吳在權(quán)

現(xiàn)實(shí)生活中，我們常常將房屋與房地產(chǎn)變成一個(gè)詞，將二者混為一談。其實(shí)，解構(gòu)“房屋”這個(gè)詞，就是簡(jiǎn)單的居住原意，讓人居住與使用的功能。自此開(kāi)始延伸，必然涉及到土地，無(wú)地即無(wú)產(chǎn)，建築立於地之上。當(dāng)房、地再延伸到產(chǎn)業(yè)的概念時(shí)，就形成了“房地產(chǎn)”的專(zhuān)業(yè)詞彙，房地產(chǎn)就是“房”和“地”的結(jié)合體。物質(zhì)層面，房地產(chǎn)是“土地及附著於土地上的改良物”，又稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。澳門(mén)現(xiàn)行的《民法典》中第195條關(guān)於不動(dòng)產(chǎn)的分類(lèi)中明確做出了“農(nóng)用房地產(chǎn)”與“都市房地產(chǎn)”的區(qū)分，都市房地產(chǎn)就是我們現(xiàn)今談及的主要話(huà)題，那麼澳門(mén)房地產(chǎn)的過(guò)去，現(xiàn)在以及未來(lái)又是如何呢？

房、地與產(chǎn)業(yè)

世間萬(wàn)事討論的核心，最終歸結(jié)到人這個(gè)主體，社會(huì)的發(fā)展亦是來(lái)為人服務(wù)的。所以從人的需求角度來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)下的兩大屬性：第一就是根據(jù)不同的社會(huì)制度來(lái)決定其使用屬性，這包括了一般住宅、商業(yè)寫(xiě)字樓、工業(yè)用樓、基礎(chǔ)配套設(shè)施等。房屋本身的使用屬性與社會(huì)制度緊密相關(guān)，在大陸，因?yàn)榇_立社會(huì)主義制度，房屋的“使用”屬性便是唯一的，彼時(shí)房屋政策體現(xiàn)社會(huì)福利性，強(qiáng)調(diào)公家財(cái)產(chǎn)，無(wú)私有財(cái)產(chǎn)，房屋等依靠分配來(lái)進(jìn)行。而隨著社會(huì)進(jìn)步，世界潮流的不斷變化，中國(guó)確立改革開(kāi)放的政策，從80年代開(kāi)始，將原本福利性的房屋政策與房屋的唯一屬性進(jìn)行轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步明確了一般社會(huì)中的房地產(chǎn)的“雙”屬性，在香港、澳門(mén)、臺(tái)灣亦是常態(tài)屬性。而雙屬性中的第二屬性更加強(qiáng)調(diào)其作為“資產(chǎn)”與“投資”的屬性，因?yàn)榉课菥哂薪^對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的概念，其不可移動(dòng)，從而使得其投資更具穩(wěn)定性與掌握性。當(dāng)然房屋興建需要一個(gè)週期，並非一年半載即可完成，房地產(chǎn)行業(yè)的興起也逐漸形成一條產(chǎn)業(yè)鏈，影響各行各業(yè)，繼而使得其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法直接取代。正如大陸著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危教授的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)十多年研究發(fā)現(xiàn)，100元的房地產(chǎn)投資可以產(chǎn)生上下游180多個(gè)行業(yè)160元的投資，同時(shí)也能夠帶動(dòng)消費(fèi)和服務(wù)業(yè)的相關(guān)需求。從開(kāi)發(fā)、租售到管理、維修等涉及到原料生產(chǎn)、運(yùn)輸、土木結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、硬件配置與軟件裝飾乃至物業(yè)管理等不同行業(yè)，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響之大，特別是與廣大中小企業(yè)的發(fā)展緊緊相連，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)於經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)都有著直接的影響作用。

