編輯同志：

自2016年元月以來，我們所在小區(qū)的物業(yè)公司為創(chuàng)收，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主同意，就將小區(qū)內(nèi)臨近街道的休閑廣場(chǎng)租賃給不同的商家開展各種商業(yè)活動(dòng)，并已從中獲利7萬余元。近日，我們?cè)詮V場(chǎng)是全體業(yè)主的公共用地，所得收入應(yīng)歸全體業(yè)主為由，要求物業(yè)公司將之抵減業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)。但卻遭到物業(yè)公司拒絕，理由是出租小區(qū)廣場(chǎng)，是物業(yè)公司利用管理權(quán)限自行開展的創(chuàng)收，不僅未對(duì)業(yè)主的生活造成任何影響，還方便了業(yè)主選購(gòu)商品，業(yè)主無權(quán)干預(yù)。請(qǐng)問：物業(yè)公司的說法正確嗎？

讀者：楊秀芬

楊秀芬讀者：

物業(yè)公司的說法是不正確的，即場(chǎng)地費(fèi)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，可以用于折抵全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)。

首先，小區(qū)內(nèi)的廣場(chǎng)屬于全體業(yè)主所共有?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！北景感^(qū)內(nèi)的廣場(chǎng)，作為全體業(yè)主休閑的公共場(chǎng)所，無疑其占有、使用、收益、處分權(quán)都應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。其次，物業(yè)公司不能因具有管理權(quán)限而對(duì)廣場(chǎng)作出處分?！段餀?quán)法》第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”即在任何情況下，物業(yè)公司也只能是一個(gè)受委托的管理者，而無權(quán)擅自代替全體業(yè)主作出任何決定。物業(yè)公司要將廣場(chǎng)租賃給商家用于開展商業(yè)活動(dòng)，理應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主同意，否則就是越權(quán)。即使已經(jīng)獲得同意，物業(yè)公司也只是受業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主委托，代替業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主幫助業(yè)主行使權(quán)利。再次，物業(yè)公司無權(quán)獲取因租賃廣場(chǎng)而產(chǎn)生的收益。正因?yàn)閺V場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司只是管理人，決定了基于廣場(chǎng)產(chǎn)生的場(chǎng)地費(fèi)收益，也必須歸全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主決定具體如何處分或分割，包括決定是否用于抵減業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)公司因?yàn)槔脧V場(chǎng)進(jìn)行創(chuàng)收，付出了額外的勞動(dòng)或支出，只能獲取適當(dāng)?shù)膭趧?dòng)報(bào)酬或從中扣除已花費(fèi)的必須費(fèi)用，而無權(quán)私自占有全部租金。

北京 王楠