【摘要】一個房地產工程項目是由不同的工程管理主體（比如建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位、政府建設主管部門等）共同管理完成的。由于這些工程管理主體對房地產工程項目所承擔的社會責任或所站的角度不同，工程管理方法也是不同的.高校的工程管理教育基本上是站在施工單位的角度講工程管理。國內對房地產工程管理模式的研究剛起步，各個房地產企業(yè)，因經營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，采用的工程管理方法不盡相同，可謂五花八門，沒有統(tǒng)一的標準和規(guī)范，相互學習與借鑒難度大。

【關鍵詞】開發(fā)商；房地產；項目；工程；管理

1、目前房地產企業(yè)工程管理存在的普遍問題

（1）從管轄的范圍來說，房地產開發(fā)商普遍都在肢解分包，充當了施工總承包的角色。

（2）從具體操作上來看，我們很多房地產開發(fā)商并沒有完全意識到自己是總承包的角色，還想依賴總承包單位；或者說很多房地產開發(fā)商不具備施工總承包能力，肢解分包，事與愿違。

（3）整個行業(yè).能夠站在企業(yè)經營角度，系統(tǒng)協(xié)調各專業(yè)的工程管理人員缺乏。

2、房地產工程管理的角色定位

房地產企業(yè)工程管理不是簡單的建筑工程總承包管理。房地產企業(yè)工程管理比建筑工程總承包管理內涵更加豐富，內容更加復雜，必須系統(tǒng)考慮公司經營節(jié)奏、營銷要求、設計合約成本專業(yè)配合、財務資金調配等因素。

3、房地產企業(yè)工程管理思路

3.1管理程序

項目工程管理通常應遵循如下管理程序：確定項目管理目標，包含質量目標、進度目標、安全目標：編制計劃；實施計劃；在實施過程中及時監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏；項目完成后對項目進行后評估，總結并持續(xù)改進。

3.2企業(yè)內部管控

部分房地產企業(yè)內部的工程管理體系不健全，項目工程部內部的工程管理理念、標準、要求不統(tǒng)一，實際工程管理效果因人而異，差異性極大，因此有必要加強企業(yè)內部管控，內部管理靠流程。

（1）建立工程技術管理體系。技術管理體系是房地產工程管理的基礎和底盤，沒有技術底盤，工程質量控制將是隨機，設計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經理敬業(yè)一點，質量就好一點，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質量的穩(wěn)定性。工程技術管理體系包含的主要內容有：工程選材用料標準的制訂；招標技術標的評審與確定；重要分項分部工程施工技術標準的制訂或確定；工程技術交底與培訓；現(xiàn)場技術管理工作的指導與監(jiān)督。

（2）現(xiàn)場管理標準化。這樣就可以降低我們對現(xiàn)場管理人員的要求，避免房地產工程管理對項目部的依賴。現(xiàn)場管理標準化通過標準流程來實現(xiàn)，其包含的內容有：合同及付款管理流程；甲供材料采購及招投標管理流程；設計變更管理流程；工程簽證管理流程；文件資料管理流程等。

3.3企業(yè)外部管控

3.3.1合同制度類。

從工程招標文件的編制開始就對項目進行目標定位，對施工單位約法三章。做到目標明確、高標準、嚴要求，且針對目標附有獎懲機制，便于調動施工單位的積極性，激勵和鞭策施工單位完成工程目標。

（1）質量類條款：具體可要求為項目的工程質量標準，比如優(yōu)質工程、合格工程等。對于規(guī)模較大、單體較多的工程，可以約定一定比例的創(chuàng)優(yōu)要求，若優(yōu)質工程比例超出該項要求，建設單位將對超出部分按照面積獎勵；若達不到創(chuàng)優(yōu)要求，對于不足部分按照面積扣除施工單位違約金。對交房時的交付問題率也應提出要求，若交付問題率未達到要求，施工單位將支付違約金。

（2）進度類條款：首先對項目的主要節(jié)點如開工、基礎完成、主體驗收、外立面完成、室內初裝修完成、室外工程完成、竣工驗收均制定階段完成節(jié)點時間而并非僅制定最終竣工時間節(jié)點，這樣更加便于過程控制和考核。若施工單位按照建設單位的節(jié)點要求，在扣除重大設計變更等影響因素后，實際工期天數(shù)及完成時間較上述計劃節(jié)點提前，建設單位可以獎勵施工單位，同時建設單位可以拿出一部分獎勵金額獎勵給總包現(xiàn)場的管理人員；若施工單位按照建設單位的節(jié)點要求，較上述計劃節(jié)點滯后.建設單位將對施工單位處罰；另外如果后一節(jié)點進度通過趕工達到原計劃進度，對之前的進度罰款建設單位返還給施工單位。

（3）安全類條款：無死亡事故，樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段、竣工階段全過程達到省或市“文明工地”標準。未達到該項目標，施工單位將向建設單位支付違約金。

3.3.2過程管控措施。

工程管理不僅要有最終目標控制的要求，對施工過程中也必須制定很多針對施工單位有效的過程管控制度和處罰措施。

（1）質量類管控制度：

1）進場材料檢驗、試驗封樣制度

不論是甲供材料設備、還是承包商供應的材料設備，進場前，都由總包按照合同、國家和地方工程建設標準等要求提供每個材料不少于三個合格樣品供建設單位、監(jiān)理、設計等有關部門確認，在樣品確認后，應及時進行封樣，并做封樣記錄，封樣記錄包括：規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式等，對影響結構和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。

