張碧洲 范行鳳

房地產(chǎn)市場影響因素淺析及拓展商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)的新亮點

張碧洲 范行鳳

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展受到人口規(guī)模、流動性結(jié)構(gòu)等因素的影響，這些因素會直接影響到我國房地產(chǎn)市場需求變化，近幾年人口紅利的逐漸消弱會導(dǎo)致住房需求不足，而政府的二胎政策能否持續(xù)釋放需求，值得后期關(guān)注。另外貨幣政策、土地價格等經(jīng)濟(jì)因素也會不同程度地影響房地產(chǎn)市場的變化。通過與日本的比較，對影響房地產(chǎn)市場價格的因素分析，提出商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防控措施，并借助人口遷移、非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等發(fā)展契機，逐步推進(jìn)異地經(jīng)營貸款以及各專業(yè)市場的資金等金融服務(wù)，確保在風(fēng)險可控的前提下拓展新業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場 風(fēng)險 商業(yè)銀行 個人貸款

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中最為發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，也是一個國家經(jīng)濟(jì)繁榮程度的最直接體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣等特性，國民經(jīng)濟(jì)中的各產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有所關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)市場的繁榮或衰落對整個國民經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯。房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中一個重要的反映變量，也是宏觀調(diào)控是否有效的評價指標(biāo)。本文通過對房地產(chǎn)市場價格的相關(guān)因素分析，嘗試探索市場的發(fā)展變化及未來趨勢。

一、影響房地產(chǎn)市場的相關(guān)因素分析

由于日本房地產(chǎn)泡沫及其破裂具有較強的代表性，所以本文對房地產(chǎn)市場影響要素分析的同時，通過對日本人口因素及經(jīng)濟(jì)政策的分析，利于探索這些要素對我國房地產(chǎn)市場的影響及未來的發(fā)展變化。

2010年以前房地產(chǎn)市場價格上漲是一種人口現(xiàn)象，因為我國勞動年齡人口的峰值、流動人口增速的峰值都在2010年，人口紅利對2010年以前的房地產(chǎn)市場起到很大的帶動作用，拉動了市場需求，也刺激了房地產(chǎn)市場價格的不斷上漲。2011年以后人口增速放緩，人口紅利逐步消弱，房地產(chǎn)市場價格的起落相對來說更多的是一種貨幣現(xiàn)象，受經(jīng)濟(jì)政策影響較大。

（一）人口因素分析

房地產(chǎn)作為人們居住或工作的場所，最終是與人密切相關(guān)的，因此人口往往是決定房地產(chǎn)市場規(guī)模及結(jié)構(gòu)的重要因素。人口的增長模式、年齡結(jié)構(gòu)、人口流動性等因素分別影響著房地產(chǎn)市場的規(guī)模和房價走勢。

1.人口規(guī)模對房地產(chǎn)市場的影響

（1）人口增長模式與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

人口增長模式一般分為傳統(tǒng)型、過渡型以及現(xiàn)代型三種類型，其中傳統(tǒng)型的住房消費基本是自給自足狀態(tài)。隨著人口不斷增長，過渡型住房需求會不斷增加，增加的住房需求主要側(cè)重于功能性，人均面積相對較低，目前多數(shù)發(fā)展中國家以此種模式為主?，F(xiàn)代型出現(xiàn)了人口零增長或負(fù)增長，人口老齡化比較嚴(yán)重，住房需求向舒適型轉(zhuǎn)變，住房市場出現(xiàn)增量需求規(guī)模減少甚至萎縮現(xiàn)象，大部分發(fā)達(dá)國家是此種模式。

（2）家庭人口結(jié)構(gòu)及變化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

家庭是住房需求的基本單位，在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，戶均人口越少，住房需求越旺盛。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近些年我國家庭人口規(guī)模變化導(dǎo)致家庭戶數(shù)增長，由于生活觀念及結(jié)婚率、離婚率呈上升趨勢，使得我國家庭戶數(shù)增加，戶均人口數(shù)下降，在某種程度上增加了對住房的需求。

