務(wù)自2014年11月1日起由胡某承受。在江西省高級人民法院已通知被告涉案店面權(quán)屬變更及租賃權(quán)利義務(wù)新承受者的情況下,被告作為涉案店面的承租人,既未提出解除合同、歸還店面的請求,又未交納涉案店面租金,其對原告主張的自2014年11月1日至2015年9月30日期間的租金應(yīng)繼續(xù)繳納。因原租賃合同約定的租金標準系第三、四層兩層的店面租金,現(xiàn)原告主張按其合同約定的第三層建筑面積占第三、四層總建筑面積的比例的標準計算并未加重被告的負擔(dān),法院予以采納。對于被告提出的秦某與其簽訂的補充協(xié)議已免除其自2014年8月15日起至某路改造完工之日止期間租金的抗辯意見,該補充協(xié)議標注時間雖在原告競拍前,但被告一直未向江西省高級人民法院提交,秦某簽名處也只有秦某的私印,江西省高級人民法院(2014)贛執(zhí)字第9-2號生效執(zhí)行裁定書也未載明該補充協(xié)議的免除內(nèi)容,故對該抗辯意見,法院不予采信。

        據(jù)此,依法判決如下:

        一、被告吳某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告胡某支付房屋租金598824.77元。

        二、駁回原告胡某的其他訴訟請求。

        【點評】根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

        當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

        承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付,剩余期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

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