【摘要】住房?jī)r(jià)格是關(guān)于國(guó)計(jì)民生的重大問題，近十年來，國(guó)家不斷出臺(tái)住房調(diào)控政策，對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控，并且調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。本文重點(diǎn)分析住房調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，主要從銀行信貸政策、限購、稅收等角度展開研究，并對(duì)國(guó)家政府出臺(tái)住房調(diào)控政策提出了建議。

【關(guān)鍵詞】住房調(diào)控政策信貸；限購；稅收

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們對(duì)滿足生活需要和提高生活質(zhì)量的要求越來越高，要求更高更好的住房條件，而且人們也希望通過房地產(chǎn)投資來獲得資本利得.這就使得人們對(duì)住房不僅有剛性需求還有投資需求。而正是因?yàn)檫@些需求，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人們生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用越來越大，也使房地產(chǎn)價(jià)格成為影響國(guó)計(jì)民生的重要因素。但近些年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題也是越來越多，如房地產(chǎn)泡沫、投機(jī)炒房現(xiàn)象等，這些現(xiàn)象違反了價(jià)值圍繞價(jià)格上下運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)規(guī)律。針對(duì)這些現(xiàn)象，我國(guó)政府審時(shí)度勢(shì)，出臺(tái)了一系列的文件，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，如2008年美國(guó)房地產(chǎn)金融政策對(duì)美國(guó)次級(jí)房屋抵押貸款以及發(fā)行次級(jí)貸款抵押證券進(jìn)行鼓勵(lì)，曾經(jīng)促進(jìn)了美國(guó)人民的住房需求，使美國(guó)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮以及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。但是這也成為了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫最終破滅的隱患。那我們不禁要思考國(guó)務(wù)院出臺(tái)各種住房調(diào)控政策到底對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著什么樣的作用，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用又是什么樣子的。

1、文獻(xiàn)綜述

在房地產(chǎn)政策調(diào)控的研究方面，劉為敏（2009）認(rèn)為政府應(yīng)建立中小城市住房體系，用來改善民生，并且逐漸健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收的財(cái)政政策體系，不斷加強(qiáng)地方政府在住房?jī)r(jià)格調(diào)控中的作用。廖英敏（2010）研究了2010年房地產(chǎn)新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，建議盡快推動(dòng)土地制度、房地產(chǎn)的稅收制度、財(cái)政體制這些方面的根本性改革。吳玲（2011）研究認(rèn)為國(guó)家政府應(yīng)該采取經(jīng)濟(jì)金融手段，從公共財(cái)政和土地財(cái)政的體制建設(shè)從手，不斷進(jìn)行保障性住房建設(shè)，以此來調(diào)控房?jī)r(jià)。

馬祥華在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與房?jī)r(jià)走勢(shì)的探討》（2013）提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)的諸多的負(fù)面情況是由于商品住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲而引起的，從經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的方面分析，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就顯的低迷，相反則房?jī)r(jià)不斷漲高。張建林，奚玉美在《我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控存在的問題及其完善措施研究》（2013）提出，社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)已經(jīng)聚集在我國(guó)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策上，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)稅收有著許多的問題。

2、住房調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

2.1住房調(diào)控政策中銀行信貸調(diào)整對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

住房調(diào)控政策中銀行信貸調(diào)整對(duì)住房供給有較大的影響。住房調(diào)控政策有著重大的信號(hào)意義，銀行考慮到國(guó)家政策的目的，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力進(jìn)行還款進(jìn)行更加嚴(yán)厲的審核，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銀行貸款融資造成了深刻的影響。銀行存款準(zhǔn)備金率的提高，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進(jìn)行融資的難度進(jìn)一步加大，所以使房產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量不斷減少。

對(duì)商業(yè)銀行而言，與其他中長(zhǎng)期貸款想比較，個(gè)人住房抵押貸款對(duì)其來說較為有利，表現(xiàn)在流動(dòng)性，安全性，盈利性等方面。銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象是具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的人，并且進(jìn)行了住房抵押，使得住房抵押貸款的安全性較高。并且，其利率高于其他貸款，所以收益也高于其他貸款。又因?yàn)槠淞鲃?dòng)性好，銀行可回流資金得到再投資收益。所以商業(yè)銀行愿意給予個(gè)人抵押貸款貸款。但是銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量受央行發(fā)放的貨幣供應(yīng)量的限制。

2.2住房調(diào)控政策中限購對(duì)住房的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)的供給曲線，在短期，無論P(yáng)有多大，只能有這么多的供給Q，所以供給曲線是一條垂直向上的S2，在長(zhǎng)期，由于地只有這么多，所以當(dāng)需求上升的時(shí)候供給不變，所以P應(yīng)該是無限大。但是我們現(xiàn)在分析的情況都是發(fā)生在中長(zhǎng)期的時(shí)候，房子還在蓋，地還有，所以隨著房?jī)r(jià)上升，供給量將會(huì)增多。當(dāng)除了房?jī)r(jià)以外的因素發(fā)生變動(dòng)的時(shí)候，供給將會(huì)變動(dòng)。由此可以分析出，當(dāng)國(guó)家采取限購的房地產(chǎn)調(diào)控政策，是對(duì)房地產(chǎn)商不利的政策，房地產(chǎn)商會(huì)縮減供給。當(dāng)國(guó)家采取限購的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給都下降，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡量有供給和需求下降的幅度確定，但是均衡價(jià)格是下降的。