（3）中日比較：人口規(guī)模特征及對房地產(chǎn)市場的影響

①我國人口規(guī)模特征及對房地產(chǎn)市場的影響

我國目前人口增長模式逐步從過渡型到現(xiàn)代型轉(zhuǎn)變，2000年以后出生率明顯下滑，自然增長率有一定幅度的降低，總和生育率不到世界平均水平的一半，而且比發(fā)達(dá)國家平均水平要低得多，人口增速的緩慢會造成未來住房需求逐步下降。具體趨勢見圖1。

圖1 我國人口增長模式趨勢圖

根據(jù)國家統(tǒng)計局人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)計我國人口峰值將在2025年出現(xiàn)，并在此后出現(xiàn)拐點，邁向零增長或者負(fù)增長，進(jìn)而造成我國房地產(chǎn)需求出現(xiàn)明顯萎縮。

②日本人口規(guī)模特征及對房地產(chǎn)市場的影響

日本在1964年至2004年為人口紅利期，2004年以后出生率出現(xiàn)明顯下降，且一直處于小于死亡率的狀態(tài)，早已進(jìn)入了人口負(fù)債期?，F(xiàn)在的日本房地產(chǎn)剛需和改善性需求早已過了高峰期，房地產(chǎn)需求處于萎縮階段，這也是日本房地產(chǎn)泡沫破滅后多年難以恢復(fù)的原因之一。

2.人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響

（1）人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人為購房第一群體，約占購房人數(shù)的50%，35-44歲為購房第二群體，約占購房人數(shù)的24.5%，故25-44歲人群占到購房人數(shù)的75%，成為影響房地產(chǎn)市場需求的主力軍。而從勞動年齡人口（15-64歲）占總?cè)丝诒戎貋砜?010年已達(dá)到頂峰，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已見頂。

（2）人口撫養(yǎng)比與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

人口撫養(yǎng)比指總體人口中非勞動年齡人口與勞動年齡人口數(shù)之比。隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，我國勞動年齡人口比例逐步下降，將會導(dǎo)致社會總撫養(yǎng)比上升，房地產(chǎn)需求大幅度減少。2015年中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，我國少兒撫養(yǎng)比從1995年的39.6%下降到2014年的22.5%，而對應(yīng)的老年撫養(yǎng)比從9.2%上升到13.7%，老年撫養(yǎng)比加快了上升趨勢，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會逐步減緩。

日本在80年代就出現(xiàn)了人口老齡化的現(xiàn)象，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量不斷下降，從1981年的1995萬降至1991年的1573萬，降幅比例達(dá)到21%，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅，且當(dāng)年日本的逆撫養(yǎng)比達(dá)到頂峰。日本從2005年以后撫養(yǎng)比就超過了50%，并逐年不斷提高，說明人口紅利期已消退，并進(jìn)入到人口負(fù)債期，目前日本老齡人口不斷增加，剛需和改善性需求已過高峰期，房地產(chǎn)需求大幅減少。

3.人口流動性結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響

（1）人口流動性結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

反映人口流動性結(jié)構(gòu)最重要的指標(biāo)是城鎮(zhèn)化率，當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%-70%時，意味著城鎮(zhèn)化處于加速階段，這一時期人口流動帶來的住房需求比較旺盛。如果再進(jìn)行細(xì)分則將城鎮(zhèn)化加速階段分為兩部分，30%-50%為前部分，此部分隨著人口由農(nóng)村涌向城市的速度不斷加快，顯然對房地產(chǎn)市場的需求也不斷增加；50%-70%為后部分，此部分由于人口流動增速開始減弱，對于房地產(chǎn)需求雖然還有較大空間，但需求增速已經(jīng)明顯開始減弱。

（2）中日比較：人口流動性結(jié)構(gòu)特征及對房地產(chǎn)市場的影響

①我國人口流動性結(jié)構(gòu)特征及對房地產(chǎn)市場的影響

2010年之前，我國農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移數(shù)量不斷增加，當(dāng)年有1200萬農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)入城市，但2011年之后轉(zhuǎn)移人口數(shù)量逐步下降，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為特征的城市化進(jìn)程已基本進(jìn)入后期，接下來的城鎮(zhèn)化是農(nóng)業(yè)人口市民化的過程。所以我國人口流動速度整體放緩與農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動力減少有關(guān)，也會進(jìn)一步影響到我國房地產(chǎn)市場。

