原齊

摘要：城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地資源過度消耗，城市建設(shè)用地面積加速擴(kuò)大，建設(shè)用地與耕地的矛盾日益突出。2013年，國(guó)家提出新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。要求全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。更加注重人的發(fā)展和以人為本，要求提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率、優(yōu)化城鎮(zhèn)布局和形態(tài)。但城鄉(xiāng)還有存量土地一置未利用或利用不充分、不合理的土地，即具有開發(fā)利用建設(shè)用地。如何盤活這些存量土地是我們這些城市規(guī)劃設(shè)計(jì)者的任務(wù)。

關(guān)鍵詞：城市；土地資源；建設(shè)用地；存量土地；盤活

1.內(nèi)涵式發(fā)展模式

1.1存量發(fā)展的背景

雖然城市經(jīng)濟(jì)可得到快速發(fā)展。但土地資源過度消耗。城市建設(shè)用地面積加速擴(kuò)大。建設(shè)用地與耕地的矛盾日益突出。2013年。國(guó)家提出新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，要求全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，更加注重人的發(fā)展和以人為本。要求提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率、優(yōu)化城鎮(zhèn)布局和形態(tài)。自此。存量規(guī)劃的概念應(yīng)運(yùn)而生。

1.2存量規(guī)劃的概念

存量土地是指城鄉(xiāng)建設(shè)已占有或已使用的。但閑置未利用或利用不充分、不合理的土地。即具有開發(fā)利用潛力的城鄉(xiāng)建設(shè)用地。

存量規(guī)劃就是基于存量土地的挖潛后。通過城市更新等手段促進(jìn)建成區(qū)功能優(yōu)化調(diào)整的規(guī)劃。強(qiáng)調(diào)的是對(duì)各級(jí)城市中心城區(qū)土地價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)和挖潛。注重的是對(duì)中心城區(qū)功能的提升、環(huán)境的改善、舊有街區(qū)的重塑等。

1.3盤活目的與意義

盤活存量土地是促進(jìn)區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。節(jié)約集約利用土地，在有限的土地上。發(fā)揮最大的功能效益。對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步都具有重要意義。不僅符合我國(guó)“人多地少”的基本國(guó)情。而且可以有效保護(hù)耕地。是國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和民族生存的根基。

1.4盤活的基本方式

存量規(guī)劃的種類較多。目前比較普遍的是：舊城更新與改造規(guī)劃、環(huán)境綜合整治規(guī)劃、交通改善和基礎(chǔ)設(shè)施提升規(guī)劃、歷史街區(qū)和風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與園區(qū)整合規(guī)劃等。

2.舊城更新改造實(shí)例

2.1項(xiàng)目基本情況

徐家灣地區(qū)是西安市中心城區(qū)的重要組成部分。位于城市的東北方向，未央行政轄區(qū)范圍內(nèi)。東至北辰大道、南至鳳城五路、西至育新路-貞觀路、北至北三環(huán)，規(guī)劃用地面積約12.55平方公里。

區(qū)域是西安北郊由工業(yè)帶動(dòng)。建設(shè)較早的老城區(qū)。發(fā)展緩慢。功能混亂。風(fēng)貌陳舊。已建成區(qū)約占總用地的90%。區(qū)內(nèi)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地較多。不符合中心城區(qū)工業(yè)外遷的主導(dǎo)方針，商業(yè)用地主要是低端的建材市場(chǎng)等。還有大量的城中村。公共管理與服務(wù)設(shè)施缺乏。綠地比例嚴(yán)重不足，交通條件一般，建筑質(zhì)量較差。人居環(huán)境。

未央行政轄區(qū)是西安市中心城區(qū)“九宮格局”的核心區(qū)域。隨著西安行政中心北遷。西安城市建設(shè)發(fā)展的重心逐步向北轉(zhuǎn)移。周邊其他地區(qū)，如經(jīng)開區(qū)、瀘灞新區(qū)、北客站地區(qū)、大明宮地區(qū)等。陸續(xù)完成升級(jí)改造。徐家灣地區(qū)成了整個(gè)區(qū)域的價(jià)值洼地。鑒于徐家灣地區(qū)目前的建設(shè)狀況。該區(qū)域的土地是典型的存量土地。

在盤活存量、土地挖潛的大背景下。徐家灣地區(qū)迫切需要重新審視其在區(qū)域中的功能定位。找準(zhǔn)發(fā)展方向和目標(biāo)。激發(fā)區(qū)域活力。提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。改善區(qū)域人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)區(qū)域更新改造。

