■ 高曉路陳蔚中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所 北京 000中國(guó)科學(xué)院大學(xué) 北京 00049保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 0007

“立體土地”：我國(guó)城市推廣長(zhǎng)壽命住宅的政策模式探討*

■ 高曉路1,2陳蔚3
1中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所 北京 1001012中國(guó)科學(xué)院大學(xué) 北京 1000493保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 100073

[目的/意義]當(dāng)前，我國(guó)城市的住宅需求開始由數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升、由短期重建轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期保有和經(jīng)營(yíng)。在此背景下，急需推動(dòng)以長(zhǎng)壽命、高質(zhì)量為政策導(dǎo)向的住宅供給模式的轉(zhuǎn)型。然而，長(zhǎng)壽命住宅的推廣存在與土地產(chǎn)權(quán)制度的矛盾以及初期成本過高等問題。[方法/過程]本文在分析和借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了依托于SI住宅體系（即結(jié)構(gòu)主體和填充部分分離）的技術(shù)政策新模式，即“立體土地”。該模式將長(zhǎng)壽命住宅的結(jié)構(gòu)部分與填充部分區(qū)分開來，并將結(jié)構(gòu)部分視為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，即立體化的土地?！傲Ⅲw土地”作為由地方政府或社會(huì)團(tuán)體管理的公共資源，以少于70年的合同期出讓給開發(fā)商或居民。[結(jié)果/結(jié)論]這種理念是對(duì)城市土地資源的拓展，這種模式不但可以大幅增加空間資源的總量，還有助于地方政府對(duì)空間資源進(jìn)行集約化管理，有助于解決土地管理中賣地生財(cái)問題，有助于形成高質(zhì)量的城市資產(chǎn)和景觀環(huán)境，有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅生產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。

立體土地 百年住宅 土地產(chǎn)權(quán)制度 客戶價(jià)值 住宅建設(shè)

1 引言

經(jīng)過若干年的大規(guī)模建設(shè)，我國(guó)已經(jīng)基本告別了住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代，住房的需求和供給模式正面臨深刻的轉(zhuǎn)型；但是，我國(guó)城市住宅的平均壽命只有30年左右，遠(yuǎn)低于國(guó)家《住宅建筑規(guī)范》的規(guī)定（住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年）和歐美等國(guó)的住宅壽命（歐洲國(guó)家大多超過80年，美國(guó)為44年）。住宅壽命的短暫，特別是尚在使用期內(nèi)的拆遷和利益性拆除，不僅是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也帶來沉重的環(huán)境負(fù)擔(dān)。這種以高消耗和高排放為代價(jià)的社會(huì)財(cái)富積累方式是不可持續(xù)的，為此，急需轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，延長(zhǎng)住宅的使用壽命。

在這一背景下，近年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門借鑒日本等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提出了發(fā)展長(zhǎng)壽命高品質(zhì)的“百年住宅”的戰(zhàn)略[1]。當(dāng)前，這一戰(zhàn)略對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和住宅產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型具有重大實(shí)際意義。它不僅能夠減輕住宅建設(shè)的資源環(huán)境壓力，而且有利于抵御各種自然災(zāi)害和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，有利于維持社區(qū)的穩(wěn)定，有利于緩解拆遷矛盾和利益沖突。同時(shí)，百年住宅的推廣將推動(dòng)住宅發(fā)展模式的重組和優(yōu)化。

然而，在現(xiàn)有政策體制下，實(shí)施“百年住宅”戰(zhàn)略在城市規(guī)劃、土地制度和城市管理等方面存在不少實(shí)際困難，歸結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面。

