本刊記者 邱曉穩(wěn)

成都：住房租賃乘勢(shì)而行 穩(wěn)步推進(jìn)

本刊記者 邱曉穩(wěn)

成都是首批入選為國(guó)家住房租賃試點(diǎn)之一。按照住建部工作要求，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，成都建設(shè)全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的國(guó)家中心城市目標(biāo)加快推進(jìn)住房租賃工作，以建立完善租售并舉的住房制度，滿足新市民住房需求、吸引優(yōu)秀人才安居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

健全制度“以購(gòu)為主”變“購(gòu)租并舉”

2016年10月，四川省政府辦公廳公布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），提出到2020年，四川省基本形成以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，以支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

2017 年3月，成都通過了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干措施(送審稿)》，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，支持租賃住房建設(shè)，完善公共租賃住房，對(duì)包括房屋租賃企業(yè)在內(nèi)的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；其他個(gè)人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。

2017年8月，成都市政府正式發(fā)布《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》《實(shí)施方案》提出，到2017年年底組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司，啟動(dòng)一批租賃住房建設(shè)，完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，開展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務(wù)體系；到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元，管理服務(wù)規(guī)范，租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房市場(chǎng)。在組建方式上，成都市屬國(guó)有住房租賃公司將新組建或依托現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

同時(shí)，逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國(guó)有住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，支持企業(yè)向機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；较虬l(fā)展。力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、配建租賃住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式。

穩(wěn)步推進(jìn)培育發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U市場(chǎng)

如今，四川已聚集了龍湖冠寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家、紅璞公寓等品牌公寓運(yùn)營(yíng)商。萬科、龍湖、朗詩(shī)、旭輝地產(chǎn)等多家一線房企都將涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

成都將通過新建、配建、改建住房等多種方式，多個(gè)渠道增加住房租賃房源。一是通過國(guó)有公司新建一批人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的住房租賃需求；二是通過國(guó)有公司新建、開發(fā)企業(yè)新建配建租賃住房、住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改建存量住房等增加房源供給，保障新市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設(shè)，保障困難群眾的住房租賃需求。通過多渠道增加房源供應(yīng)，將形成國(guó)有租賃住房為引導(dǎo)、商品房新建配建為主體、個(gè)人富余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求。

培育多方住房租賃主體。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、配建租賃住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式。

盤活存量建立開發(fā)與租賃一體化運(yùn)作模式

在盤活存量房屋方面，成都鼓勵(lì)個(gè)人將閑置住房委托住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。支持住房租賃企業(yè)與開發(fā)企業(yè)合作，通過購(gòu)買或租賃庫(kù)存房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。對(duì)市級(jí)平臺(tái)公司及各區(qū)(市)縣閑置的拆遷安置房，可適當(dāng)裝修，用于租賃。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法合規(guī)的住房或農(nóng)民合法合規(guī)的多余住房，也可用于租賃。

成都目前的區(qū)域性庫(kù)存壓力大主要集中在郊區(qū)市縣，結(jié)構(gòu)性矛盾就是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存大于住房地產(chǎn)，因此在去庫(kù)存的過程中方向不能變、力度不能減。成都將通過一些途徑消化掉房地產(chǎn)庫(kù)存，在土地市場(chǎng)上有保有壓，對(duì)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品進(jìn)行壓縮，同時(shí)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)，成都按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，加快建立購(gòu)租并舉住房制度，積極釋放剛性需求和改善性需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其中包括：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

市內(nèi)的棚戶區(qū)改造、農(nóng)民工進(jìn)城買房，短期內(nèi)都有利于成都房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的緩解。成都還將落實(shí)戶籍制度改革方案，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，推進(jìn)公租房貨幣化，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

為盤活“存量”，成都將對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠支持，其中，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減至按1.5%計(jì)算繳納增值稅。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法合規(guī)的住房或農(nóng)民合法合規(guī)的多余住房，也可用于租賃。