房地產(chǎn)如此重要，亦成為一個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)，而影響市場(chǎng)與樓價(jià)波動(dòng)自然最主要的因素就是供需結(jié)構(gòu)決定，這是任何一個(gè)市場(chǎng)最普遍的規(guī)律，例如澳門(mén)隨著人口的不斷移入，房地產(chǎn)的需求就變得非常之大，所以人口的成因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)很重要，由此我們可以看到影響人口流動(dòng)的兩大成因。第一是政治成因，需要政治穩(wěn)定、國(guó)家穩(wěn)定，一個(gè)地區(qū)或者國(guó)家在沒(méi)有戰(zhàn)亂、動(dòng)蕩之際，人口外流的概率自然低，而中東、北非那些戰(zhàn)火連年的國(guó)家自然會(huì)出現(xiàn)大量的人口外逃。第二是經(jīng)濟(jì)成因，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)落後，人的基本溫飽需求都難以照顧時(shí)，居住條件的改善型需求就很難出現(xiàn)，所以一個(gè)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)於社會(huì)穩(wěn)定與人口穩(wěn)定增長(zhǎng)有極為關(guān)鍵的影響。人口的流入成為了需求增長(zhǎng)的第一因素，而供需又決定房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)，成為關(guān)鍵一環(huán)。而供需又是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，因?yàn)樯鐣?huì)在不斷變化，以澳門(mén)社會(huì)為例，過(guò)往歷史中，人口基數(shù)不高，如在回歸初期僅約43萬(wàn)人，如今衝破60萬(wàn)人口大關(guān)，人口持續(xù)增長(zhǎng)，自然導(dǎo)致需求上漲、供應(yīng)乏力的情況，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲就會(huì)存在基礎(chǔ)的供需失衡的原因。同時(shí)，社會(huì)每一樣事物都在發(fā)展，建造成本、土地價(jià)格、人工都在不斷上漲，除了通貨膨脹影響的因素外，建造、裝修材料的日新月異，人力資源的短缺等都導(dǎo)致成本的不斷上升，因此總體而言存在上升趨勢(shì)就是社會(huì)因素共同作用下的結(jié)果。

升跌之間，動(dòng)靜分析

分析任何一種現(xiàn)象或者問(wèn)題，都應(yīng)該從靜態(tài)、動(dòng)態(tài)兩大角度去分析，不能從單一靜態(tài)不變的角度去分析，只有動(dòng)靜結(jié)合才能夠更加真切地看清問(wèn)題。觀察澳門(mén)社會(huì)，不難發(fā)現(xiàn)，回歸前當(dāng)時(shí)澳門(mén)的總?cè)丝诩s為43萬(wàn)，如今已經(jīng)接近66萬(wàn)的人口總量，人口增長(zhǎng)超過(guò)40%以上，自然對(duì)房屋的需求增加了?；貧w前，社會(huì)治安非常不穩(wěn)定，惡性治安事件層出不窮，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)，自然出現(xiàn)一些人口外移等的現(xiàn)象，房屋也變得不值錢(qián)，例如在當(dāng)時(shí)有新樓推出，竟然售價(jià)僅200MOP一呎，低於實(shí)際的建造成本，現(xiàn)在看來(lái)雖令人覺(jué)得不可思議，但這就是政治不穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)不發(fā)展導(dǎo)致的房屋不值錢(qián)的客觀事實(shí)。1999年回歸以後，逐漸開(kāi)放賭權(quán)，從2003、2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)出現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展，隨著賭收的一路上漲，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)也確實(shí)持續(xù)高漲直到兩年前2014年下半年，這樣一個(gè)持續(xù)增加的情況，等於說(shuō)在過(guò)去十年間幾乎沒(méi)有太大波動(dòng)，除了SARS期間的短暫影響外。

而到了2014年下半年開(kāi)始，也就是當(dāng)年的6、7月，賭收開(kāi)始下滑，2014年二月份賭收達(dá)到380億元的高峰，而2014年上半年平均每月賭收高達(dá)320億元，但隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整，賭收逐漸減少，在2015年下半年以後的部分月份的賭收，甚至幾乎攔腰砍半變成160億、170億的水平，跌幅高達(dá)50%。單看房?jī)r(jià)一路的變化只是個(gè)體靜態(tài)分析，要考慮博彩業(yè)為澳門(mén)的主體、龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展必然受到博彩產(chǎn)業(yè)的影響，而到現(xiàn)在11月底來(lái)看，事實(shí)也充分驗(yàn)證了房?jī)r(jià)與博彩業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，我們?cè)诜治龈鞣N原因的背後，必須優(yōu)先理清過(guò)去兩年澳門(mén)的樓市狀況。為了說(shuō)明本澳近兩年的樓市情況，有必要詳細(xì)列舉相關(guān)數(shù)據(jù)，其中尤其兩組值得注意。第一就是房地產(chǎn)的價(jià)格（表1）；第二就是房地產(chǎn)的總成交量（表2）。