一是與城市快速發(fā)展和規(guī)劃更新的矛盾。百年住宅對(duì)土地利用的穩(wěn)定性提出了很高的要求。百年住宅建成后，如果遇到規(guī)劃變更或拆遷，非但不能達(dá)到延長(zhǎng)建筑使用壽命的初衷，反而會(huì)造成更大的浪費(fèi)。然而，我國(guó)正處在大規(guī)模和快速城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵時(shí)期，人口、產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重構(gòu)帶來城市空間結(jié)構(gòu)的劇烈變化。為了適應(yīng)城市發(fā)展的需要，城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的調(diào)整比較密集，這是當(dāng)前發(fā)展階段的客觀需要。特別是在城市發(fā)展戰(zhàn)略確定的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種需求尤其迫切。如何協(xié)調(diào)好百年住宅與城市快速發(fā)展和規(guī)劃更新的矛盾，是推廣百年住宅戰(zhàn)略的難點(diǎn)之一。

二是高額的初期價(jià)格成本與居民支付意愿的矛盾。為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)壽命高品質(zhì)的政策目標(biāo)，百年住宅應(yīng)該具有良好的區(qū)位，交通便捷，堅(jiān)固耐用，而且是具有設(shè)計(jì)靈活性的高質(zhì)量住宅。毋庸置疑，這些要求必然會(huì)使住宅價(jià)格成本大幅上升。從政府的角度來說，如果百年住宅確實(shí)能夠帶來資源環(huán)境和社會(huì)方面的效益，政府是可以提供一定的補(bǔ)貼的。從客戶的角度來說，如果百年住宅確實(shí)帶來效用的提高，那么就會(huì)轉(zhuǎn)化為支付意愿。然而，百年住宅的資源環(huán)境和社會(huì)效益是否顯著，以及其成本能否轉(zhuǎn)化為客戶價(jià)值，都存在很大疑問。受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，百年住宅的價(jià)格成本與普通家庭對(duì)住房的支付能力之間尚存在較大差距。

三是與土地使用年限的矛盾。我國(guó)住宅建設(shè)用地的出讓年限為70年。在規(guī)定的70年土地合同期間內(nèi)，土地流轉(zhuǎn)受到地上建筑物的限制。為了實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，只能采取拆遷的方式來解決產(chǎn)權(quán)矛盾，由此帶來拆遷頻率過高、拆遷過度的問題。同時(shí)，拆遷成本的上升，推高了房地產(chǎn)價(jià)格。此外，住戶如果到期后不能順利清退，將嚴(yán)重降低土地資源的利用效率。對(duì)于70年土地產(chǎn)權(quán)到期后土地和地上建筑物的具體處置辦法，至今仍然存在諸多疑問。根據(jù)2007年10月1日施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期。當(dāng)70年土地產(chǎn)權(quán)到期后，居民仍然擁有地上建筑物的產(chǎn)權(quán)，可以繼續(xù)居住。這一規(guī)定雖然保護(hù)了居民對(duì)地上建筑物的所有權(quán)，但是如何維護(hù)社會(huì)公共利益，通過土地資源的合理流轉(zhuǎn)獲得最大的利用效率，還是一個(gè)懸念。在實(shí)踐中，社會(huì)各界也提出了很多異議，如居住者應(yīng)繳納下一使用期的土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)用、土地應(yīng)無償清退、應(yīng)由地方政府回購(gòu)殘存建筑產(chǎn)權(quán)等?？梢?，與土地產(chǎn)權(quán)制度的矛盾如果不能得到合理解決，百年住宅的推廣是不現(xiàn)實(shí)的。

四是住宅更新和維護(hù)方面的困難。隨著住宅使用年限增加，維護(hù)成本將逐漸上升。在日常維護(hù)之外，定期的大規(guī)模維修和部件更換也成為必需。目前，我國(guó)城市中大部分商品住宅都是20世紀(jì)90年代末以來建成的，尚未到達(dá)維修高峰期，但根據(jù)日本等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在交付使用20～30年左右，集合住宅必須要進(jìn)行大規(guī)模的維修，否則就會(huì)因年久失修而嚴(yán)重老化。然而，在現(xiàn)有制度下，住宅的更新維護(hù)存在很大的難度。一是資金困難，更新購(gòu)房之初繳納的維護(hù)基金基本上不能覆蓋日常維護(hù)之外的大修。二是在70年之內(nèi)沒有明確的維修時(shí)間約定，70年產(chǎn)權(quán)到期后也沒有清除重建的約定。另外，集合住宅的維修和拆除重建，要求所有住戶必須達(dá)成一致意見，如何解決這一難題，目前還缺乏必要的考慮。