2.3住房調(diào)控政策中稅收對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

政府征收房產(chǎn)稅，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升，供給曲線S會(huì)向左移，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量不變時(shí)，市場(chǎng)便會(huì)產(chǎn)生新的供需均衡點(diǎn)，在供需圖中表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡價(jià)格的上升，而且交易量下降。

對(duì)房屋的交易環(huán)節(jié)的需求征稅，產(chǎn)生的稅負(fù)基本上是不可轉(zhuǎn)嫁的，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方購房成本上升，進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)需求量下降。即對(duì)房地產(chǎn)的需求方征收房產(chǎn)稅，會(huì)使得需求者購買房屋的成本增加，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。雖然上述分析我們得知房地產(chǎn)市場(chǎng)需求彈性較小，消費(fèi)量不容易下降，但是，征稅使得需求方持有房地產(chǎn)的成本上升，會(huì)使以投資為目的需求減少。所以，對(duì)處于流通過程征收房產(chǎn)稅，降低了地產(chǎn)的投機(jī)性“炒房”的需求，減少市場(chǎng)上的房產(chǎn)交易量，容易使住房?jī)r(jià)格上漲。

3、基手eviews軟件以南京為例實(shí)證研究

3.1變量選擇及數(shù)據(jù)說明

自從1998年我國(guó)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控以來，利率水平和貨幣供應(yīng)量一直被作為貨幣政策的中介目標(biāo)。因此本研究選擇五年期以上的按揭貸款實(shí)際利率指數(shù)代表我國(guó)利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量為代表。以此研究國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控中信貸政策對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響。建立模型一、二。我們可以看出我們所要建立的模型應(yīng)該是一元線性模型。我們建立模型：Y=a X1+c+u，Y=a X2+c+u。其中Y是南京房?jī)r(jià)，X1是貨幣供應(yīng)量，X2是實(shí)際利率，μ是殘差。對(duì)于線性回歸來說，一般我們是用最小二乘法來進(jìn)行回歸的，于是，我們用eviews軟件做回歸，得到模型一結(jié)果：

計(jì)算結(jié)果如下：Y=5342.428+0.007164X1，R-squared=0.695998

我們用evlews軟件做回歸，得到模型二結(jié)果：Y=32826.87-3077.353X2，R-squared=0.811742

3.2模型一、二檢驗(yàn)和解釋

模型一和二中X1和X2的P值都為0.0000，可以得出貨幣供應(yīng)量和實(shí)際利率對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響都是顯著的。通過模型一和模型二的R平方，我們也知此模型一方程可以69.59%的解釋南京房?jī)r(jià)，模型二方程可以81.17%的解釋南京房?jī)r(jià)。即國(guó)家通過調(diào)控利率比調(diào)控貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大。下面我們?cè)倏紤]國(guó)家把貨幣供應(yīng)量和利率手段結(jié)合起來對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響。

3.3建立模型三

我們可以看出，所要建立的模型應(yīng)該是一元線性模型，于是該模型的一般形式為：Y=aX1+b X2+c+μ。其中Y是南京房?jī)r(jià)，X1是貨幣供應(yīng)量，X2是實(shí)際利率，μ是殘差。

對(duì)于線性回歸來說，一般我們是用最小二乘法來進(jìn)行回歸的，于是，我們用eviews軟件做回歸，得到：

計(jì)算結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)格式如下：Y=25722.61+0.002187X1-2342.176X2.R-squared=0.830256

3.4模型三檢驗(yàn)和解釋

模型三中X1和X2的P值分別為0.1356和0.0004，可以得出貨幣供應(yīng)量和實(shí)際利率對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響都是顯著的，其中實(shí)際利率比貨幣供應(yīng)量的作用更為顯著，這也解釋了上述模型二比模型一得R平方更大，模型二方程比模型一方程更能解釋南京房?jī)r(jià)。從模型三方程可以得出，南京房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量成反比，與實(shí)際利率成正比，這也與上述理論分析相吻合。通過R平方，我們也知此方程可以83%的解釋南京房?jī)r(jià)。即國(guó)家通過調(diào)控貨幣供應(yīng)量和利率可以83%的調(diào)控房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)也受到其他因素的影響。

結(jié)論：

近十年，房?jī)r(jià)不斷升高，使得普通居民的購房壓力劇增，這已成為政府以及社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題。為緩解住房供需的矛盾，國(guó)家不斷出臺(tái)住房調(diào)控政策調(diào)控住房?jī)r(jià)格，而且調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。本文從住房調(diào)控政策的主要內(nèi)容的三大方面包括銀行信貸供給、限購、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給展開研究，研究其對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。本文認(rèn)為國(guó)家采取的住房調(diào)控政策如限購，緊縮銀行信貸，對(duì)二手房征稅，對(duì)全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)的下降具有推動(dòng)作用。

如果房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，那么國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)更加穩(wěn)定健康，人民生活也會(huì)更加幸福。如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有穩(wěn)定的開發(fā)資金來源，有能力來開發(fā)一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能保持一定的穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)波動(dòng)就會(huì)減少，所以政府要保證其房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和正確性，在對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，不要阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。在未來，分層次、市場(chǎng)化、長(zhǎng)效化將是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。房地產(chǎn)調(diào)控取消過去從嚴(yán)、過嚴(yán)的政策，也要做到適時(shí)而為、因勢(shì)而動(dòng)，經(jīng)過不斷優(yōu)化、調(diào)整，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。