董華弘

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費每一環(huán)節(jié)都要花費大量的資金，隨著人口的增多、社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高。本文主要探討了我國房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中存在的問題，以及優(yōu)化融資方式的建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問題；措施

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費每一環(huán)節(jié)都要花費大量的資金。隨著人口的增多、社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問題。

一、房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動我國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且還拉動了投資需求和消費需求。在我國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，能否在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。房地產(chǎn)融資的實質，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對房地產(chǎn)項目來說至關重要。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善

目前，我國房地產(chǎn)市場的融資還處在單一的股權融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產(chǎn)市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機構。當下，房地產(chǎn)跟風投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的情況來看，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

3.相關的政策法規(guī)不完善

除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關法律法規(guī)的制約，而且管理嚴格。所以，目前房地產(chǎn)市場的融資構成中所占的比例也很少。國家制定的相關宏觀調控政策影響面過大而力度不足，調控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調性、持續(xù)性比較差，政策的具體實施效果欠佳。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1.加大對房地產(chǎn)融資市場的調控力度

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關系著國計民生。對于房地產(chǎn)融資市場來說，政府的調控也尤為重要，國家要發(fā)揮宏觀調控的手段，加大調控力度。有效的實施調控政策手段組合搭配，以適應不同地區(qū)、不同項目、不同客戶對象的實際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調控機制，引導居民合理住房消費，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。

2.盡量拓寬融資渠道，爭取實現(xiàn)融資方式的多樣化

房地產(chǎn)的融資渠道應該向多樣化發(fā)展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機構，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當、房地產(chǎn)保險等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構建不同的金融機構體系。

3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)融資領域的法律法規(guī)還不完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)進一步拓寬融資渠道和領域，不能夠得到法律上的支持和保護，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場的規(guī)范文件，切實明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場的順利進行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運作。

參考文獻：

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