胡媛

房價飛漲中的“預(yù)售風(fēng)險”提示

胡媛

隨著經(jīng)濟形勢變化，樓市再次進入黃金期，各地再現(xiàn)“購房熱”。在房地產(chǎn)交易實踐中，為了提前回籠資金，有的房地產(chǎn)公司在尚未取得商品房預(yù)售資格前就立即采取“預(yù)約”“認購”或者“認籌單”等方式與購房者簽訂合同，從而使后者獲得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。但是，這些商業(yè)慣例在法律上往往具有模糊性，常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間產(chǎn)生糾紛。

曾有新聞報道過這樣的案例，一位購房者為了購買還未開盤的商品房，與開發(fā)商簽訂“認籌確認單”，就購房面積、價格、付款方式等達成一致。后因房價上漲，開發(fā)商要求購房者提前繳清尾款并按照當時市場價補齊差價。那么“認籌確認單”或者其他類似的“認購”合同究竟是什么性質(zhì)以及購房者究竟能否要求開發(fā)商移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這些問題無疑事關(guān)消費者切身利益，其背后的法律問題值得深究。

認籌確認單等認購合同性質(zhì)如何認定

實踐中往往將認籌確認單等認購合同曲解為商品房預(yù)售合同，很明顯，二者具有本質(zhì)的區(qū)別。

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房者所簽訂的合同。在預(yù)售合同中，購房者往往處于較弱勢地位，一旦交付定金或者部分房款，將承擔(dān)未來在約定時間不能取得房屋所有權(quán)之風(fēng)險。因此，為了保障商品房預(yù)售中購房者的利益，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售需要具備4個條件：第一，已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證；第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；第三，按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。購房者同具備商品房預(yù)售資格的開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，往往能產(chǎn)生商品房買賣的合同效力。

理論界，對于認籌確認書這類合同性質(zhì)的認定沒有定論，筆者認為從民法傳統(tǒng)理論上看，可以將認籌確認書這類認購合同，根據(jù)合同內(nèi)容的不同區(qū)分為預(yù)約合同和本約合同。

預(yù)約合同是一種約定未來訂立某一合同（即本約合同）的合同，即當事人一方違反預(yù)約合同的約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間簽訂的合同僅僅約定在未來將繼續(xù)磋商以簽訂真正的商品房買賣合同，那么該合同應(yīng)該屬于預(yù)約合同；相反，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第5條，如果商品房的認購、訂購、預(yù)售等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即當事人的基本情況、商品房基本情況、銷售方式、價款、交房時間和條件、違約責(zé)任等，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房預(yù)售合同，即本約合同。在實踐中，無論名字如何變化，只要房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間簽訂的“認購”合同涉及到上述主要內(nèi)容，就屬于商品房預(yù)售合同，一方違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

違反認籌確認書等認購合同責(zé)任如何承擔(dān)

實踐中出現(xiàn)過一些違反認籌確認書等認購合同的糾紛，不同法院的判決也不盡相同，目前尚未形成一個統(tǒng)一的裁判規(guī)則。筆者認為，需根據(jù)認籌確認書等認購合同的具體內(nèi)容來進行責(zé)任承擔(dān)的定性分析。

首先，如果在“認購”或者“認籌單”中沒有涉及到商品房買賣合同的主要內(nèi)容，訂約目的僅僅是為了在將來能夠與開發(fā)商繼續(xù)磋商以簽訂商品房買賣合同，那么無論合同的名稱是什么，都是一種預(yù)約行為，購房者無法根據(jù)此合同請求開發(fā)商交付房屋所有權(quán)，若后者違約只能要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者雙倍返還定金。

其次，如果“認購”或者“認籌單”中涉及到了商品房買賣合同中的主要內(nèi)容，那么此合同應(yīng)為商品房預(yù)售合同。購房者應(yīng)該注意預(yù)售合同是否具備相應(yīng)的法律條件，例如是否取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及商品房預(yù)售許可證。如果因開發(fā)商不具備相應(yīng)的法律條件而導(dǎo)致合同無效，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，返還已付款項并賠償相應(yīng)損失；如果合同有效，而開發(fā)商違反商品房預(yù)售合同，購房者有權(quán)要求其履行交付房屋所有權(quán)的義務(wù)或者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

房子對于大部分公民，尤其是北上廣的大多數(shù)群體而言，無疑是一個沉重的話題，不少家庭真實傾盡一生積蓄為買上一套舒心的房產(chǎn)。目前，房地產(chǎn)市場開發(fā)商在購房人面前常具有絕對的優(yōu)勢地位，一些城市甚至出現(xiàn)了排隊、排號買房的現(xiàn)象。因此，面對房地產(chǎn)開發(fā)商的強勢地位，購房者在買房時一定要多留心眼，了解相關(guān)合同的效力，避免在“預(yù)售”的迷魂陣中迷失，稀里糊涂給自己帶來損失。