另外人口流動對區(qū)域板塊的房價會帶來一定影響，這也是城鎮(zhèn)化的過程，比如北上廣深一線城市房價會出現(xiàn)較大上漲，這與人口流向有很大的關(guān)聯(lián)，大城市人口集中度越高，房價漲得也會越多，但2010年之后上海、北京等一線城市的人口凈增長速度已呈現(xiàn)遞減趨勢，反映在房地產(chǎn)市場需求上也會呈現(xiàn)進(jìn)一步遞減趨勢。

目前我國城鎮(zhèn)化率已進(jìn)入到加速階段的后部分，與前部分房地產(chǎn)市場需求的全面繁榮局面有很大不同，而且地區(qū)差異性也會越來越大，越是產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，人才較為密集的地區(qū)房地產(chǎn)市場的需求會越多。

②日本人口流動性結(jié)構(gòu)特征及對房地產(chǎn)市場的影響

1955-1966年日本城鎮(zhèn)化率由56%增加到68%，這一階段是日本房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，1976-1986年日本城鎮(zhèn)化已基本完成，日本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放，在此期間日本的地價、房價出現(xiàn)異常上漲，泡沫迅速膨脹，緊接著1991年房地產(chǎn)泡沫迅速破滅。日本城鎮(zhèn)化發(fā)展水平說明一個國家城鎮(zhèn)化達(dá)到一定水平后，房地產(chǎn)市場需求會得到釋放，后期市場需求會逐步遞減。

（二）人口因素引發(fā)的關(guān)注點

綜上，人口因素與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)、流動性、老齡化趨勢等變化都會直接影響到我國房地產(chǎn)市場需求的變化。目前我國人口紅利已經(jīng)在逐步消弱，這將會直接導(dǎo)致住房需求不足，對此政府也推出了二胎政策，以期市場能夠持續(xù)釋放需求，避免未來房地產(chǎn)震蕩過于劇烈，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。但筆者認(rèn)為二胎政策的實施會在一定程度上延緩后期需求不足，前兩年推出的單獨二孩政策實施后效果并不盡如人意，全面二胎政策的實施對人口增長到底能產(chǎn)生多大的積極影響，能否達(dá)到政府預(yù)期估值等問題還是值得我們后期關(guān)注的。另外受人口流動因素影響，一線城市的地價暴漲，地王項目增多，企業(yè)沉淀資金大，對于商業(yè)銀行來說需要加大對房地產(chǎn)項目風(fēng)險及開發(fā)企業(yè)資金風(fēng)險的關(guān)注度。

（三）經(jīng)濟(jì)因素分析

1.中日貨幣政策比較及其對房地產(chǎn)市場的影響

房價的漲跌與央行的貨幣政策有較大的相關(guān)性，加息、提高存款準(zhǔn)備金等緊縮型貨幣政策會促使房價下跌；降息、降低存款準(zhǔn)備金等寬松型貨幣政策會使房價上漲。

我國貨幣政策的松緊與房地產(chǎn)市場的變化息息相關(guān)，例如2011年多個地區(qū)出現(xiàn)了房價下跌，當(dāng)年出現(xiàn)了三次加息和六次提高存款準(zhǔn)備金率；2015年分別有五次降息和降準(zhǔn)，房價與2014年相比同比上漲幅度也較大。而日本政府在1960-1990年為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低利率，采取寬松的貨幣政策，致使房價大幅度上漲，泡沫形成，1991年后日本政府為了擠出泡沫，實施房地產(chǎn)融資總量限制，央行向商業(yè)銀行房貸利率大幅度提升，操之過急的緊縮政策迫使商業(yè)銀行收回貸款，引發(fā)股市下跌，大量企業(yè)資產(chǎn)縮水，致使房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)處于長期疲軟狀態(tài)。我們可以看到房價與一個國家的貨幣政策傾向有直接的相關(guān)關(guān)系。

2.中日實際有效匯率及其對房地產(chǎn)市場的影響

整體來看，匯率升值對應(yīng)房價上漲，貶值對應(yīng)房價下跌，匯率的變化對房價的影響具有一定解釋力，但帶來房價上漲或下跌的往往是長期趨勢性升值或貶值。

