胡 靜

（河南理工大學(xué)，河南 焦作 454000）

淺析物流用地供地方式的選擇

胡 靜

（河南理工大學(xué)，河南 焦作 454000）

闡述城市建設(shè)用地中關(guān)于物流用地的概念、定義，以及分類范圍，指出物流用地的供地方式，采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”供地方式的意義和作用，探討在我國現(xiàn)有法律規(guī)定的框架下物流用地的主要方式。

建設(shè)用地；物流用地；供地方式

城市建設(shè)用地分類中對物流用地定義為物資儲備、中轉(zhuǎn)、配送等用地，其中還包含附屬道路、停車場以及貨運公司車隊的站場等用地。狹義的物流用地是指特定區(qū)域，主要用于承載各種物流功能及設(shè)施，服務(wù)于不同物流功能，表現(xiàn)為承載各種物流設(shè)施的城市建設(shè)用地，現(xiàn)有狀況下，不同城市用地有不同類型的特定物流用地組合。廣義物流用地除包含物流設(shè)施所使用的土地外，從空間范圍看，所有產(chǎn)生和能吸引物流、處于城市物流供應(yīng)鏈中的用地都屬于物流用地。

土地利用分類中對物流用地的規(guī)定包括了物流空間設(shè)施，也包括了倉庫、貨運場站、堆場、加工中心、配送中心、批發(fā)市場、零售商店等。同時，物流設(shè)施的物流功能并非單一，常常是多種功能混合在一起，其所屬用地的性質(zhì)呈現(xiàn)復(fù)合化的特點。由于物流用地的多樣性，在土地利用現(xiàn)狀分類中沒有單列“物流用地”類別，在現(xiàn)行土地的一級分類中，主要涵蓋的是四類用地：商服用地、工礦用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用地。

根據(jù)上述規(guī)定，在進行供地時，物流用地歸屬在工業(yè)用地的二級類中，屬于經(jīng)營性用地的范疇，按照國家現(xiàn)行法律法規(guī)，經(jīng)營性用地必須采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的形式完成供地，對于物流用地來說，必須通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”供應(yīng)土地。而物流用地作為工業(yè)用地中較為特殊的一項地類，用地主要用于庫房，同時還包含辦公用房、貨場，鐵路、裝卸平臺、公路或機場設(shè)施等較多類型，使用方式多樣化，根據(jù)相關(guān)政策分析，結(jié)合實際，可探索根據(jù)不同情況按不同形式對物流用地進行供應(yīng)，以期增加物流用地供給的彈性。

采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”供應(yīng)物流用地，一是能充分發(fā)揮市場作用，高效配置物流用地?！罢袠?biāo)、拍賣、掛牌”出讓方式作為土地的交易方式，能很好地實現(xiàn)社會資源優(yōu)化配置，能最大程度上實現(xiàn)了土地出讓方和土地需求者雙方“共贏”，物流用地采用此種方式出讓，能很好解決當(dāng)前物流用地市場供需矛盾突出的問題，對物流用地大量閑置問題能起到有效規(guī)范作用。二是有利于推進物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化優(yōu)化升級，促進經(jīng)濟增長方式的有效轉(zhuǎn)變。物流用地通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”這種方式進行出讓，由于價格機制和競爭機制的增加，促使物流企業(yè)積極地調(diào)整自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上從高能耗、低效益向高效益、高技術(shù)、低能耗轉(zhuǎn)變，這樣物流企業(yè)在市場競爭中更具有競爭力，不僅能節(jié)約集約用地，更能很好地緩解現(xiàn)今用地困難情況，符合國家制定的保障土地相關(guān)政策。航空港區(qū)現(xiàn)在正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型、聚集的關(guān)鍵期，通過引入市場競爭機制，能夠優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，從而全面提升航空港區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)質(zhì)量。三是有利于強化政府對土地市場的宏觀調(diào)控。由于實行物流用地的市場化競爭，這樣的供地機制對于政府和物流企業(yè)來說，都具有一定的約束力和控制力，由于物流企業(yè)用地需經(jīng)項目發(fā)改審核，而政府在了解企業(yè)的需求后，有利于將符合條件的土地推向市場，確定正常的土地供應(yīng)需求單位，保持物流用地市場的正常有序。四是能更好地促進依法行政，推動廉政建設(shè)。物流用地進行“招標(biāo)、拍賣、掛牌”程序，體現(xiàn)了政府對于土地出讓環(huán)節(jié)的公開、公平、公正原則，在供地環(huán)節(jié)中能很大程度上避免人為干擾因素，同時也對政府行為提供了相應(yīng)的準(zhǔn)則，更為規(guī)范，從制度上保證了土地供應(yīng)的陽光透明，對于政府來說，也是實行依法行政的必須過程。

