肖光志

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，房地產(chǎn)去庫存已作為2016年主要工作任務(wù)之一。各級政府已積極行動，為化解房地產(chǎn)庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用，密集出臺了相關(guān)促進措施。如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場以及融資困難、渠道少的大環(huán)境下，選擇通過民間借貸方式融資似乎已成為普通現(xiàn)象。在高庫存和民間借貸高成本的雙重壓力下，對于資金實力較弱的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很容易陷入資金鏈斷裂的危險，引發(fā)民間借貸債權(quán)人維權(quán)潮，而因此出現(xiàn)的大量民間借貸訴訟并通過查封在建項目以保障債權(quán)的案件也將逐漸增多。但在實踐工作中發(fā)現(xiàn)，法院通過查封房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建工程的方式，不但無法實現(xiàn)債權(quán)人的訴求，反而會引發(fā)一連串的社會矛盾和金融穩(wěn)定的問題，存在諸多不利影響和不穩(wěn)定因素。

一、法院查封房地產(chǎn)在建工程可能引發(fā)的后果

1.極易引發(fā)在建工程停工、爛尾

房地產(chǎn)在建工程一旦被法院查封，房地產(chǎn)企業(yè)已預(yù)售商品房的售房款被收回（即使有未收回的房款也會因查封而無法再行收回），未預(yù)售的商品房也因查封而不能銷售，企業(yè)的經(jīng)營預(yù)期利益目標隨之消失；加上因資金回流停止，原本資金緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將完全喪失對項目的續(xù)建動力，造成項目停建甚至成為爛尾樓。

2.影響金融和社會穩(wěn)定

基于商品房預(yù)售制度，因房地產(chǎn)在建工程被查封引發(fā)的項目停建、爛尾，將直接造成已通過預(yù)購方式合法購房的購房群體，損害其對房屋的取得、入住和辦證的權(quán)益。極易引發(fā)那些已按揭購房的人集體斷供或群體性上訪維權(quán)事件，影響金融和社會穩(wěn)定。

3.不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和發(fā)展

在房地產(chǎn)市場下行期，百姓購房信心本需提振，而查封引發(fā)的項目停建、爛尾，將會進一步減弱購房人的購房信心，本有購房欲望的百姓會選擇觀望，甚至波及尚未查封的商品房項目無人敢買，造成社會恐慌。另外，也可能引發(fā)在其他樓盤已預(yù)購的購房群體，甚至引發(fā)退房潮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場環(huán)境全面惡化、庫存增加，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展。

4.損害預(yù)購人的合法權(quán)益

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，為保障購房人順利實現(xiàn)物權(quán)，預(yù)售商品房需辦理商品房買賣合同備案登記及預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)。但在實際操作中，購房人需支付首付款（或一次性付款）后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能為購房人辦理相關(guān)登記，而辦理相關(guān)登記會有一定期限，即存在一定的滯后期。若購房人已支付首付款或者是一次性付款，所購商品房因滯后辦理合同備案登記手續(xù)而被法院查封，將直接損害善意購房人的既得權(quán)益及將來本應(yīng)該實現(xiàn)的物權(quán)。

二、房地產(chǎn)在建工程應(yīng)謹慎查封或不予查封的理由

1.與在建工程抵押貸款作為債權(quán)保障的立法宗旨不相符

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。也就是說，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)申請的貸款才允許用在建工程作為債權(quán)的擔(dān)保，其他非金融機構(gòu)或自然人借貸不能以在建工程作為債權(quán)的擔(dān)保。而查封、保全也是債權(quán)保障的一種形式，若允許民間借貸糾紛案件在訴訟過程中查封房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建工程，以此方式來保護民間借貸債權(quán)人，與在建工程抵押貸款的立法宗旨相沖突。

2.查封目的難以實現(xiàn)

法院查封房地產(chǎn)在建工程是為了實現(xiàn)民間借貸債權(quán)人的金錢債權(quán)，并以變現(xiàn)為最終實現(xiàn)方式。但在現(xiàn)實中，雖然查封了在建工程，但項目因停建、爛尾且涉及民間借貸訴訟、購房業(yè)主維權(quán)訴訟、建筑施工合同糾紛訴訟等一系列訴訟，會因無人購買而流拍，無法實現(xiàn)司法拍賣成交。所以查封在建工程，并不能有效實現(xiàn)債權(quán)人的訴求，難以實現(xiàn)查封目的。

3.有保護地下交易性質(zhì)的民間借貸行為、損害購房業(yè)主消費權(quán)益保障之嫌

民間借貸合法權(quán)益應(yīng)予以保護，但以查封在建工程的方式去實現(xiàn)，雖然保護了少數(shù)民間借貸債權(quán)人帶有投機性的債權(quán)利益，卻會因此而損害已預(yù)購商品房的廣大業(yè)主對房屋的取得、入住和辦證的權(quán)益，損害了大多數(shù)購房人的合法權(quán)益，陷于一種保護少數(shù)民間借貸行為，卻損害了多數(shù)購房人利益的尷尬局面。

4.不能達到保護購房人利益、減少糾紛的司法目的

2015年5月頒布的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。該項規(guī)定雖然從法律上解決了部分購房人了因商品房買賣合同備案登記手續(xù)滯后而造成的已預(yù)售商品房被查封的問題，但如果項目因查封而停建、爛尾，即使合同順利備案，因項目停建、爛尾也無法保障百姓購房后應(yīng)享有的居住權(quán)及房屋所有權(quán)。況且，部分購房人一旦發(fā)現(xiàn)樓盤有被法院查封的現(xiàn)象，會因擔(dān)心無法順利取得房屋所有權(quán)而引發(fā)退房糾紛潮及按揭購房斷供違約情況，無法達到保護購房人權(quán)益和減少矛盾糾紛的司法目的。

三、有關(guān)建議

第一，基于商品房預(yù)售制度下的在建工程屬特殊的半成品，涉及面廣、情況復(fù)雜，另結(jié)合在建工程抵押管理有關(guān)要求，查封在建工程明顯存在弊大于利甚至法律規(guī)定之間相沖突的情況。建議最高院考慮現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場特殊環(huán)境，作出因金錢債權(quán)不予查封在建工程或附條件（保證項目續(xù)建完工的條件）方可查封的司法操作指導(dǎo)意見，尋求一種既能兼顧保護少數(shù)民間借貸合法權(quán)益，又能維護和保護大多數(shù)購房權(quán)益的司法操作執(zhí)行方式。

第二，政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)司法部門，按照減少糾紛和保護多數(shù)人權(quán)益的原則，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。在受理民間借貸案件中，盡量減少對在建工程查封的情形發(fā)生，應(yīng)積極協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人，根據(jù)債權(quán)金額及預(yù)售商品房價值，調(diào)解雙方當(dāng)事人采取以物抵債的方式來抵償債務(wù)。也可采取委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為銷售的方式，銷售所得價款用于歸還債務(wù)，盡量避免采取查封這一強制手段。

第三，若一定要查封，必須要求申請執(zhí)行人有保證項目繼續(xù)完工的預(yù)警方案，不能一封了之。避免因法院查封而導(dǎo)致的在建工程停建、爛尾，預(yù)防因查封可能引發(fā)的一系列社會矛盾和金融穩(wěn)定問題。