我國2008-2009年間的實際有效匯率走低曾帶動一輪房價絕對價格和同比增速的同時走低，而此后的2010-2014年間，房價整體隨著實際有效匯率的高斜率攀升在節(jié)節(jié)上漲，增速其間有所波動，但基本都是正值。但從2015年8月開始，實際有效匯率同比下降，且預(yù)期壓力空前加大，考慮到匯率和房地產(chǎn)價格之間的經(jīng)驗關(guān)系，房地產(chǎn)價格變動再度處于一個敏感時期，要判斷接下來的房價走勢，還需進(jìn)一步研究實際有效匯率的變動趨勢。長期來看人民幣可能會存在一個趨勢性的緩幅長貶，房地產(chǎn)如作為投資品，價格增速會放緩，收益率也會有下行趨勢。

1980-1990年日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，基于對日本經(jīng)濟(jì)未來的較好預(yù)期，匯率出現(xiàn)趨勢性升值，同時，這一預(yù)期加劇了逐利外資的大量流入，導(dǎo)致土地價格上漲近56倍，泡沫形成；在廣場協(xié)議后日元進(jìn)一步升值，產(chǎn)品出口受到極大沖擊，大量資本獲利后撤離導(dǎo)致土地價格大幅度下降，很大程度上由于匯率的變化由外來資本推動的日本泡沫迅速破滅。所以一個國家匯率的長期趨勢性與國際資本流動變化對房地產(chǎn)市場價格存在一定影響度。

3.中日土地價格及其對房地產(chǎn)市場的影響

近十年是房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時期，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)投資快速增長，各類用地的成交樓面價格持續(xù)增長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年全國300個城市各類用地成交樓面均價較同期上漲了3.5%，其中住宅用地樓面價漲幅較為明顯。從拿地布局方面看，一二線城市成交占比相應(yīng)提高，土地較受熱捧，三四線城市的成交降幅較大，在全國300個城市成交總價前十名的住宅用地中一線城市占據(jù)9席，而2015年北京豐臺白盆窯地塊總價創(chuàng)歷史新地王。很顯然開發(fā)企業(yè)拿地的樓面地價逐年攀高，會造成房地產(chǎn)市場房價逐年也呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢。

由于一線城市土地成交較受熱捧，以北京住宅為例，樓面地價逐年遞增，具體情況見表1所示。

表1 北京市土地成交情況

而住宅的成交均價也隨樓面地價升高呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，具體情況如表2所示。

表2 北京市住宅成交量及價格情況

從日本來看土地價格及房地產(chǎn)市場的關(guān)系，在1960年至1990年的30年間，日本六大城市的地價上漲了56倍，年平均漲14%左右，房價地價高漲了30年。1960年后的10年間，日本地價出現(xiàn)了大幅上升，工業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了大量的工業(yè)用地，此階段主要是工業(yè)用地的增長；1970年后的10年間，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口明顯減少，住宅需求逐步增加，帶動土地價格大幅上漲；1980年后的10年間，日本房地產(chǎn)市場被商業(yè)用地價格高漲所主導(dǎo)，在此階段地價再次出現(xiàn)異常上漲，商業(yè)用地成為房價異常高漲的中心。所以日本30年形成的一般性泡沫逐步累積成不可遏制的破裂型風(fēng)險。由此可見房地產(chǎn)市場價格會隨樓面地價上漲而呈遞增趨勢。

（四）經(jīng)濟(jì)因素引發(fā)的關(guān)注點

綜上，一個國家的貨幣政策傾斜、實際有效匯率的升貶以及國際資本的流向等經(jīng)濟(jì)因素會在不同程度上影響房地產(chǎn)市場的變化。我國要想保證房地產(chǎn)市場價格趨于穩(wěn)定，防止價格大幅度暴跌，從經(jīng)濟(jì)政策來看要采取適度寬松的貨幣政策來刺激有效需求，政府需支持剛需及改善型需求人群，通過實施房產(chǎn)稅來抑制投資及投機過熱人群。筆者認(rèn)為目前的房地產(chǎn)限購政策會對市場產(chǎn)生臨時性降溫，但從長期來看會一定程度上影響市場調(diào)控的效果，且存在著部分投機者鉆政策漏洞利用假離婚的形式獲取購房資格變相炒房，制造虛假需求助推房地產(chǎn)價格上漲的現(xiàn)象。