物流用地在采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”前提下，為了更好有利于物流企業(yè)的需求，在探討物流用地供地方式上，可采用以下幾種：

1）物流用地中經(jīng)營性用地要按照土地公開出讓方式供地

我國對于經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地區(qū)分，是以用地是否用于盈利來劃分的，物流用地中經(jīng)營性用地一般是指庫房、裝卸平臺、交易信息大廳以及占很少比例的配套設(shè)施用地（如辦公用房、綠地、員工宿舍等），而這些區(qū)域正是物流企業(yè)用于盈利而進行生產(chǎn)的場所，所以物流用地中包含的經(jīng)營性用地依據(jù)《關(guān)于嚴格實行經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，必須進行“招標(biāo)、拍賣、掛牌”形式公開出讓，這對于土地市場建設(shè)，發(fā)揮土地市場機制配置土地資源也有著促進作用。

2）物流用地中經(jīng)營性用地可按照國有土地租賃方式供地

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。國有土地租賃具有短期性、靈活性的特點。對于部分物流企業(yè)，特別是生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模較小的物流企業(yè)，通過土地出租取得土地使用權(quán)，對于企業(yè)來說，既減輕了負擔(dān)，也解決了時間成本，物流企業(yè)可以辦理相應(yīng)的短期租賃手續(xù)，簽訂短期租賃合同，相比高額的土地出讓金，土地租金的數(shù)額也較小，對于企業(yè)控制成本是個有效的途徑。合同期滿，可以進行續(xù)簽，也可經(jīng)過政府批準(zhǔn)用途后重新簽訂土地租賃合同，企業(yè)比較容易接受這一土地有償使用方式，也能規(guī)范土地市場秩序，對于土地二級市場的平穩(wěn)建立也能起到積極的作用。

3）物流用地中非經(jīng)營性用地可按照國有土地使用權(quán)劃撥方式供地

物流用地中的非經(jīng)營性用地主要指那些屬于公共產(chǎn)品性質(zhì)的機構(gòu)用地，如依附有大型交通樞紐中心的物流企業(yè)，其用地范圍包括有部分鐵路、公路、機場設(shè)施或者物流園區(qū)內(nèi)的部分具有公益性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施。為鼓勵物流企業(yè)的發(fā)展，這部分用地可以參照我國當(dāng)前法律規(guī)定，在合法合規(guī)的情況下，按照《劃撥用地目錄》采用劃撥方式供地。

通過上述的分類別供地。能充分發(fā)揮市場作用，高效配置物流用地；另一方面，有利于推進物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化優(yōu)化升級，促進經(jīng)濟增長方式的有效轉(zhuǎn)變；同時，有利于強化政府對土地市場的宏觀調(diào)控；最后，能更好地促進依法行政，推動廉政建設(shè)，從制度上保證了物流土地供應(yīng)的陽光透明，對于政府來說，也是實行依法行政的必須過程。

論 文 征 稿

《中州建設(shè)》是由河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主管主辦，省內(nèi)唯一的建設(shè)類綜合性期刊，面向國內(nèi)外公開發(fā)行。

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2016-12-08