【摘要】介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記形勢(shì)下農(nóng)房登記發(fā)證房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中陽(yáng)臺(tái)與廊的認(rèn)定及面積計(jì)算規(guī)則。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；陽(yáng)臺(tái)；廊

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，農(nóng)民生活水平日益提高，農(nóng)房建設(shè)發(fā)展迅速，已成為農(nóng)民財(cái)富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的重要資產(chǎn)，開(kāi)展農(nóng)房登記工作，是貫徹黨的十八屆三中全會(huì)精神，學(xué)習(xí)和實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，保障農(nóng)民和集體組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)重要舉措。為加強(qiáng)集體土地上的農(nóng)房管理，維護(hù)集體土地農(nóng)房權(quán)利人的合法權(quán)益，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，探索構(gòu)建集體土地范圍內(nèi)的農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，促進(jìn)集體土地范圍內(nèi)的農(nóng)房由資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，進(jìn)一步解放農(nóng)村生產(chǎn)力、活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，依據(jù)國(guó)務(wù)院令第656號(hào)公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和國(guó)土資源部等部門《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有關(guān)要求，開(kāi)展農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證權(quán)籍調(diào)查工作，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作的全覆蓋奠定基礎(chǔ)。農(nóng)房由于絕大部分都屬于單一使用權(quán)類型，因此對(duì)房屋建筑面積測(cè)量較為簡(jiǎn)單，較少涉及到共用分?jǐn)?。但是房屋?yáng)臺(tái)和廓較商品房復(fù)雜的多，很多情況難以論定，因此本文介紹陽(yáng)臺(tái)、廊等特殊建筑的面積測(cè)量等問(wèn)題，為農(nóng)房測(cè)量面積的準(zhǔn)確性打下基礎(chǔ)，更好的為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

1、陽(yáng)臺(tái)的論定及面積計(jì)算方式

規(guī)范定義陽(yáng)臺(tái)必須滿足以下幾個(gè)條件：（1）和室內(nèi)相通；（2）有底板、永久性上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等；（3）供人們活動(dòng)、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設(shè)施。滿足這三個(gè)條件才能論定為陽(yáng)臺(tái)，全封閉式算計(jì)算全部建筑面積，半封閉式計(jì)算1/2建筑面積。陽(yáng)臺(tái)的建筑面積計(jì)算，一般遵循“就小原則”，計(jì)算陽(yáng)臺(tái)頂蓋、底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)三者中水平投影面積最小的。

但是現(xiàn)在新型建筑類似陽(yáng)臺(tái)建筑形式較為復(fù)雜，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)范遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足各式類似陽(yáng)臺(tái)形式，下面我們來(lái)簡(jiǎn)述一下類似陽(yáng)臺(tái)的建筑。

1.1和室內(nèi)不連通的類似陽(yáng)臺(tái)建筑

這種類型一般根據(jù)房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行論定，農(nóng)房等無(wú)房屋設(shè)計(jì)等資料，因此根據(jù)測(cè)量調(diào)查時(shí)直接論定為設(shè)備平臺(tái)，不計(jì)算房屋建筑面積。

1 12無(wú)永久性頂蓋類似陽(yáng)臺(tái)建筑

這種類型一般論定為露臺(tái)，不計(jì)算房屋建筑面積。這種建筑形式還有一種延伸形式，隔層陽(yáng)臺(tái)，該類型不計(jì)算建筑面積，農(nóng)房較為少見(jiàn)。

1.3頂蓋與底板不一致的陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)頂蓋與底板水平投影面積不一致的情況。針對(duì)這種情況，通常處理方法：（1）陽(yáng)臺(tái)頂蓋的水平投影面積超過(guò)底板水平投影面積一半以上的，根據(jù)陽(yáng)臺(tái)頂蓋水平投影面積計(jì)算建筑面積；（2）陽(yáng)臺(tái)頂蓋的水平投影面積在陽(yáng)臺(tái)底板水平投影面積一半以下時(shí)，該陽(yáng)臺(tái)論定為露臺(tái)，不計(jì)算房屋建筑面積。

2、廊的論定及面積計(jì)算方式

廊是指聯(lián)系建筑物的水平交通空間，與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊門斗等。

2.1柱廊

有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的建筑物，通常分為雙面空廊、單面空廊。（1）雙面空廊指兩側(cè)均為列柱透空，沒(méi)有實(shí)墻，通常也作為樓房之間的連接風(fēng)雨走廊。（2）單面空廊是在雙面空廊的一側(cè)列柱間砌上實(shí)墻、半實(shí)墻或一側(cè)完全貼在墻或建筑物邊沿上。柱廊均按其柱的外圍水平投影計(jì)算面積。

2.2架空通廊

建筑物與建筑物之間，在二層及以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，或和房屋一樣，由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廓，計(jì)算全部建筑面積；有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的1/2計(jì)算。無(wú)頂蓋不計(jì)算建筑面積。

2.3檐廊

設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一層的檐廊需高出室外地坪一個(gè)臺(tái)階以上。與房屋相連有上蓋無(wú)柱的檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計(jì)算（兩端均有與房屋相連的墻體的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊）。

2.4挑檐

屋面挑出外墻的部分，一般挑出寬度不大于80公分。主要是為了方便做屋面排水，對(duì)外墻也起到保護(hù)作用.不計(jì)算建筑面積。

2.5挑廊

二層以上挑出房屋外墻體，有圍欄結(jié)構(gòu)，無(wú)支柱有頂蓋的水平交通空間。封閉挑廊論定為飄樓，全部計(jì)算房屋面積；不封閉挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計(jì)算。

2.6回廊

在建筑物門廳或大堂內(nèi)，設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。層高2.20m以上的回廊部分，根據(jù)其水平投影計(jì)算全部建筑面積?；乩认逻叺膹d，如其層高在2.2m及以上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2.7門廊、門斗

房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時(shí)稱門斗。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中計(jì)算全部建筑面積。門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。門斗的維護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨(dú)立的與頂蓋相連的墻體。門廊和門斗都是進(jìn)出大門的主要通道。門廊和門斗的層高不低于2.2m的部分根據(jù)外圍結(jié)構(gòu)投影計(jì)算全部建筑面積。如外側(cè)無(wú)墻無(wú)柱墩等支撐，單純?cè)O(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽(yáng)篷為遮雨棚。不計(jì)算建筑面積。

2.8騎樓

樓房與樓房之間，跨人行道而建，在馬路邊相互聯(lián)接形成自由步行的長(zhǎng)廊，這就是近代典型的商業(yè)建筑，騎樓一般分樓頂、樓身、騎樓底三部分。騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分不計(jì)算建筑面積。該種建筑形式和檐廊較為類似，兩者主要的區(qū)別在于是否作為街巷通行，因此一般論定具有公共通行能力、臨街、兩端與建筑相連無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的論定為騎樓，否則論定為檐廊。

上述所有建筑形式計(jì)算全部面積或計(jì)算1，2面積均需要達(dá)到2.2m及以上高度。

結(jié)語(yǔ)：

文章簡(jiǎn)述了一下房屋陽(yáng)臺(tái)與廊的幾種表現(xiàn)形式，實(shí)際在不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中將會(huì)碰到各種建筑形式，對(duì)野外測(cè)繪調(diào)查工作提出了更高的要求。希望在從事外業(yè)工作之前應(yīng)該充分熟悉掌握房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范、細(xì)則等相關(guān)規(guī)定，在總結(jié)分析和經(jīng)驗(yàn)積累的基礎(chǔ)上，更好地完成負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪的工作。