【摘要】眾所周知，設(shè)計建筑物是房地產(chǎn)開發(fā)前期最重要的一項工作。建筑設(shè)計的美觀、質(zhì)量完成的高低，一方面決定了該建設(shè)項目的投資和工期，另一方面更重要的決定著房地產(chǎn)銷售結(jié)果的如何，直接決定了房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。本文將從市場營銷的角度對住宅建筑設(shè)計進(jìn)行分析并提出建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷；建筑設(shè)計

由于國內(nèi)整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)企業(yè)自身、包括相關(guān)物業(yè)單位在專業(yè)能力、認(rèn)識廣度上的局限性，使得目前住宅建筑設(shè)計整體上大同小異，不盡如人意。尤其在專業(yè)人士欠缺的三、四線小城市，房地產(chǎn)市場相對不完善的現(xiàn)象更是突出。本文借助建筑工程學(xué)、市場營銷學(xué)、消費者行為學(xué)相關(guān)原理，對住宅戶型設(shè)計提出科學(xué)方法。

1、住宅設(shè)計基本原則

從消費者角度來看，住宅最好同時滿足居住功能和社會功能。居住功能，是讓消費者滿足對于日常起居、生活便利、生理、心理等各方面的需求；如：更廣的空間布置、更高的平面指標(biāo)、更好的廚衛(wèi)條件、絕佳的安全性等。社會功能，是指消費者的購買能力、居住時長、自有還是租賃、房屋的工期等宏觀的、社會勞動消耗的功能。

1.1基本原則

1）適用性：無論是對房地產(chǎn)商還是對顧客來講，適用性都是排在第一位的、最重要的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)商的角度看，適用性能夠增加使用者，擴大消費目標(biāo)群體；能夠減少因瑕疵產(chǎn)生的修葺費、使用過程中的運營費，最大限度節(jié)約成本。從消費者角度看，適用性可以提高房屋使用效率和年限，可以最大程度保證安全，是選擇住宅的首要條件。

2）經(jīng)濟性與藝術(shù)性：作為一個好的建筑，在滿足適用性的前提下，應(yīng)同時兼顧經(jīng)濟性。普通群眾才是買房的主要人群，他們不可能盲目追求高價與奢華，而是更看重經(jīng)濟性與適用性的統(tǒng)一。同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展，住房對于大眾來說，已不僅僅為了滿足居住，一定程度上也是

1.2緊握市場導(dǎo)向，使顧客需要得到最大滿足原則

從建筑設(shè)計角度來看，一套住宅的設(shè)計需要考慮諸如建筑物承重、電路走向、天然氣管道、光纖網(wǎng)路布置等專業(yè)問題；但從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，為了達(dá)成更好的銷售目標(biāo)，一切設(shè)計其實都基于消費者的需要，只有了解消費者的購買心理，根據(jù)他們的購買需求去進(jìn)行空間和平面設(shè)計，這樣才能保證銷售結(jié)果的樂觀。否則盲目的設(shè)計可能和消費者需求背道而馳。所以房地產(chǎn)商務(wù)必要保持市場意識，時刻以消費者的需要作為目標(biāo)，使住宅最大程度的滿足顧客現(xiàn)在和未來的生活需要。

1.3多方面考慮性價比原則

從房地產(chǎn)營銷的角度看，一套住宅既要使開發(fā)商節(jié)約土地、建設(shè)、人力、管理成本；也要使顧客感到資源的消耗在合理的、可接受的范圍內(nèi)；也要考慮自己的物業(yè)管理、房屋維修、運營周轉(zhuǎn)等費用。保證開發(fā)商成本的節(jié)約同時又不降低房屋的質(zhì)量和使用壽命，避免形成‘豆腐渣’工程；讓顧客感受資源消耗合理又不至于購買力不足或寒酸和拮據(jù)，得到心理的認(rèn)同；同時又要保證自己各方面的費用支出外，還有充分的盈利空間，三方同時獲利，達(dá)到共贏經(jīng)濟。