二、從房地產(chǎn)影響因素的分析引發(fā)商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防控

（一）土地價格高漲，關(guān)注地王項目的開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險

近幾年部分房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)張規(guī)模，不惜高價拿地，地王頻頻出現(xiàn)，但如果遇到房地產(chǎn)市場整體下滑，企業(yè)回款能力下降、融資渠道變窄等情況，企業(yè)將會存在一定的資金風(fēng)險。此類企業(yè)如不惜用過高的資金成本拿地，且同一時期開發(fā)多個項目，則項目資金會相互滲透，整體資金鏈會存在風(fēng)險，如企業(yè)自身不能支撐大量的現(xiàn)金投入，會需要大量融資并形成高負(fù)債擴(kuò)張經(jīng)營，在此期間一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題會使企業(yè)開發(fā)經(jīng)營陷入困境。

建議商業(yè)銀行今后如果準(zhǔn)入地王按揭項目，要加大對地王項目開發(fā)企業(yè)整體資金鏈的關(guān)注，著重分析企業(yè)集團(tuán)整體資金安排，審查同期開發(fā)項目的投資與建設(shè)進(jìn)度，分析預(yù)測項目市場適應(yīng)能力，融資渠道是否暢通，是否存在資金鏈條斷裂風(fēng)險等。

（二）市場存在房價下跌可能性，定期關(guān)注土地成交情況，加大對按揭項目成交價格的監(jiān)測力度

目前北京市的房地產(chǎn)泡沫尚未擠壓出去，無論是從人口還是經(jīng)濟(jì)因素來看存在房價下跌的可能性，若房價下跌超過警戒點，商業(yè)銀行發(fā)放的房屋抵押類貸款和住房、商用房按揭貸款都將面臨一定的斷供風(fēng)險，應(yīng)防范由于抵押物不足值而產(chǎn)生抵押缺口風(fēng)險。對此應(yīng)定期加大對上市項目成交價格的監(jiān)測力度，掌握北京市各類型商品房的價格情況，針對商業(yè)銀行的系統(tǒng)監(jiān)測及與評估機構(gòu)的合作，對抵押物進(jìn)行定期重評，并相應(yīng)做出重評預(yù)警、監(jiān)測檢查等。在具體的價格監(jiān)測工作開展中要具有一定的前瞻性，對抵押物要按照區(qū)域、類型、市場情況等進(jìn)行多維度分析，對于抵押物不足值的房產(chǎn)計算出缺口率，如出現(xiàn)大幅度減值的，應(yīng)及時下發(fā)風(fēng)險提示，通過提前收回貸款等措施來化解風(fēng)險。

建議商業(yè)銀行定期關(guān)注土地成交情況，如準(zhǔn)入的項目中土地成本明顯高于同期同區(qū)域相似地塊的，建議給予特別關(guān)注，通過預(yù)測項目市場前景推算項目所能取得的銷售利潤，評價利潤的合理性，分析企業(yè)因成本過高銷售緩滯而采取極端手段的可能性。

（三）部分區(qū)域出現(xiàn)開發(fā)過?，F(xiàn)象，加大對重點區(qū)域的監(jiān)測

從2015年商品期房上市情況看，北京大興、朝陽、通州、豐臺、開發(fā)區(qū)五個區(qū)域上市項目相對較多，且商品房成交價格同比上漲幅度較大，其中大興、朝陽、豐臺三個區(qū)域的住宅成交均價同比漲幅超過40%，三個區(qū)域值得商業(yè)銀行特別關(guān)注。

同時三個區(qū)域由于區(qū)域政策利好等原因，近兩年開發(fā)商紛紛在該區(qū)域高價拿地，其中豐臺區(qū)石榴莊樓面地價已達(dá)3萬元/平方米，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)樓面地價為1.7萬元/平方米，而朝陽區(qū)太陽宮及孫河樓面地價已高達(dá)4.5萬元/平方米。部分項目樓面地價的高位會帶動后期整體銷售價格，而這些項目存在與區(qū)域?qū)嶋H價值相背離的風(fēng)險，如遇房地產(chǎn)市場調(diào)整，則會進(jìn)一步影響到商業(yè)銀行的抵押物價值，存在一定的抵押物價值風(fēng)險。