目前，政府和學(xué)術(shù)界對(duì)于規(guī)劃方面的問題比較關(guān)注，也提出了很多解決問題的看法和思路。例如，要以科學(xué)的規(guī)劃引領(lǐng)百年住宅的發(fā)展，強(qiáng)化規(guī)劃的前瞻性和穩(wěn)定性；加強(qiáng)空間資源的集約化利用和管理，減少政策性拆遷等[1]。

筆者認(rèn)為，在長(zhǎng)壽命住宅的規(guī)劃方面，重點(diǎn)是與各個(gè)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，對(duì)其建設(shè)比例和空間布局加以規(guī)制。在經(jīng)濟(jì)政策方面，應(yīng)為長(zhǎng)壽命住宅的發(fā)展創(chuàng)造合理的動(dòng)力機(jī)制。依照經(jīng)濟(jì)學(xué)“誰獲益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，它給消費(fèi)者提供的優(yōu)質(zhì)環(huán)境，應(yīng)該主要通過客戶價(jià)值的轉(zhuǎn)化來體現(xiàn)其價(jià)值。與此同時(shí)，它對(duì)于減少資源消耗、保持城市活力等也做出了積極的貢獻(xiàn)，政府應(yīng)該對(duì)此提供相應(yīng)的補(bǔ)貼。

此外，應(yīng)該以公共住宅為重點(diǎn)實(shí)施百年住宅戰(zhàn)略。在不同類型的住宅中，政府、開發(fā)商和消費(fèi)者所承擔(dān)的主體角色是不同的。在公共租賃住宅中，政府作為客戶主體，對(duì)于初期成本具有較強(qiáng)的承受能力，也有能力運(yùn)用信貸金融等手段解決初期成本過高的問題；同時(shí)，建造長(zhǎng)壽命高質(zhì)量的公共租賃住宅，也有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。對(duì)于商品化住宅，居民家庭是直接的客戶群體，對(duì)高昂的初期成本的承受能力有限。因此，以公共租賃住宅作為推廣百年住宅戰(zhàn)略的突破口是最具可行性的模式。

那么，在量大面廣的商品住宅建設(shè)中，百年住宅戰(zhàn)略能否推廣呢？筆者認(rèn)為，如果沒有賴以發(fā)展的制度和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，僅靠政府獨(dú)力推動(dòng)，或依賴開明開發(fā)商的無私投入，均難以持久。為此，必須探索一種能夠綜合解決以土地制度為核心的各種問題的革新性技術(shù)政策方案。

2 日本SI定期借地模式的經(jīng)驗(yàn)借鑒

2.1 何謂SI定期借地模式

事實(shí)上，百年住宅帶來的建筑成本問題和維護(hù)問題在其他推廣百年住宅的國(guó)家也同樣存在。對(duì)此，日本國(guó)土技術(shù)政策研究所開發(fā)了一種新的住宅模式，即SI定期借地模式，為我國(guó)提供了有益的借鑒。

所謂SI定期借地模式，是利用定期借地制度（有一定期限的土地產(chǎn)權(quán)制度）使長(zhǎng)壽命的SI住宅能夠以較低價(jià)格實(shí)施的制度設(shè)計(jì)。該模式由日本建設(shè)省建筑研究所開發(fā)，因其創(chuàng)造性地通過制度設(shè)計(jì)使SI住宅的可行性大大增強(qiáng)而受到關(guān)注[2]。