從上面兩個(gè)表格中，我們清晰地看出從2014年第一季度到2016年第三季度的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與成交量變化。當(dāng)然，現(xiàn)有的澳門(mén)統(tǒng)計(jì)暨普查局的資料只能顯示出住宅、辦公室、工業(yè)單位的平均售價(jià)，而商業(yè)單位、停車(chē)位則沒(méi)有具體的售價(jià)數(shù)字，所以只能通過(guò)成交總額和成交數(shù)量來(lái)計(jì)算出每個(gè)商業(yè)和停車(chē)位的平均售價(jià)。在上述兩表中，以宏觀視野來(lái)看，隨著2014年澳門(mén)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中步入新常態(tài)的狀況，澳門(mén)博彩業(yè)面臨行業(yè)大調(diào)整，賭收出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)都隨之調(diào)整。其中，單以住宅而言，2014年第二季的成交量和售價(jià)均達(dá)到歷史最高點(diǎn)，平均售價(jià)為每平方米111，542元，成交量為2462宗。而辦公室單位和工業(yè)單位的每平方米售價(jià)則在2014年第三季度達(dá)到了近年來(lái)的高峰，分別為每平方米119，576元和每平方米58，555元，但是成交量的最高峰則是出現(xiàn)在2014年第二季。

隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)發(fā)生整體的調(diào)整。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，在本澳住宅上，2016年第一季為近兩年的最低點(diǎn)，售價(jià)為每平方米72，955元，成交量為1215宗。在觸底以後出現(xiàn)上升性反彈，在第二、第三季度開(kāi)始明顯上升，住宅單位平均售價(jià)已經(jīng)分別為每平方米78，532元和88，564元，分別較上一季上升7.6%和12.8%。而在住宅成交量這一指標(biāo)上，2016年第二、三季度的上升幾乎為第一季度的一倍左右，分別為2981宗與2399宗。

因此，外界認(rèn)為房地產(chǎn)隨著賭收變化而發(fā)生起伏波動(dòng)的推測(cè)也直接從數(shù)據(jù)上得到驗(yàn)證，也只有進(jìn)一步明晰過(guò)去兩年的價(jià)格指標(biāo)與成交數(shù)量，才能結(jié)合澳門(mén)本身的住宅樓宇市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)來(lái)分析過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)實(shí)的狀況以及未來(lái)的趨勢(shì)。

供需失衡，調(diào)控應(yīng)何為？

在之前，我們已經(jīng)談?wù)摿朔康禺a(chǎn)中住宅部分的兩大需求，第一是作為使用居住的屬性產(chǎn)生的剛性需求，第二是作為不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)，在資本主義社會(huì)與商業(yè)社會(huì)中的投資屬性產(chǎn)生的投資需求。

對(duì)於澳門(mén)而言，剛性需求就是前文提到的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了人口的增加，截止到2016年第三季度，本澳總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到64.77萬(wàn)人，較15年前，已經(jīng)增加了48.3%。而這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)停止，根據(jù)《澳門(mén)居住人口預(yù)測(cè)2007-2031》的報(bào)告指出，2031年更將突破80萬(wàn)大關(guān)，到達(dá)82.9萬(wàn)人。特區(qū)政府政策研究室自己出臺(tái)的《人口政策框架咨詢(xún)文本》都認(rèn)為到2036年本澳人口將會(huì)達(dá)到75.4萬(wàn)至85.2萬(wàn)的區(qū)間。所以不管從任何一項(xiàng)預(yù)測(cè)中都可以看出人口持續(xù)增加的趨勢(shì)，人口的增加就自然衍生出對(duì)房地產(chǎn)使用的需求，尤其是居住的剛性需求，因此未來(lái)可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將持續(xù)增加（表3）。

而投資需求，在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放的商業(yè)社會(huì)都是必然存在的，澳門(mén)在過(guò)去的十多年來(lái)持續(xù)開(kāi)放，走向世界，自然吸引很多境外的資金湧入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，加之本地居民在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得紅利，存款額度不斷上漲，自然就出現(xiàn)大量的投資性需求。因此我們不可否認(rèn)，住宅作為生活必需品和投資品的雙重屬性是必然存在的。雖然這兩年澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大調(diào)整，但是居民的存款仍然增加，仍然具備可觀的購(gòu)買(mǎi)力和投資能力。隨著人口增長(zhǎng)，以及住戶(hù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，2011年每戶(hù)3.08人，比2001年每戶(hù)3.14人減少，小戶(hù)型增多，居民對(duì)於住宅的剛性需求及投資需求也會(huì)越來(lái)越大。加上從動(dòng)態(tài)分析的角度即使是有樓一族，也存在改善和更換的需求，澳門(mén)有大量的老舊唐樓，現(xiàn)在其中居住著大量的長(zhǎng)者，幾十年前蓋屋的時(shí)候，樓層比較低，也沒(méi)有電梯，一旦年長(zhǎng)就自然需要照顧到出行方便等，這種唐樓就逐漸不符合生活需求了，因此居民的各方面需求在持續(xù)增加，政府要綜合考慮，而不是簡(jiǎn)單的辣招調(diào)控就認(rèn)為可以產(chǎn)生奇效。