建議商業(yè)銀行關(guān)注以上幾個區(qū)域的政策及規(guī)劃動向，防止因政策原因有較大幅度的漲跌波動，關(guān)注區(qū)域內(nèi)在售項目的成交價格變化及抵押物價值變動情況，做好區(qū)域樓盤監(jiān)測及價格預(yù)警工作。

（四）隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，京津冀一體化帶來的個人按揭貸款還需進(jìn)一步健全風(fēng)險管理制度

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國人口由外地涌向一線城市的速度不斷加快，但部分收入較低的在京工作人群及購房投資者選擇在北京周邊河北、天津等地買房，部分商業(yè)銀行也對在北京工作而在河北、天津有購房需求的客戶提供了按揭服務(wù)。但由于河北、天津的部分區(qū)縣房地產(chǎn)價格波動較為劇烈，市場風(fēng)險較為明顯，現(xiàn)階段對每筆貸款的抵押物價值監(jiān)測主要依靠評估公司給予的數(shù)據(jù)，但據(jù)了解評估公司在評估環(huán)北京區(qū)域的項目時主要采取對中介公司進(jìn)行詢價的方式，評估手段及數(shù)據(jù)的可靠性稍顯欠缺。

建議可參考評估公司復(fù)評結(jié)果，但還應(yīng)利用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)（固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)）按月分析統(tǒng)計項目均價變化，并與實地走訪調(diào)查相關(guān)區(qū)域及項目價格的方式相結(jié)合。定期規(guī)范及完善相關(guān)業(yè)務(wù)操作流程，防止因管理不健全等留下風(fēng)險隱患。

三、對房地產(chǎn)影響因素分析引發(fā)對商業(yè)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的新拓展

（一）加大對老年人的金融服務(wù)，逐步推出適合老年人的專屬產(chǎn)品

目前我國老年撫養(yǎng)比已呈現(xiàn)遞增趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局2014年全國人口變動情況抽樣調(diào)查樣本統(tǒng)計推算，10年后我國60歲以上人口占比近27%，步入老齡化社會。未來我國將呈現(xiàn)老年人占比多的特點，作為銀行服務(wù)業(yè)，應(yīng)根據(jù)老年人的特點，逐步推出適合老年人的專屬產(chǎn)品服務(wù)。對此筆者有以下幾點建議：

1.60歲以上的老年人對銀行產(chǎn)品的需求是以穩(wěn)健、安全為主，建議商業(yè)銀行可根據(jù)老年人所能接受的風(fēng)險等級特點，對接時間相對較長、風(fēng)險相對較低、收益較為穩(wěn)定等需求的產(chǎn)品，逐步推出適合老年人的專屬金融產(chǎn)品（含專屬理財）。

2.可開展與體檢機構(gòu)、旅行社、開發(fā)商等機構(gòu)的合作，定期推出老年沙龍活動，活動可介紹適合老年人的旅游線路以及相應(yīng)優(yōu)惠；針對七星級老年客戶每年可免費體驗一次高端體檢中心的常規(guī)體檢，對五、六星級老年客戶定期可進(jìn)行免費血壓、血糖、骨密度等測量；可與開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)行深度合作，定期對其養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行推廣及對其舉辦的相應(yīng)活動進(jìn)行介紹等。

3.考慮“以房養(yǎng)老”倒按揭產(chǎn)品的設(shè)計，通過貸款方式進(jìn)一步提升老年人的生活品質(zhì)。

（二）對不同年齡階段人群需求開展個人業(yè)務(wù)的定向營銷

10年后除我國60歲以上人口占比近27%以外，其次占比較多的為50-59歲（占比18%）以及30-39歲（占比17%）人群，建議商業(yè)銀行可加大對這兩部分人群消費習(xí)慣以及產(chǎn)品需求的調(diào)研，增加這兩個年齡階段人群的貢獻(xiàn)度。對此有以下幾點建議：