SI體系中S（Skeleton）和I（Infll）分指建筑的結(jié)構(gòu)部分和填充部分，通過結(jié)構(gòu)和填充兩部分的明確分離，達(dá)到結(jié)構(gòu)部分能夠?qū)崿F(xiàn)100年以上的長(zhǎng)壽命，而填充部分卻可以靈活改變的集合住宅。通過這樣的構(gòu)造體系，將來各種需求的變化能夠通過填充部分的更新來實(shí)現(xiàn)，而不必變動(dòng)結(jié)構(gòu)框架。這就使得住宅能夠得到長(zhǎng)期的有效利用，使百年住宅的理念得到具體的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)實(shí)際需要，甚至還可以在結(jié)構(gòu)框架不變的情況下靈活改變建筑的用途，如由住宅改為辦公等。由于具有高度靈活的特點(diǎn)，SI住宅在滿足個(gè)性化設(shè)計(jì)的需要方面也具有很大優(yōu)勢(shì)。

所謂的定期借地權(quán)，是指土地合同約定期滿后，不再延續(xù)土地租借合同，乙方有義務(wù)清除地上的建筑物、無條件地將土地歸還給甲方[3]。日本標(biāo)準(zhǔn)的土地定期租借期限為50年。由于土地只是定期租借，而并不是永久地購(gòu)買，定期借地的價(jià)格大幅低于一般的土地價(jià)格[3]。這種制度與我國(guó)現(xiàn)行的70年土地產(chǎn)權(quán)制度有一定相似之處，只是我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)者不是個(gè)人，而是國(guó)家。

顯然，壽命超過100年的地上建筑物和50年的土地合同期之間是有矛盾的。為了解決這個(gè)矛盾，SI定期借地提出，當(dāng)合同期滿時(shí)，乙方只需要清除填充體，而把結(jié)構(gòu)部分返還給甲方。這實(shí)際上是把填充部分當(dāng)作地上建筑物，而把結(jié)構(gòu)部分和土地一樣，看作永久性的固定資產(chǎn)。換而言之，甲方可以將土地和SI住宅的結(jié)構(gòu)部分一起來長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，當(dāng)土地和結(jié)構(gòu)體的合同期滿時(shí)，既可以收回它們重新建造填充體并以原來的方式賣給居住者，也可以采用出租房的方式對(duì)新的SI住宅加以利用。

2.2 SI定期借地模式的優(yōu)點(diǎn)和啟示

這種方式給居住者、土地所有者和社區(qū)都帶來了明顯的利益。首先，對(duì)居住者來說，既可以獲得根據(jù)自己的個(gè)性化需要而設(shè)計(jì)高品質(zhì)住宅，又可以節(jié)省一大筆開支。20世紀(jì)80年代中期以來，日本大城市的土地成本占到住宅價(jià)格（包括土地和地上建筑物）的一半以上，SI定期借地的方式設(shè)定了一個(gè)借地合同期，消費(fèi)者不必為土地和SI住宅的結(jié)構(gòu)部分一次性地永久買單。這給消費(fèi)者提供了一個(gè)新的選擇。據(jù)測(cè)算，這種方式可以使SI住宅的價(jià)格降低1/3左右[4]。

其次，對(duì)土地所有者來說，以SI定期借地的方式有利于土地資產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。既不必?fù)?dān)心土地合同到期后，居住者會(huì)不會(huì)如期返還，也不必?fù)?dān)心地上建筑物沒有辦法清除。事實(shí)上，長(zhǎng)期土地經(jīng)營(yíng)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響，當(dāng)住房不那么緊缺，或經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，昂貴的地價(jià)使很多土地所有者面臨找不到客戶的風(fēng)險(xiǎn)。采用SI定期借地模式大大減少了這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于社區(qū)來說，SI定期借地住宅同樣十分有利。在實(shí)踐中，一般集合住宅的土地按照面積由住戶共同所有。因此，集合住宅的更新和維護(hù)面臨的最大困難是同一棟住宅樓中的居民難以達(dá)成共識(shí)。正因如此，大量集合住宅難以如期得到有效的維護(hù)和翻新，致使建筑物不斷老化，由此帶來精英階層的離去和社區(qū)的衰退。而SI定期借地的住宅，結(jié)構(gòu)部分的維護(hù)責(zé)任明確地屬于甲方，由于設(shè)定了明確的合同年限，土地所有者經(jīng)過若干年之后即可以對(duì)結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行一次有效的維護(hù)，或者對(duì)填充部分進(jìn)行重建。免去了住戶之間進(jìn)行商討的必要。因此，SI定期借地住宅有助于維持優(yōu)良的居住環(huán)境，有助于社區(qū)保持活力[5]。