2.2項(xiàng)目發(fā)展思路

2.2.1摸清家底。盤活存量土地

通過現(xiàn)狀調(diào)研、座談等方式對(duì)徐家灣地區(qū)的存量用地進(jìn)行分類、分級(jí)、分區(qū)詳細(xì)摸查，調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。提高土地利用效益。

2.2.2找準(zhǔn)方向。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局

充分考慮與周邊獨(dú)立經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)定位的互補(bǔ)與錯(cuò)位發(fā)展。構(gòu)建了重點(diǎn)發(fā)展智慧商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系。激發(fā)區(qū)域活力。

2.2.3提升品質(zhì)。凸顯生態(tài)特征

結(jié)合地壇公園及鐵路公園改造項(xiàng)目。優(yōu)化塊狀綠地分布、完善帶狀綠地布局。凸顯地域特色，提升環(huán)境品質(zhì)。

2.2.4造福于民。完善配套設(shè)施

結(jié)合西安市約束性體系規(guī)劃及相關(guān)規(guī)范。實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)城市級(jí)與居住區(qū)級(jí)配套設(shè)施的“高低搭配”。增加了醫(yī)療體衛(wèi)等公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施用地比例。為市民生活提供極大便利。

2.2.5項(xiàng)目帶動(dòng)。強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施

充分對(duì)接建設(shè)方，策劃重點(diǎn)項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。充分銜接規(guī)劃任務(wù)與規(guī)劃目標(biāo)。提高規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可操作性。

2.3區(qū)域發(fā)展定位

存量規(guī)劃示范項(xiàng)目，打造集智慧商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)、軍民融合、綠色休閑于一體的服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)之地、特色旅游業(yè)承接之所、低碳生態(tài)型樂居之城。

2.4規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容

（1）功能結(jié)構(gòu)：形成“縱軸引領(lǐng)、兩心驅(qū)動(dòng)、多點(diǎn)融入、雙環(huán)串聯(lián)、七區(qū)協(xié)同”的功能結(jié)構(gòu)。

（2）用地布局：規(guī)劃以“改善區(qū)域環(huán)境。盤活存量土地”為宗旨。減少了居住用地、工業(yè)用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地的比例。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等向三環(huán)外疏解：增加了公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、綠地、交通設(shè)施用地及公用設(shè)施用地。

（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展：以“創(chuàng)新、服務(wù)、智慧、文化”為四大發(fā)展平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)“退二進(jìn)三”，以商務(wù)辦公、綜合商業(yè)、文化娛樂、科技研發(fā)孵化等產(chǎn)業(yè)為主。

（4）綠化景觀：優(yōu)化區(qū)域綠地布局，增加綠地面積約700畝。圍繞地壇公園與商務(wù)辦公區(qū)現(xiàn)代景觀核心。打造綠化景觀環(huán)線。形成“古今呼應(yīng)、綠廊縱橫、軸帶串聯(lián)、多點(diǎn)融入”的景觀體系。

（5）道路交通：傳承西安“棋盤”路網(wǎng)，形成“一高、四橫、四縱”的道路網(wǎng)主骨架格局。并完善城市次干道、城市支路的布局。

（6）指標(biāo)控制：以《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》為依據(jù)。由城市設(shè)計(jì)的空間體系為基準(zhǔn)。推導(dǎo)出區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)用地的控制指標(biāo)。通過“分層、分類、分區(qū)、靈活”四個(gè)控制體系，實(shí)現(xiàn)區(qū)域指標(biāo)控制的“剛”、“彈”結(jié)合。

3.小結(jié)

規(guī)劃以2015-2018年作為近期建設(shè)年限。以鳳城八路以北、太華路以東的建材市場(chǎng)、城中村為主。先期進(jìn)行拆遷，并挖潛存量土地約6096畝。

充分對(duì)接建設(shè)方。策劃重點(diǎn)項(xiàng)目。以點(diǎn)帶面。帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。在存量土地中。確定可開發(fā)用地約2765畝。商業(yè)總開發(fā)量約為450萬(wàn)平方米。居住總開發(fā)量約為330萬(wàn)平方米。同時(shí)。完善配套設(shè)施建設(shè)。在各居住區(qū)中心位置配置功能完善的服務(wù)中心。迅速提高城市形象，實(shí)現(xiàn)資金回籠，為下一步建設(shè)奠定基礎(chǔ)。通過規(guī)劃。逐步將徐家灣地區(qū)打造成為“未央北核”。體現(xiàn)“未來(lái)創(chuàng)智城、灞渭洲中央、西安北門戶、產(chǎn)業(yè)核心地”的美好愿景。