裴斌 郭曉敏

（合肥市委黨校，安徽 合肥 230031）

破解小區(qū)物業(yè)管理之難的對策建議

裴斌 郭曉敏

（合肥市委黨校，安徽 合肥 230031）

破解住宅小區(qū)物業(yè)管理之難，不僅事關(guān)居民生活質(zhì)量，也關(guān)乎基層社會的和諧，是提高基層社會治理和城市管理水平的基礎(chǔ)性工程。合肥市在實施 《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》的同時，2014年還結(jié)合合肥實際，進一步出臺了《合肥市人民政府關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的實施意見》，對各方職責有界定，實施有措施，但依然執(zhí)行難到位，成效不理想。

一、小區(qū)物管之難，難在哪里？

小區(qū)物管之難，究竟難在哪里？通過深入調(diào)研筆者以為從文化角度看，價值觀偏差、公德意識與契約精神淡薄是根源。而其直接原因主要表現(xiàn)為：

（一）開發(fā)商、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、街道社居委以及政府有關(guān)職能部門和行業(yè)協(xié)會等相關(guān)各方尤其是業(yè)主，對于小區(qū)治理缺乏統(tǒng)一清晰正確認知。

（二）相關(guān)管理各方權(quán)責不清，各自為政，作為不一致，協(xié)同不力。

（三）業(yè)主義務(wù)意識不強，維權(quán)訴求日趨個性化，合理與否界定難。

（四）違約治理手段少，力度弱，處罰難，成效差。

（五）物業(yè)糾紛協(xié)商調(diào)解渠道少，缺乏具有較高公信力的專門裁決機構(gòu)。

二、破解小區(qū)物業(yè)管理之難的對策建議

破解小區(qū)物業(yè)管理之難，總的來講，還是一靠教育，二靠法治。從現(xiàn)實治理的角度，具體建議如下：

（一）明確開發(fā)商在前期物業(yè)服務(wù)中負有連帶責任

開發(fā)商與業(yè)主簽購房合同時，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容包含在內(nèi)，開發(fā)商在辦理預售許可前已完成前期物業(yè)管理招投標，代表未來業(yè)主簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在交房后，開發(fā)商總以完成合同交割為由，拒絕協(xié)調(diào)前期物業(yè)服務(wù)矛盾，因此應(yīng)進一步明確開發(fā)商在前期物業(yè)服務(wù)糾紛中負有連帶責任。

（二）實行“一物業(yè)一規(guī)約”，提高《管理規(guī)約》的剛性

《管理規(guī)約》（原 《業(yè)主公約》）是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有普遍約束力的自治規(guī)范。要提高其約束剛性，必須令其條款具體化，改變其“普遍適用”為“一物業(yè)一規(guī)約”，增強其針對性和可操作性，明確界定業(yè)主在物業(yè)管理特定區(qū)域內(nèi)具體指向特定物業(yè)使用、維護、管理以及業(yè)主的公共利益與義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等等權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，如果業(yè)主違反管理規(guī)約，受侵害人可以依據(jù)規(guī)約提起仲裁或訴訟。

（三）規(guī)范業(yè)委會的產(chǎn)生運行，著力提升其透明度和公信力

出臺專門的住宅小區(qū)業(yè)主委員會規(guī)程，規(guī)范業(yè)委會的產(chǎn)生程序和議事規(guī)則、組成人員資格認定和履職要求及其培訓、權(quán)利界定和辦公場所與經(jīng)費管理、信息公開等。

（四）建立物業(yè)企業(yè)黑名單制度，有效懲戒物業(yè)服務(wù)質(zhì)量失信行為

對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中的質(zhì)量失信行為，經(jīng)過一定程序予以明確界定，除經(jīng)濟處罰、誡勉約談、責成整改、勒令退出外，還可通過輿論曝光、“優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)（大廈）”等榮譽摘牌、企業(yè)資質(zhì)降級直至取消市場資格予以懲戒。黑名單制度的實施遵循依法監(jiān)管、客觀公正、及時準確、懲戒過失原則?！昂诿麊巍逼谙逓橐坏絻赡?，不合格的繼續(xù)延長。對“黑名單”物業(yè)企業(yè)的法定代表人、主要負責人以及直接責任人員，視其情形，可考慮將其個人信息也一并列入“黑名單”。

（五）惡意拖欠物業(yè)費和其它嚴重違反規(guī)約業(yè)主計入社會征信系統(tǒng)

鑒于物業(yè)服務(wù)的公共不可分割性，如期繳納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的公共義務(wù)，也是對物業(yè)公司服務(wù)供給的基礎(chǔ)性約束。少數(shù)業(yè)主的欠費必然地帶來公共服務(wù)的低效供給，從而構(gòu)成對包括自己在內(nèi)的全體業(yè)主利益的侵害。為此，除由物業(yè)公司和業(yè)主委員會協(xié)同催繳直至提起仲裁或訴訟外，參照銀行信貸管理，將業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費作為嚴重失信記錄，納入個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，連同嚴重違反物業(yè)管理規(guī)約的行為，一并計入社會征信系統(tǒng)。

（六）強化社居委物業(yè)管理指導職能，落實基層自治制度

從法律到規(guī)章，有關(guān)各方的物業(yè)服務(wù)管理職責職權(quán)都有界定，對于在實際運行中最貼近業(yè)主、理應(yīng)發(fā)揮直接作用的一方——社區(qū)居民委員會，唯獨缺失了職權(quán)賦予。進一步明確社居委在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的職責職權(quán)，如物業(yè)服務(wù)合同的鑒證權(quán)、業(yè)主大會及其業(yè)委會以及物業(yè)企業(yè)的運行監(jiān)督與考核權(quán)等，對于轄區(qū)物業(yè)糾紛的調(diào)解和生活秩序的維護等具有現(xiàn)實意義，應(yīng)提升到城市管理和社會穩(wěn)定高度加以認識。

（七）搭建溝通平臺，設(shè)立專門的物業(yè)管理糾紛仲裁機構(gòu)

市仲裁委員會聯(lián)合市房地產(chǎn)管理局和市物業(yè)管理協(xié)會共同組建物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁辦，充分發(fā)揮仲裁在解決物業(yè)服務(wù)糾紛中獨立、公正、方便快捷、成本低廉的優(yōu)勢，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)搭建一個溝通平臺，專職調(diào)處物業(yè)服務(wù)糾紛，減輕企業(yè)和業(yè)主負擔。同時，還要免費進行仲裁知識、政策等方面的培訓，指導和幫助當事人做好仲裁前期準備工作，保障物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

責任編輯：夏明珠

2016-12-19

裴斌，合肥市委黨校市情研究室主任。郭曉敏，合肥市委黨校講師。