根據(jù)對(duì)日本人的生活方式和居住形態(tài)的調(diào)查研究，大部分已經(jīng)實(shí)施的SI定期借地住宅推薦采用30年的合同期。為了解決30年合同期滿后居住者不會(huì)清除填充體并把土地和結(jié)構(gòu)體歸還給土地所有者的后顧之憂，在30～60年之間的階段，設(shè)計(jì)了2個(gè)選項(xiàng)：一是能夠正常歸還的情況，土地所有者將重新建造填充部分，繼續(xù)以定期借地的方式經(jīng)營(yíng)SI住宅。二是無法正常歸還，且居住者要繼續(xù)住下去的情況。這時(shí)土地所有者可以買回填充部分，并以出租房屋的方式讓居住者繼續(xù)住。在實(shí)際操作中，買回填充部分的成本可以用以后的租金來沖抵。這樣，在30～60年間的SI住宅利用方式上，只需要土地所有者和居住者之間進(jìn)行個(gè)別協(xié)商，比要求所有居民統(tǒng)一決策的難度要小得多。

歸納起來，SI定期借地模式的要點(diǎn)，同時(shí)也是值得我國(guó)百年住宅借鑒的核心觀點(diǎn)，一是重新定義了住宅填充部分、結(jié)構(gòu)部分和土地的關(guān)系。打破了填充部分和結(jié)構(gòu)部分的產(chǎn)權(quán)必須一致的傳統(tǒng)觀念，居住者購(gòu)買的是填充部分，而SI住宅的結(jié)構(gòu)部分和土地一樣，由土地所有者作為長(zhǎng)期資產(chǎn)以出租的形式來經(jīng)營(yíng)。二是通過合同的方式明確界定了SI住宅的使用期（合同期），一方面明確了使用權(quán)人的清退義務(wù)，另一方面使住宅的使用期與建筑壽命、土地使用期限明確分離，從而較好地解決了長(zhǎng)壽命與實(shí)際家庭生活需要、土地使用年限之間的矛盾，并使得住宅的維護(hù)能夠比較順利地進(jìn)行。

3 我國(guó)城市百年商品住宅的政策模式的探討

3.1 “立體土地”的提案

借鑒日本的SI定期借地住宅模式，并基于我國(guó)土地政策和商品房開發(fā)的特點(diǎn)，筆者提出面向我國(guó)商品住宅開發(fā)的百年住宅模式，并稱之為“立體土地”模式。

這一模式采用SI住宅的技術(shù)體系，將百年住宅的結(jié)構(gòu)部分與填充部分明確區(qū)分開來。在此基礎(chǔ)上，我們將結(jié)構(gòu)部分視為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，換而言之，作為一種立體化的土地，由地方政府或地方政府委托授權(quán)的社會(huì)組織所有并經(jīng)營(yíng)。

在理念上，“立體土地”是對(duì)城市土地資源的拓展。像立體停車場(chǎng)、立體道路一樣，“立體土地”模式不但可以大幅增加空間資源的總量，還有助于地方政府對(duì)空間資源進(jìn)行集約化管理。同時(shí)，擁有百年壽命的“立體土地”也構(gòu)成高質(zhì)量的城市資產(chǎn)，對(duì)于形成良好的城市環(huán)境具有很大的促進(jìn)作用。

作為一種公共資源，“立體土地”應(yīng)按照一定合同期出租的方式出讓給開發(fā)商或居民。筆者認(rèn)為，一定要堅(jiān)持采用出租的方式，才有可能解決土地管理中賣地生財(cái)、寅吃卯糧的問題，也才能保證“立體土地”的正常維護(hù)和管理。