1.4針對消費群體突出主要指標(biāo)的動態(tài)評價原則

‘沒有最好，只有最合適’。這一觀點在房地產(chǎn)市場同樣適用。也許一套從建筑技術(shù)的角度看非常完美的房屋，卻不是消費者需要的；也許外觀看來美輪美奐的房屋，目標(biāo)群體卻購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；也許在A城市銷售火爆的樓盤，由于不同的文化，不同的經(jīng)濟條件，在B城市卻無人問津。所以要想讓建筑最大程度的實現(xiàn)它的商業(yè)價值，不僅需要研究目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、消費水平和特征；還需要從宏觀上了解某地的地理特征、人文因素、經(jīng)濟能力等。

所謂動態(tài)評價，是指同一消費者在不同時間可能有不同的購買需求，所以需要把握目標(biāo)群體的主要需求，同時用發(fā)展的眼光看問題，茌建筑設(shè)計過程中需要根據(jù)不同情況考慮不同的因素。

2、當(dāng)前居住建筑設(shè)計中應(yīng)重點考慮的因素

2.1房屋的可用面積大小

可用面積的大小，戶型的規(guī)劃，在不影響正常的使用情況下，同樣受客觀經(jīng)濟條件與消費者習(xí)慣、消費者需求的影響而不同。需要具體問題具體分析，同時也需要當(dāng)?shù)卣恼_指導(dǎo)。比如：2006年，國務(wù)院發(fā)文要求九十平方米以下的房屋占建筑總面積百分之七十。十年之后的今天，國民生活水平得到了提升，但整體購房能力還沒有達(dá)到很高水平，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)的一二線城市，所以二房二廳一衛(wèi)70-80平方米，三房二廳一衛(wèi)85-95平方米，三房二廳二衛(wèi)100-110平方米、四房二廳兩衛(wèi)115-130平方米，應(yīng)該是最適宜的標(biāo)準(zhǔn)。若面積過大，會導(dǎo)致房價上升，購買力不足，同時產(chǎn)生更多的物業(yè)費、建筑成本，和上文所提到的基本住宅設(shè)計原則相悖。

2.2房屋內(nèi)部戶型配置

從市場營銷及消費者行為的角度看.房屋內(nèi)部二房、三房、四房的戶型比例也應(yīng)該有合理標(biāo)準(zhǔn)，這主要取決于消費者的生活習(xí)慣和具體情況，但總體而言，普通的兩口或三口之家，二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主力戶型應(yīng)為主力戶型。

2.3門、窗的尺寸及布局

隨著人們生活質(zhì)量的提升，越來越注意健康的生活環(huán)境和良好的生活質(zhì)量。所以房屋內(nèi)部門窗設(shè)計一是要保證充足的自然光照，二是要保證良好的通風(fēng)和密閉性，使室內(nèi)有良好的生活環(huán)境。從整體來看，門的設(shè)計對家具擺放格外重要，為保證消費者使用方便，通?？蛷d和餐廳不設(shè)計門或者門很少，從傳統(tǒng)來看，也要避免衛(wèi)生間的門直接面對臥室，這些都是保證消費者良好消費體驗的必要條件。

2.4戶型的平面布局及內(nèi)部間隔設(shè)計

根據(jù)調(diào)查.調(diào)查顯示，通常消費者最看重的因素為：布局、朝向、樓層和使用率。所以作為房地產(chǎn)商，需要遵循‘動靜分離’的原則，應(yīng)嚴(yán)格將睡眠區(qū)和活動區(qū)、用水區(qū)和不用水區(qū)分開；優(yōu)先考慮功能性重要的房間布局，比如：客戶通常很看重臥室的功能性，所以應(yīng)充分考慮朝向和景觀，并充分考慮如何提高房屋內(nèi)部的有效使用面積，比如許多新型的保溫隔熱材料被廣泛應(yīng)用于建筑外墻及屋頂?shù)谋馗魺?，包括預(yù)應(yīng)力技術(shù)的運用，都有效地降低了材料消耗，提高了建筑物有效使用面積系數(shù)。爭取消費者的權(quán)益，獲得更好的購房評價和口碑效應(yīng)。