左右平衡引導(dǎo)租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展

健康的住房租賃市場(chǎng)一方面要保障房源供給，一方面要保護(hù)承租人利益。當(dāng)然這需要一個(gè)平衡，過度保護(hù)承租人利益會(huì)導(dǎo)致出租人不愿意將住房用于出租，加劇房源不足問題；而若長(zhǎng)期忽視對(duì)承租人利益的保護(hù)，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展進(jìn)程就會(huì)停滯。

就保護(hù)承租人利益而言，四川省鼓勵(lì)住房出租人、承租人建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，明確各方權(quán)利義務(wù)，要求出租人按相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求，將禁止并處罰不按租賃合同，隨意頻繁調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的行為。四川省將根據(jù)租賃期限長(zhǎng)短，規(guī)范租金調(diào)整頻率和漲幅上限。同時(shí)規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。

就保障房源供給而言，四川省將大力發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房?？紤]到以目前租金水平，投資經(jīng)營(yíng)租賃住房投資回報(bào)慢的問題，四川省將依照國(guó)務(wù)院辦公廳《意見》于近日印發(fā)相應(yīng)實(shí)施意見，市政府辦公廳印發(fā)了《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》從稅收、金融、供地等方面落實(shí)優(yōu)惠政策；鼓勵(lì)新建租賃住房，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，允許改建房屋用于租賃，包括允許商業(yè)用房改建為租賃住房；同時(shí)探索以政府或機(jī)構(gòu)租賃為補(bǔ)充的供給結(jié)構(gòu)，推進(jìn)公租房貨幣化并提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。

成都還鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、配建租賃住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式。

在租房支持政策方面，《方案》提出，要引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題，符合申領(lǐng)居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請(qǐng)辦理居住證，居住證持有人按規(guī)定享受公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)。

加強(qiáng)監(jiān)督構(gòu)建住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)

成都積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)＋城市”行動(dòng)，基于全市數(shù)據(jù)共享交換平臺(tái)和政務(wù)服務(wù)信息系統(tǒng)，構(gòu)建全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，作為政府吸引人才、服務(wù)新市民、提升政務(wù)服務(wù)的網(wǎng)上窗口，融合房管、公安等市級(jí)相關(guān)部門服務(wù)功能，形成統(tǒng)一的對(duì)外服務(wù)窗口，實(shí)現(xiàn)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)與公安人口管理系統(tǒng)平臺(tái)信息共享，提升智慧治理水平，更好地服務(wù)廣大市民。

平臺(tái)將擴(kuò)大住房租賃交易范圍，增加平臺(tái)出租房源信息量，確保各類房源信息全范圍覆蓋，加強(qiáng)住房租賃信息發(fā)布管理，制定住房租賃信息發(fā)布規(guī)則和審核標(biāo)準(zhǔn)，確保發(fā)布的房源信息真實(shí)、全面、準(zhǔn)確，保障租賃當(dāng)事人權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)住房租賃交易全過程監(jiān)管。同時(shí)，新建住房租賃企業(yè)備案系統(tǒng)，融合住房租賃、人口信息采集系統(tǒng)，建立住房租賃信用管理體系，完善房屋租賃備案系統(tǒng)功能，形成服務(wù)、信息、管理“三位一體”的住房租賃綜合管理和服務(wù)平臺(tái)。

平臺(tái)還要建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場(chǎng)主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，通過多部門信息共享，在成都信用網(wǎng)公示，形成守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

成都市房管局表示，成都將在現(xiàn)有存量房交易資金監(jiān)管的基礎(chǔ)上，通過平臺(tái)推出住房租賃押金監(jiān)管服務(wù)。具體來說就是，在現(xiàn)有存量房交易資金監(jiān)管賬戶下開設(shè)住房租賃押金監(jiān)管子賬戶，分賬核算專款專用，避免隨意克扣押金的行為，維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益，租賃當(dāng)事人可自愿選擇住房租賃押金監(jiān)管服務(wù)，“既豐富平臺(tái)服務(wù)功能，又保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少租賃糾紛的產(chǎn)生”。