3.2 “立體土地”的可行性

在百年住宅的開發(fā)建設(shè)過程中，“立體土地”的開發(fā)與填充部分的開發(fā)成為截然不同的兩個(gè)內(nèi)容，具有不同的主體?！傲Ⅲw土地”的開發(fā)與道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)相似，由地方政府委托給承建商進(jìn)行建設(shè)，然后作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)出讓給住宅開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。填充結(jié)構(gòu)的開發(fā)由房地產(chǎn)開發(fā)商來實(shí)施，并可以以賣房、出租等方式運(yùn)營(yíng)。填充部分的產(chǎn)權(quán)合同期，應(yīng)該基于住宅生命周期（包括老化速度、維護(hù)需要、新技術(shù)等）和家庭生命周期的深入研究來確定，但原則上應(yīng)有利于減少更新維護(hù)的難度和拆遷矛盾，適應(yīng)家庭生活方式演變的需求。此外，填充部分在約定合同期內(nèi)的產(chǎn)權(quán)，可以在市場(chǎng)上自由交易和買賣。

圖1比較了一般商品房開發(fā)與在“立體土地”上開發(fā)商品房的初期價(jià)格成本。假設(shè)人們可以按照20或30年的貸款來購(gòu)買住宅。由左圖和右圖的比較可見，通過設(shè)定較短的住宅合同年限、把土地價(jià)格轉(zhuǎn)化為土地租金、把“立體土地”的租金成本分?jǐn)偟胶贤陂g等幾種策略的組合，大大降低了百年住宅的初期成本。由此可見，“立體土地”的模式更有利于實(shí)現(xiàn)百年住宅客戶價(jià)值的合理轉(zhuǎn)化。

圖1 普通商品房與“立體土地”商品房的比較Figure 1 Comparison of the housing price structure of the multi-dimention land and the normal residential land

作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，“立體土地”的年限有可能脫離住宅用地70年產(chǎn)權(quán)的限制，形成一種新型的基礎(chǔ)設(shè)施種類。百年住宅作為一種全新的資產(chǎn)，與現(xiàn)存土地產(chǎn)權(quán)、建筑產(chǎn)權(quán)沒有繼承關(guān)系，制度層面的制約比較少。因此從理論上來說，是完全可行的。

另一方面，其具體實(shí)施方案還需要在法律等層面進(jìn)行深入探討。對(duì)實(shí)施過程中有可能出現(xiàn)的各種問題，也還需要通過比較研究和社會(huì)實(shí)驗(yàn)等手段進(jìn)行更加細(xì)致全面的研究。

4 結(jié)語和展望

筆者認(rèn)為，“立體土地”模式在我國(guó)城市具有極高的適用性。其推廣的成效可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以土地私有化為制度基礎(chǔ)的日本。

其一，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和快速城鎮(zhèn)化的歷史階段，住房需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模宏大，為“立體土地”模式的大規(guī)模推廣提供了社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

其二，該模式有助于與人口結(jié)構(gòu)變化和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地資源的靈活運(yùn)用。我國(guó)自20世紀(jì)70年代開始實(shí)施計(jì)劃生育政策，人口結(jié)構(gòu)和家庭構(gòu)成得到了很大調(diào)整。目前，數(shù)個(gè)老人只有一個(gè)孫輩的現(xiàn)象非常普遍。城市住宅總套數(shù)與家庭總戶數(shù)的比例經(jīng)過多年的調(diào)整持續(xù)改善，通過保障房的建設(shè)和商品房持有、租賃等多種市場(chǎng)化方式的供給，總量不足和住房緊缺的狀況基本得到改善。自20世紀(jì)末以來，我國(guó)在未富先老的情況下步入老齡社會(huì)，且老齡化速度正不斷加快。預(yù)計(jì)2050年，全國(guó)1/3的人口都是60歲以上的老人[6]。無疑，家庭消費(fèi)觀念必須適應(yīng)社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的變化，與其讓并不十分富裕的祖輩和父輩家庭購(gòu)買長(zhǎng)壽命住宅并留給兒女，不如購(gòu)買與自身使用需要相適應(yīng)的期限比較短的舒適型住宅。

