陸曉平

隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，存量房交易在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的占比不斷提高。因其具有交易流程長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、信息不對(duì)稱(chēng)等特點(diǎn)，增加了存量房交易安全的不穩(wěn)定因素。一直以來(lái)，各級(jí)房屋交易管理部門(mén)通過(guò)制度建設(shè)、系統(tǒng)建設(shè)和操作規(guī)范等方面來(lái)保障存量房交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。如積極推行存量房網(wǎng)上備案制度，規(guī)避“一房多賣(mài)”等交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。近期出臺(tái)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（建房〔2016〕168號(hào)）文件，也旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步保障存量房交易安全。

由于交易房屋信息的真實(shí)性、及時(shí)性和查詢(xún)便利性得不到有效保證，交易當(dāng)事人權(quán)益受損的案例時(shí)有發(fā)生，存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。筆者從工作實(shí)踐出發(fā)，建議房產(chǎn)交易管理部門(mén)可在存量房交易中嵌入進(jìn)行房源核驗(yàn)、編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)兩個(gè)環(huán)節(jié)，借助政府公信力和信息優(yōu)勢(shì)，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，確保交易當(dāng)事人能夠得到真實(shí)的房屋信息、真實(shí)的交易信息，從而保障存量房交易安全。

一、進(jìn)行房源核驗(yàn)，確保房源信息和交易信息的真實(shí)性

目前，多數(shù)地方的存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)中具備房源核驗(yàn)的功能，但這只是系統(tǒng)中的內(nèi)部功能，屬于系統(tǒng)流程的一個(gè)環(huán)節(jié)，意向購(gòu)房人是無(wú)法查驗(yàn)的，這就無(wú)法從源頭上遏制房地產(chǎn)中介發(fā)布虛假房源以及對(duì)購(gòu)房人隱瞞房源不利情況等現(xiàn)象的發(fā)生。針對(duì)上述弊端，北京等城市率先推行了房源核驗(yàn)制度。筆者在學(xué)習(xí)了相關(guān)制度后，結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)房源核驗(yàn)的流程提出以下設(shè)想：

房地產(chǎn)中介接受產(chǎn)權(quán)人委托后，應(yīng)當(dāng)使用存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行房源核驗(yàn)，主要是核驗(yàn)有沒(méi)有查封、異議登記、是否已經(jīng)有網(wǎng)簽合同等限制交易的情形，符合相關(guān)條件的，系統(tǒng)生成唯一的核驗(yàn)編碼。房地產(chǎn)中介在媒體或門(mén)店等場(chǎng)合發(fā)布房源信息時(shí)，必須在該房源的信息中明顯標(biāo)識(shí)其核驗(yàn)編碼。意向購(gòu)房人看到房源時(shí)，可在指定的網(wǎng)站輸入房源核驗(yàn)編碼查詢(xún)，系統(tǒng)返回最新的房源信息和最新的交易信息。最新的房源信息包括小區(qū)名稱(chēng)、建筑面積、樓層、建筑年代、用途、是否查封、是否抵押等；最新的交易信息包括代理的房地產(chǎn)中介、是否已經(jīng)備案買(mǎi)賣(mài)合同等。

房源核驗(yàn)編碼較好地解決了房屋交易管理部門(mén)在保障產(chǎn)權(quán)人隱私的前提下如何向意向購(gòu)房人提供房產(chǎn)信息和交易信息的難點(diǎn)，將房屋交易管理部門(mén)掌握的房源信息和交易信息為公眾提供查詢(xún)渠道，更有效地保障交易安全。

二、編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，確保房源描述真實(shí)性

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（建房〔2016〕168號(hào)）中進(jìn)一步明確了房屋狀況說(shuō)明書(shū)的主要內(nèi)容：房源信息核驗(yàn)情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號(hào)、房屋座落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價(jià)格、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片等。

在房屋狀況說(shuō)明書(shū)的使用規(guī)范上，主要是緊扣三個(gè)環(huán)節(jié)：

一是房地產(chǎn)中介在接待意向購(gòu)房人時(shí)，應(yīng)出具房屋狀況說(shuō)明書(shū)，便于意向購(gòu)房人檢驗(yàn)房屋的情況是否發(fā)布屬實(shí)。

二是在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，如果房屋狀況有相關(guān)變化的，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)編制最新的房屋狀況說(shuō)明書(shū)。