2）樣板引路驗收制度

在總包管理中必須制定樣板引路制度，并留置樣板及驗收記錄，甲供、甲分包的樣板實施管理納入到總包管理中。建設單位和監(jiān)理根據(jù)工程實際情況確定樣板的種類、數(shù)量等施工樣板要求，施工單位應服從監(jiān)理和建設單位的管理，必須進行樣板引路的分部分項工程包括但不限于：結構標準層、砌筑工程、室內裝修工程，即每個施工部位均實行樣板引路，應在樣板處打印列出工藝流程和質量控制要點。若有多個分包施工隊伍，每個隊伍應按照施工樣板再進行樣板施工，保證現(xiàn)場施工標準的統(tǒng)一。上述樣板應保留，在對應的施工內容全部完成并且在經過監(jiān)理和建設單位的批準后方可拆除。

（2）進度類管控制度：

1）通常要求施工單位在收到建設單位書面進場指令后兩周內完成開工準備工作，并從施工單位收到書面進場指令起兩周后開始計算工期。這樣計算開工日期就由建設單位指定，而不是施工單位說了算。

2）施工單位若因自身原因或可預見因素連續(xù)3個月不能完成月度計劃，建設單位有權解除合同，一切損失由施工單位承擔，并賠償建設單位的損失。這樣在實施過程中一旦遇到施工單位進度拖延而又無力扭轉的局面下，可以為建設單位中途解除合同提供法律依據(jù)，防止損失進一步擴大。

3）合同規(guī)定由施工單位完成或提供配合的工作（包括合同、會議紀要約定內容以及設計變更執(zhí)行、安全文明施工、成品保護、工地保安等），若施工單位拒絕完成或不能按建設單位指令要求完成，建設單位即可安排其他單位完成，所發(fā)生的費用（另加20%的管理費）從施工單位當月工程款中扣回，影響工期的責任由施工單位負責。

4）麥收、秋收季節(jié)現(xiàn)場勞動力不得減員，工程進度不低于正常月份。如因勞動力減員導致進度拖延，建設單位扣除當月應完成產值一定比例的違約金。建設單位、監(jiān)理組織對每個麥收秋收季節(jié)進度進行書面考核確認。這樣就倒逼施工單位掌握好農忙季節(jié)的進度，防止施工單位以此為由拖延進度。

（3）安全類管控制度

建設單位與施工單位簽署《項目工程安全和文明施工協(xié)議》，《安全、環(huán)境和文明施工違章處罰細則》，針對一般隱患、嚴重隱患、重大隱患均有對應的處罰金額，而且處罰金額在每月的工程進度款中直接扣除，便于操作。安全管理實行“雙驗收制”，即在施工質量和隱蔽驗收前先驗安全，安全驗收不通過不允許進入下一道工序。

（4）其它管控制度

為實現(xiàn)上述各合同目標，并且使建設單位項目部日常的工程管理更具有可操作性及指引性，宜制定一些具體的操作制度。

1）《質量、安全檢查評分標準》。包含現(xiàn)場主體、二次結構、初裝修的質量“實測實量”工作和安全檢查評分，并將該考核結果與工程款支付掛鉤，對考核不合格的進行處罰，對考核優(yōu)秀的進行獎勵，以此調動施工單位的積極性。雖然只是強化驗收，但反過來卻可以倒逼施工單位加強平時的質量和安全過程控制。

2）建設單位項目部針對建設單位項目人員需制定工程巡檢制度，內容包括項目負責人、專業(yè)負責人、專業(yè)工程師的巡檢職責。目的是加強項目質量、安全及進度的過程控制；及時發(fā)現(xiàn)和解決工程管理中遇到的問題和隱患，及時糾偏，讓各崗位人員都能夠明確自己的崗位職責和日常工作內容。

4、對監(jiān)理的管理

4.1監(jiān)理行業(yè)現(xiàn)狀

監(jiān)理市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全，責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范；監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確，監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場。監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展。

4.2管理對策

（1）資格預審環(huán)節(jié)中應注重監(jiān)理公司的管理模式、組織架構及制度體系。招標前，應詳細列出對監(jiān)理公司不同階段派駐現(xiàn)場的人員數(shù)量及資質要求。評標時應對監(jiān)理公司人員進行考核（總監(jiān)考試、總監(jiān)資格認定等）。

（2）明晰工作范圍，明確責任。招標前應書面明確職責分工，要求監(jiān)理公司全面履行施工過程的全面監(jiān)督，提高監(jiān)督標準要求，對監(jiān)理公司重點部位、關鍵工序等檢驗方式及檢驗標準等提出具體要求。

（3）對監(jiān)理公司的報價可考慮采取成本加酬金的方式進行綜合報價。

（4）監(jiān)理公司是施工現(xiàn)場質量監(jiān)管的主要力量，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。對監(jiān)理公司人員進行月度評價考核，并根據(jù)考核結果制定獎罰機制。

（5）對監(jiān)理公司的監(jiān)督重點在于其管理體系，建設單位項目工程部應通過一定比例的施工工序檢查檢驗施工單位及監(jiān)理方的管理體系。

（6）工程承包方的協(xié)調、成本管理應以建設單位管理為主。