其三，從社會(huì)和環(huán)境效益來講，這種模式有利于塑造良好的城市環(huán)境，減少資源浪費(fèi)和保持城市活力。為了引導(dǎo)人們?cè)诔鞘兄行膮^(qū)長(zhǎng)久、安心地居住，保持城市的競(jìng)爭(zhēng)力，要求住宅區(qū)位便捷、寬敞、高質(zhì)量，對(duì)未來的生活方式變化具有靈活的適應(yīng)性，同時(shí)有良好的建筑維護(hù)和社區(qū)感。通常來說，這些要求必然會(huì)帶來住宅價(jià)格成本的大幅上升，而在“立體土地”模式下，結(jié)構(gòu)部分的租金分?jǐn)傇谡麄€(gè)居住的期間，消費(fèi)者只需要負(fù)擔(dān)填充部分的初期價(jià)格成本，同時(shí)由于剝離了結(jié)構(gòu)部分且填充部分的合同期限縮短，住宅的初期價(jià)格成本能夠有效地降低。這些措施將有效地改善人們對(duì)住房的可支付性。其結(jié)果將提升人居環(huán)境的質(zhì)量，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，在節(jié)地、節(jié)能、減少結(jié)構(gòu)部分的拆遷浪費(fèi)等方面也將有所貢獻(xiàn)。

其四，有助于集合住宅的維護(hù)和管理，防止社區(qū)衰退。作為集合住宅主體結(jié)構(gòu)的“立體土地”，被視為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，其維護(hù)和管理具有明確的主體。像道路、綠化的維護(hù)一樣，地方政府或地方政府委托的公共團(tuán)體可以對(duì)之進(jìn)行定期的維修和養(yǎng)護(hù)。其成本主要由“立體土地”的租金收入支出，各地方政府也可以利用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金進(jìn)行一定的補(bǔ)貼。集合住宅的填充部分的維護(hù)主要是通過縮短合同使用年限，使其老化狀態(tài)和維護(hù)費(fèi)用處于一個(gè)可控的范圍內(nèi)。當(dāng)合同期滿時(shí)，居住者不再擁有填充部分的產(chǎn)權(quán)，填充部分或清除重建，或以出租方式讓原居住者或其他家庭繼續(xù)使用。由于免除了產(chǎn)權(quán)的困擾，“立體土地”的所有者成為決策的唯一主體，可以根據(jù)填充部分的老化狀態(tài)進(jìn)行理性的判斷。因此，在“立體土地”模式下，集合住宅結(jié)構(gòu)和填充部分能夠分別獲得有效的維護(hù)和管理，為維持良好的居住環(huán)境，保持社區(qū)活力提供了保障。

其五，“立體土地”模式的實(shí)施將帶來住宅產(chǎn)業(yè)的分化。從產(chǎn)業(yè)分工到產(chǎn)業(yè)分化，再到產(chǎn)品分化，是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展的一般規(guī)律。可以肯定的是，“立體土地”的推廣，必然會(huì)帶來住宅產(chǎn)業(yè)的顯著調(diào)整；將促進(jìn)“立體土地”建設(shè)和管理維護(hù)、填充部分開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)分工；將帶動(dòng)“立體土地”的標(biāo)準(zhǔn)化和質(zhì)量提升，帶動(dòng)填充部分部件產(chǎn)品的開發(fā)和技術(shù)進(jìn)步，促進(jìn)以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量的提升。由于房源類型的分化、住房信息和中介服務(wù)行業(yè)也會(huì)有一定的調(diào)整。