三是房屋狀況說(shuō)明書(shū)應(yīng)作為房地產(chǎn)中介的檔案資料或房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，與其他交易資料一起留存?zhèn)洳?。房地產(chǎn)中介通過(guò)系統(tǒng)查詢(xún)、實(shí)地查看、詢(xún)問(wèn)等方式獲取相關(guān)信息并編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，委托人應(yīng)簽字確認(rèn)后，房地產(chǎn)中介方可發(fā)布房源信息，這就減少了房地產(chǎn)中介發(fā)布房源時(shí)的虛假委托、虛假房源描述、虛假價(jià)格、虛假房源圖片等情況發(fā)生。

房地產(chǎn)中介通過(guò)系統(tǒng)查詢(xún)、實(shí)地查看、詢(xún)問(wèn)等方式獲取相關(guān)信息并編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，委托人應(yīng)簽字確認(rèn)后，房地產(chǎn)中介方可發(fā)布房源信息，減少了房地產(chǎn)中介發(fā)布房源時(shí)的虛假委托、虛假房源描述、虛假價(jià)格、虛假房源圖片等情況發(fā)生。

三、房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)的異同

房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)都具備向意向購(gòu)房人提供房屋狀況的功能，不同之處主要是三點(diǎn)：

1.內(nèi)容不同

房源核驗(yàn)主要是房屋的權(quán)屬信息和交易狀況，即房屋交易管理部門(mén)能夠掌握的信息；房屋狀況說(shuō)明書(shū)加入了由權(quán)利人了解、房地產(chǎn)中介核查的其他信息，如：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片、是否出租、可交付時(shí)間等信息。

2.內(nèi)容提供者不同

房源核驗(yàn)是交易管理部門(mén)以政府公信力和信息優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，及時(shí)高效地為意向購(gòu)房人提供房屋信息和交易信息；房屋狀況說(shuō)明書(shū)是權(quán)利人真實(shí)反映，房地產(chǎn)中介盡職調(diào)查后向意向購(gòu)房人提供的房屋信息。

3.信息載體不同

房源核驗(yàn)是利用了“互聯(lián)網(wǎng)+”的載體，向非特定人群提供電子信息，重點(diǎn)是保護(hù)權(quán)利人隱私、信息動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)更新、獲取方式便捷；房屋狀況說(shuō)明書(shū)是以書(shū)面的形式，經(jīng)由相關(guān)房地產(chǎn)中介和權(quán)利人蓋章和簽字后向特定人群提供的，重點(diǎn)是可形成紙質(zhì)檔案留存?zhèn)洳椤?/p>

四、交易管理中如何強(qiáng)化房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)功能

1.完善制度建設(shè)

房屋交易管理部門(mén)通過(guò)制度設(shè)計(jì)和法規(guī)建設(shè)等途徑，強(qiáng)化房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)的功能和法律效用。通過(guò)明確房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)在交易過(guò)程中的地位和操作規(guī)范，明確與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的房屋權(quán)屬信息和交易信息的互通共享機(jī)制，明確房地產(chǎn)中介在房源核驗(yàn)、房源發(fā)布和房屋狀況說(shuō)明書(shū)等方面的違規(guī)情形，明確當(dāng)事人投訴渠道和對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)中介處罰規(guī)定的內(nèi)容，充分發(fā)揮房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)在房屋交易過(guò)程中的作用。

2.完善系統(tǒng)功能，規(guī)范格式文本

房屋交易管理部門(mén)要完善存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)中房源自動(dòng)核驗(yàn)功能，要做到相關(guān)房地產(chǎn)中介可以自主使用系統(tǒng)進(jìn)行房源核驗(yàn)并返回核驗(yàn)編碼。完善的系統(tǒng)支撐，可以減少當(dāng)事人或房地產(chǎn)中介往返奔波之苦，也能減輕交易管理部門(mén)窗口工作壓力。

房屋交易管理部門(mén)還要統(tǒng)一制定房屋狀況說(shuō)明書(shū)的格式，規(guī)范房地產(chǎn)中介編制要求和檔案管理等時(shí)限要求。

3.加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和監(jiān)督處罰

房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)本質(zhì)上是為購(gòu)房人提供了對(duì)意向房源的驗(yàn)證渠道，為監(jiān)督房地產(chǎn)中介提供手段。要充分發(fā)揮作用，就必須加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)使用。一是利用報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒體平臺(tái)宣傳房源核驗(yàn)和房屋狀況說(shuō)明書(shū)的作用和操作規(guī)范；二是通過(guò)培訓(xùn)等方式引導(dǎo)房地產(chǎn)中介規(guī)范其各項(xiàng)經(jīng)紀(jì)行為；三是采取抽查、投訴處理等方式強(qiáng)化事中事后監(jiān)督管理。