1.針對30-39歲人群有買房、購車、子女教育、贍養(yǎng)老人的需求，可選擇短期理財產(chǎn)品、基金、配置有儲蓄功能的商業(yè)保險等；鑒于該年齡段人群消費能力相對較強，透支率較高的特點，可根據(jù)個人的消費特點推廣不同種類的信用卡；該年齡段人群收入相對穩(wěn)定且在個人貸款業(yè)務(wù)中貸款金額比重最高，可考慮加大對該群體個人房屋抵押消費貸款的營銷力度。

2.50-59歲人群的收入水平處于較高狀態(tài)，且將臨近退休年齡，風(fēng)險太大的產(chǎn)品不太合適，從個人理財產(chǎn)品上看該年齡段大部分人群比較適合購買保本型理財產(chǎn)品；鑒于此年齡段人群財富積累處于較高階段，如部分人群可承受一定風(fēng)險，考慮介入銀行代銷的信托產(chǎn)品、商業(yè)保險等；在個人貸款業(yè)務(wù)上該年齡群體資金需求相對較多，貸款額度相對較大，占用銀行資金成本較高，可適當(dāng)加大該類客戶群的利率水平。

（三）借助全面放開二胎政策的有利時機，加大對學(xué)校、幼兒園、童裝、玩具等市場的資金及服務(wù)支持力度

由于目前我國人口紅利已在逐步消弱，2016年也推出了全面放開二胎的政策，在某種程度上對我國的出生率及自然增長率提升起到一定積極作用，商業(yè)銀行可借助此次契機加大對新建學(xué)校（含分校）、幼兒園的服務(wù)支持力度，對相關(guān)機構(gòu)給予存款理財、貸款資金等業(yè)務(wù)支持；此政策出臺會對童裝、玩具等市場具有一定的積極影響，商業(yè)銀行也可提供個人經(jīng)營、小企業(yè)貸款、POS機安裝、結(jié)算業(yè)務(wù)等一攬子服務(wù)。

（四）借助人口遷移、非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等發(fā)展契機，逐步推進(jìn)異地經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展

借助北京動物園、大紅門批發(fā)市場與河北廊坊永清縣政府簽訂了北京非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移框架協(xié)議的契機，為開拓商業(yè)銀行個人經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)，在風(fēng)險可控的條件下可考慮擴(kuò)大業(yè)務(wù)開展區(qū)域，逐步推進(jìn)異地商貿(mào)市場經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)。

（五）在開發(fā)商密集拿地區(qū)域加大項目營銷力度，風(fēng)險可控條件下開拓商業(yè)銀行市場按揭資源

定期從土地成交信息中尋找開發(fā)企業(yè)拿地情況，做好區(qū)域的項目前期營銷工作，加大商業(yè)銀行按揭業(yè)務(wù)的市場滲透力，在營銷過程中可以固定資產(chǎn)融資、金融資產(chǎn)服務(wù)、分期購等綜合型服務(wù)來滿足企業(yè)整體需求，相應(yīng)帶動按揭業(yè)務(wù)發(fā)展。

Analysis Over the Factors of Housing Market and Exploiting New Gold Mine in Personal Loans Market

Zhang Bizhou Fan Xingfeng

Real estate market,as the pillar of our national economy,is effected by the population size,mobility and other population issues in the process of development.These factors directly influence the change of demand in real estate market.In recent years,China’s demographic dividend has disappeared.Meanwhile, whether the two children policy can stimulate the requirement is remained uncertain.At the same time,the change of demand in real estate market is effected by monetary policy,land price and other factors.The author try to make comparison with Japan,and propose the newhighlights and risks in the development of the personal loan service in commercial bank by analyzing the factors which have the influence to the price of real estate market.In order to control the risk of expanding business in the prerequisite progress,we should gradually promote remote operating loans,the capital in markets and other financial service at all levels,make full use of the development opportunity of population migration and the industry transfer of non-capital function.

Housing Market;Risk;Commercial Bank;Personal Loan

作者單位：中國工商銀行北京市分行中國財政科學(xué)研究院研究生部（責(zé)任編輯：董麗娟）

F832.4

A

2096-1391（2016）11-0090-08