綜上所述，“立體土地”為我國(guó)實(shí)施百年商品住宅提供了有意義且具有可行性的具體化路徑。但是，作為一件新生事物，“立體土地”的實(shí)施、運(yùn)營(yíng)和管理尚無經(jīng)驗(yàn)可循，在政策層面，需要在法律體系、空間資源管理、城市景觀環(huán)境、居住形態(tài)和住房需求演化規(guī)律、維護(hù)成本和周期等方面開展深入研究。同時(shí)，要想順利實(shí)施和推進(jìn)，離不開相關(guān)政府部門之間、中央政府和地方政府之間、開發(fā)商、建造商以及學(xué)術(shù)界之間的積極配合，通過合作開展聯(lián)合攻關(guān)。

致謝感謝國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心林家彬研究員、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)委員會(huì)孫克放研究員、中國(guó)百年建筑研究院朱文俊院長(zhǎng)、中國(guó)村鎮(zhèn)發(fā)展促進(jìn)會(huì)賀鳳娟教授等對(duì)本研究的寶貴建議。

[1] 劉志峰. 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)中國(guó)百年住宅[J]. 住宅產(chǎn)業(yè), 2010(5): 13-14.

[2] 小林秀樹, 竹井隆人, 田村誠(chéng)邦, 等. スケルトン定借の理論と実踐[M]. 東京: 學(xué)蕓出版社, 2000.

[3] 日本國(guó)土交通省. 定期借地権供給実態(tài)調(diào)査[EB/ OL]. [2016-10-20]. http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/ teikishakuchiken-kyokyujittai.

[4] 小林秀樹. 新?集合住宅の時(shí)代：つくば方式マンションの衝撃. 東京: NHK出版, 1998.

[5] 村島正彥. 自分スタイルの住まいづくり[M]. 廣済堂出版.

[6] 中共中央國(guó)務(wù)院.中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃[EB/OL]. [2016-10-20]. http://www.china.com.cn/policy/ txt/2011-09/23/content_23478923.htm.

作者貢獻(xiàn)說明：

高曉路：提出“立體土地”概念和思想，完成本文寫作；

陳 蔚：完成文獻(xiàn)研究和數(shù)據(jù)分析，協(xié)助完成寫作。

“Multi-dimention Land”: A New Policy Pattern for Promoting Long-life Housing
in Chinese Cities

Gao Xiaolu1,2Chen Wei3
1Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research, Beijing 100101
2University of Chinese Academy of Sciences, Beijing 1000493Poly (Beijing) Real Estate Development Co., Ltd., Beijing 100073

[Purpose/signifcance] It is phenomenal that housing demand has turned from quantity increment to quality improvement, from frequent renewal of existing houses to long-term possession and management of housing stock in Chinese cities. This necessitates the shift of housing provision patterns toward the direction of long-life and high quality houses. [Method/process] In view of the confict of long-life housing with the current land property right system, and problems of high initial costs of long-life housing, the authors examined the experience of other countries and proposed the concept of “multi-dimention land”, which regarded the structure part (separated with the infll part) of a building as a new kind of urban land infrastructure. As a public resource managed by the local government or social organizations, the “multi-dimention land” can be sold to developers or residents for a fexible time period. [Result/conclusion] By refreshing the concept of land, the “multi-dimention land” may extensively increase the amount of spatial resources, improve the management level of local governments for intensive land use, and mitigate their motivations to make money by land release. It will not only create the high-quality housing stock urban landscape, but also contribute to the transition of housing production pattern in China.

multi-dimention land long-life housing land property right system user value housing construction

K901

10.19318/j.cnki.issn.2096-1634.2016.06.08

2016-10-30

2016-12-01 本文責(zé)任編輯：欒瑞英

*本文系國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“基于環(huán)境性能評(píng)價(jià)的空間管治與城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化”（項(xiàng)目編號(hào)：NSFC41171138）研究成果之一。

高曉路（ORCID: 0000-0002-8566-3043），中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員，中國(guó)科學(xué)院大學(xué)教授，東京大學(xué)都市工作博士，E-mail: gaoxl@igsnrr.ac.cn；陳蔚，保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目經(jīng)理，中國(guó)科學(xué)院大學(xué)人文地理學(xué)碩士。