文/曾元晟 重慶市楊家坪中學(xué) 重慶 400050

基于建筑學(xué)角度的“成渝城市群”房地產(chǎn)價格持穩(wěn)原因探析

文/曾元晟 重慶市楊家坪中學(xué) 重慶 400050

房地產(chǎn)價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房地產(chǎn)價格：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。“成渝城市群”位于成渝地區(qū)，是西部大開發(fā)的重要平臺，是長江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略支持，也是國家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要示范區(qū)。《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》提出，構(gòu)建“一軸兩帶、雙核三區(qū)”的空間發(fā)展格局，重點建設(shè)成渝發(fā)展主軸、成綿樂和沿長江城市帶，促進(jìn)川南城鎮(zhèn)密集區(qū)、南遂廣城鎮(zhèn)密集區(qū)和達(dá)萬城鎮(zhèn)密集區(qū)加快發(fā)展，進(jìn)一步提高空間利用效率。目前“成渝城市群”的房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定，本文將從建筑學(xué)角度分析“成渝城市群”房地產(chǎn)價格持穩(wěn)的原因。

建筑學(xué)角度；成渝城市群；房地產(chǎn)價格；持穩(wěn)

1、引言

隨著二〇一六年三月李克強《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》的提出，成渝城市群將要并且正在強化重慶和四川地區(qū)輻射帶動作用為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新驅(qū)動、保護(hù)生態(tài)環(huán)境和夯實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為支撐，建設(shè)引領(lǐng)西部開發(fā)開放的城市群，形成大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的格局，“成渝城市群”的房地產(chǎn)價格也在受到各地人民的廣泛關(guān)注，下面本文將從建筑學(xué)角度，就建筑成本最基本的土地使用權(quán)出讓金和建筑材料價格兩個方面對“成渝城市群”的房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定的原因進(jìn)行分析。

2、“成渝城市群”房地產(chǎn)價格持穩(wěn)原因

2.1 建筑成本中最基礎(chǔ)的土地使用權(quán)出讓金趨于穩(wěn)定

對商品房來說，影響其價格的最主要的因素是土地的價格，土地是建造商品房的必要條件，土地價格也是商品房價格的重要組成部分。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

自從《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》提出之后，成渝樓市成交量很大，但是房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)穩(wěn)定的根本原因還在于：政府土地供應(yīng)量很大，政府并沒有調(diào)高土地的價格，建筑成本中最基礎(chǔ)的土地使用權(quán)出讓金就趨于穩(wěn)定。在這樣的背景下，二〇一五年成都土地交易市場偏冷，開發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎，多宗土地遭遇流拍，政府土地的大供應(yīng)量和土地價格的穩(wěn)定使得房地產(chǎn)價格的重要組成部分持續(xù)穩(wěn)定，因此“成渝城市群”的房地產(chǎn)價格穩(wěn)定就不足為奇。

2.2 建筑材料價格有漲有跌，基本持平

作為建筑成本的重要組成部分，鋼材和水泥的價格不容忽視。就現(xiàn)在成渝地區(qū)的鋼材和水泥價格進(jìn)行分析，有漲有跌，使得建筑材料的價格基本持平，建筑成本也基本穩(wěn)定。

a.就水泥價格進(jìn)行分析：

由于生產(chǎn)過剩（二〇一五年產(chǎn)能利用率為67%左右），需求并不高，再加上各個企業(yè)之間的惡意競爭降價，使得二〇一五年的水泥價格暴跌，雖然二〇一六年有輕微的上漲趨勢，但是幅度特別小，用來平衡二〇一五年水泥價格的暴跌是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。根據(jù)數(shù)字水泥網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，水泥均價由起初的233.58元/噸上漲到后來的257.92元/噸，上漲幅度為10%，但是因去年水泥價格的暴跌，使得雖然價格有所上漲，但是仍然低于去年同期價格水平。由表中數(shù)據(jù)和全國水泥價格近幾年的走勢可見，分地區(qū)來看，全國的水泥均價都保持在低位。

b.就鋼材價格分析：

據(jù)中商情報局網(wǎng)訊報道，近期國產(chǎn)礦市場在穩(wěn)定中漸強，進(jìn)口礦港口報盤上漲5-15元。全國廢鋼南部較弱北部較強；唐山礦坯持續(xù)穩(wěn)定，其他市場漲幅也在30-50元之間；國內(nèi)生鐵市場也是穩(wěn)中趨強，成交量也一般；焦炭的價格穩(wěn)中偏強，市場成交率尚可。以二〇一六年六月的鋼材價格為例進(jìn)行分析：

由表中數(shù)據(jù)可見，分地區(qū)來看，全國鋼材的價格基本都在小幅度地緩慢增長。這樣的增長既沒有造成經(jīng)濟(jì)的恐慌，也正好平衡了其他的建筑材料成本價格的下降，比如水泥和玻璃等建筑材料的價格下降。這樣兩項平衡下來，建筑材料的成本基本持平，呈穩(wěn)定趨勢，這就為成渝地區(qū)房地產(chǎn)價格的持續(xù)穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

結(jié)語：

自《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》提出以來，成渝地區(qū)的房地產(chǎn)價格一直受到人們的廣泛關(guān)注，從建筑學(xué)角度來講，建筑成本中最基本的土地使用權(quán)出讓金受到政府土地供給量大的影響一直很穩(wěn)定，建筑材料的價格也是有漲有跌，基本持平。綜合這兩個方面的因素，“成渝城市群”房地產(chǎn)價格持穩(wěn)的原因就很清楚了。

[1]季豐,張勇.2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向探析[J].上海房產(chǎn),2010（2）

[2]成都泰達(dá)中歐建設(shè)有限公司.金沙太陽城項目調(diào)研分析報告[R].2009

[3]徐國祥.我國房地產(chǎn)市場周期波動譜分析及其實證研究[J].統(tǒng)計研究,2010