在過(guò)去幾年，政府為了控制投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)行為，加大了買(mǎi)方印花稅的徵收，陸續(xù)出臺(tái)了以“稅制”手段為主的辣招，但事實(shí)證明這對(duì)於炒風(fēng)扼制而言只是其中一個(gè)手段，但是否有效扼制仍值得商榷。在現(xiàn)實(shí)中，買(mǎi)賣(mài)雙方要同時(shí)有意願(yuàn)才能達(dá)成雙方的交易行為，加重稅費(fèi)負(fù)擔(dān)只是防止買(mǎi)方，但是對(duì)賣(mài)方毫無(wú)限制，這樣的辣招自然無(wú)法真正能調(diào)控市場(chǎng)。在打擊炒風(fēng)的政策中，第一必須考慮到以人為本，強(qiáng)調(diào)考慮居民的剛性需求與改善型需求，以及房地產(chǎn)對(duì)金融、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定等多方面的影響，因此必須從完善法律制度與稅制並重的角度來(lái)考量如何合理調(diào)控市場(chǎng)。在過(guò)去，很多人認(rèn)為澳門(mén)要用新加坡或者德國(guó)的政策讓房?jī)r(jià)真正平穩(wěn)，但每一個(gè)地區(qū)都有其特色，不可以生搬硬套出一個(gè)現(xiàn)成的政策來(lái)執(zhí)行。對(duì)於澳門(mén)地少人多的客觀事實(shí)，首要的改變不是抑制需求，而是增加土地供給。現(xiàn)在也只有新填海的3.5平方公里的填海區(qū)要增加未來(lái)公屋的供應(yīng)量，但是相對(duì)於澳門(mén)如此高密度的人口保有量，仍然是非常緊張的，必須全盤(pán)考量來(lái)制定政策。現(xiàn)在看來(lái)，政府還未有清晰地了解，特別是對(duì)土地信息掌握不夠。其次是對(duì)於多少人有房屋的問(wèn)題，政府告訴大家八成人有房屋，但是隨著人口老化與年輕人增加的情況出現(xiàn)，改善型需求也是必須納入考量的，還有物業(yè)管理等新需求，因此政府施政必須要有科學(xué)的調(diào)查與數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，才能制定良好的政策進(jìn)行科學(xué)施政，包括被大家提出質(zhì)疑的18歲就可以申請(qǐng)公屋的問(wèn)題，這樣一個(gè)“一刀切”的政策也並未注意到18歲是個(gè)動(dòng)態(tài)階段，興建房屋是靜態(tài)發(fā)展，這個(gè)數(shù)字是完全跟不上社會(huì)群體的成長(zhǎng)速度的，靜動(dòng)之間出現(xiàn)矛盾繼而就會(huì)引發(fā)衝突?，F(xiàn)在人人都爭(zhēng)著去申請(qǐng)公屋，前幾日還爆出一對(duì)公務(wù)員夫婦隱匿申報(bào)珠海的房產(chǎn)，成功申請(qǐng)公屋的醜聞，如果不從法制、稅制等通盤(pán)考量，不排除未來(lái)會(huì)有更多不公平的事件將陸續(xù)爆出、持續(xù)上演。同時(shí)更加需要一個(gè)開(kāi)放透明的制度與平臺(tái)，讓大家知道交易數(shù)量、價(jià)格，而不是完全由賣(mài)房來(lái)主導(dǎo)價(jià)格，在不透明的情況下，拉抬樓價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生，因此必須建立一個(gè)良好的交易平臺(tái)與資料公開(kāi)制度，讓買(mǎi)賣(mài)雙方都可以借鑒，更加規(guī)範(fàn)、高效地進(jìn)行交易行為。

綜合而言，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，供應(yīng)跑不過(guò)需求的快速增加，經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)也在預(yù)期中，未來(lái)的一段時(shí)間，澳門(mén)的樓市、房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫的狀態(tài)將可以持續(xù)，也看不到下跌的一些因素的必然出現(xiàn)，當(dāng)然法制健全，土地供應(yīng)增加等措施的配套也是必不可少的，如此一來(lái)，不僅可以大幅降低民怨，更可以高效為民施政，促進(jìn)社會(huì)健康、新常態(tài)發(fā)展。