【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的建設(shè)合同屬于經(jīng)濟合同的范疇，是房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系中的重要組成部分。整個房地產(chǎn)項目的各方都是圍繞著合同來進行相應(yīng)的管理和工作，對于整個項目運作和目標實現(xiàn)有著極高的影響。但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目建設(shè)工程合同管理中還存在一定的問題，本文將分析其中存在的問題，并提出相應(yīng)的改善措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；建設(shè)工程；合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)合同管理是一個非常復雜的系統(tǒng)，具有涉及的單位多、材料雜、個體差異大等特點。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)工程合同管理方面存在著種種問題。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗，認真分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目建設(shè)工程合同管理的現(xiàn)況，對房地產(chǎn)工程項目合同管理存在的問題一一進行剖析，并提出了相應(yīng)的解決措施。

1、房地產(chǎn)工程項目合同管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)合同對建設(shè)主體各方的基礎(chǔ)權(quán)利及義務(wù)進行了界定，保證各方在享有權(quán)利的基礎(chǔ)上嚴格履行義務(wù)，為正確處理開發(fā)項目建設(shè)工程中出現(xiàn)的問題和糾紛提供可靠的法律依據(jù)。具體來說，做好房地產(chǎn)工程項目合同管理的意義有以下幾點：首先加強房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同管理符合社會主義市場經(jīng)濟的要求。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同管理是建設(shè)項目管理的核心。再次，加強合同管理是規(guī)范各建設(shè)主體行為的需要。最后，加強合同管理是迎接國際競爭的需要。

2、房地產(chǎn)工程項目合同管理存在的問題

2.1企業(yè)合同管理意識淡薄

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)近年來呈現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了機遇。但是過快的發(fā)展速度使得企業(yè)管理等軟件設(shè)施無法滿足企業(yè)的需求。針對房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目合同管理來說，最重要的一點就是企業(yè)對合同管理的意識淡薄。特別是與國外先進企業(yè)和項目管理水平相比，我國的工程項目合同管理水平較低，合同管理相應(yīng)人員專業(yè)知識欠缺。在一些重大項目上，一旦出現(xiàn)合同管理方面的問題，可能給企業(yè)帶來巨大的損失和危機。另外在工程項目施工過程中，出現(xiàn)與合同不符的情況或者糾紛時，許多承包商不是考慮從合同要求進行問題的蹉商和解決，而是尋求非正式通道，例如“人情網(wǎng)”、“關(guān)系網(wǎng)”等來解決問題。另外在合同管理的體系建設(shè)，以及管理人員的專業(yè)培訓方面，企業(yè)領(lǐng)導都沒有予以重視。這都是房地產(chǎn)企業(yè)合同管理意識淡薄的具體表現(xiàn)。

2.2企業(yè)合同管理體系不規(guī)范

目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)的高層沒有從企業(yè)戰(zhàn)略的高度來認識房地產(chǎn)工程項目合同管理的重要性，直接導致的結(jié)果就是企業(yè)的合同管理體系不規(guī)范。首先是沒有一個完整的合同管理流程。例如對合同的簽訂、審計和執(zhí)行都分散在不同的部門，導致合同管理缺乏系統(tǒng)系的規(guī)劃指導。合同管理形式化較為嚴重。另外在合同管理體系中沒有明確的合同歸口管理、分級管理和授權(quán)管理等機制。導致合同簽訂權(quán)限不明確，簽訂的合同可能為企業(yè)帶來隱患。在合同履行過程中，缺少一些必要的審查和評估，最終對合同的實施失去了有效的監(jiān)督和控制。

2.3企業(yè)合同管理制度不健全

企業(yè)制度是指導企業(yè)進行日常管理和運營的基礎(chǔ)，為企業(yè)各項行為提供行為規(guī)范和標準流程。但是目前在房地產(chǎn)企業(yè)工程項目合同管理中相關(guān)的制度明顯缺乏。大部分都依靠合同管理人員自身的素質(zhì)水平、工作經(jīng)驗以及責任心來保證合同管理的準確性。這樣的管理難以保障項目的質(zhì)量和目標完成。一旦合同管理流程中出現(xiàn)重大的工作失誤，又沒有明確的制度和流程進行風險控制，很可能為企業(yè)造成風險。即便部分企業(yè)制定了專門的合同管理制度，但是制度執(zhí)行缺乏監(jiān)督，合同管理人員的工作表現(xiàn)和業(yè)績也缺乏績效管控。同時企業(yè)在合同管理中沒有建立相應(yīng)的風險評估和管控機制，沒有相應(yīng)的風險管理部門和責任人，為企業(yè)的合同管理埋下隱患。

3、做好房地產(chǎn)工程項目合同管理的措施

3.1提高合同管理的重視程度及意識

要提高房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目合同管理水平，首先要提高企業(yè)對合同管理的意識。要從高管到合同的具體管理人員進行自上而下的培訓。重視合同管理的體系建設(shè)，完善相應(yīng)的制度，健全合同管理流程，提高合同管理人員的專業(yè)知識和管理水平。還要強化企業(yè)工作人員合同相關(guān)的法律意識。在合同簽訂、審計以及履行過程中要合理應(yīng)用相關(guān)法律，通過合同來維護企業(yè)的合法利益。要提高合同管理的意識，把合同作為保護企業(yè)利益的武器，對于承包商、施工企業(yè)或者監(jiān)理工程師等提出的要求要嚴格按照合同進行審核。重視合同管理，就要重視合同管理體系的建設(shè)，設(shè)立專門的管理部門，重視合同制度的完善，重視合同管理人員的理論和技能水平提升。

3.2建設(shè)合同管理信息系統(tǒng)，規(guī)范體系管理

工程項目合同基本上是通過標準文本為藍本，依據(jù)項目實際情況進行相應(yīng)的修改后簽訂的。所以在合同管理過程中，可以建立一個標準化的合同管理流程。以標準文本為基礎(chǔ)，建立合同管理信息系統(tǒng)，不僅能夠提高合同管理的效率，還提高了企業(yè)的管理和經(jīng)營水平。另外還要建立合同管理體系，體系包括設(shè)定專門合同管理部門，明確職責和權(quán)限。還要制定合同評審、起草、會商、審核、審批制度；建立合同監(jiān)管人、合同報表、合同執(zhí)行定期和規(guī)定事項報告制度；建立企業(yè)法律事項的內(nèi)部審核制度等。從制度方面規(guī)范合同管理的流程和權(quán)限。

3.3進行階段性的監(jiān)督審核，加強控制

合同的管理不僅僅在于項目的策劃和簽訂階段，更重要的是合同履行過程中的階段性監(jiān)督和審核控制。企業(yè)要在專門的合同管理部門基礎(chǔ)上，在合同管理的不同階段組建不同的管理小組。例如在投標和簽訂階段要有工程、預(yù)算、招標、法務(wù)等部門參與內(nèi)審。在合同履行過程中，也要注重合同管理的程序化。對合同履行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時的進行信息反饋、跟蹤和監(jiān)督，對于偏離合同內(nèi)容和項目目標的情況，進行風險預(yù)警和管控。保證項目建設(shè)合同的高效實施，讓開發(fā)項目能夠保質(zhì)保量的完成。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同管理雖然是一個復雜的系統(tǒng)，包含內(nèi)容多、專業(yè)要求高。但是只要企業(yè)重視合同管理體系建設(shè)，完善相應(yīng)的合同管理制度，配套專業(yè)的合同管理人員，就能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程合同管理水平，從而減少風險，提高企業(yè)整體管理運營水平。