孫德涓，葉　穎，柳彩綺

（1.云南大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，昆明 650000；2.廣西大學(xué) 商學(xué)院，南寧 530000）

關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考

孫德涓1，葉穎1，柳彩綺2

（1.云南大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，昆明 650000；2.廣西大學(xué) 商學(xué)院，南寧 530000）

隨著2010年我國(guó)“營(yíng)改增”的推行，我國(guó)約占地方稅收收入的35%的營(yíng)業(yè)稅逐漸被取代，在2016年5月1日全國(guó)“營(yíng)改增”全面開展，營(yíng)業(yè)稅徹底消失。地方主體稅種缺失導(dǎo)致地方稅收收入減少，地方稅權(quán)進(jìn)一步被弱化。地方政府需尋找穩(wěn)定可持續(xù)的稅收收入來源，在此背景下，房產(chǎn)稅的改革勢(shì)在必行。本文從我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)和稅率等方面的問題出發(fā)，提出完善我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議。

房產(chǎn)稅；改革；建議

1　房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實(shí)意義

從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅具有作為地方主體稅種的性質(zhì)，可作為地方主體稅種培養(yǎng)。房產(chǎn)稅是按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅收。房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征稅，房產(chǎn)的不可流動(dòng)能夠避免區(qū)域間稅源的競(jìng)爭(zhēng)，其稅基穩(wěn)定，稅收彈性較小，能夠保證穩(wěn)定持續(xù)的地方財(cái)政收入。同時(shí)，房產(chǎn)稅是地方稅務(wù)局向當(dāng)?shù)胤课菟姓呋蛘呓?jīng)營(yíng)管理人而征收的，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，該稅的收入主要是用于基礎(chǔ)教育、公共衛(wèi)生、公共安全和地方基礎(chǔ)設(shè)施等，符合公平原則和受益原則。房產(chǎn)稅的改革與試點(diǎn)為地方主體稅種帶來了新的選擇，有利于地方主體稅種的建立。

從財(cái)政收入上看，房產(chǎn)稅可為地方政府帶來穩(wěn)定持續(xù)的財(cái)政收入，可緩解基層財(cái)政困難。從2011年1月28日起上海和重慶兩市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的結(jié)果來看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)顯示，上海市和重慶市2010年地方財(cái)政房產(chǎn)稅收入分別達(dá)62.30億元、14.02億元，在房產(chǎn)稅改革以后2011年兩市的房產(chǎn)稅分別達(dá)73.66億元、20.89億元，2012年兩市的房產(chǎn)稅分別達(dá)92.56億元、27.43億元，2013年分別為93.05億元、31.40億元，2014年分別為99.95億元、40.37億元。2011年改革后，房產(chǎn)稅提供的稅收收入逐年增加，尤其是在2011年的改革后尤為明顯，滬渝兩市的增長(zhǎng)率分別達(dá)到16.37%、49%。隨著我國(guó)房產(chǎn)稅改革的完善與擴(kuò)圍，地方政府房產(chǎn)稅收入逐步增加，可以彌補(bǔ)地方財(cái)政缺口，調(diào)動(dòng)地方政府的積極性來發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。

從調(diào)節(jié)收入上講，房地產(chǎn)稅可調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配。在2011年的試點(diǎn)中，上海房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象為上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。重慶市是對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)幢商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。兩市的政策中都是對(duì)第二套（含）以上的房產(chǎn)征稅，即對(duì)富有人群增加稅收以調(diào)節(jié)收入分配，通過對(duì)私人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅以抑制房?jī)r(jià)。財(cái)產(chǎn)較多的人的房屋價(jià)值高，以所得和房屋價(jià)值為征稅對(duì)象，應(yīng)納稅額較多，起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用。

2　現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題

我國(guó)自開征房產(chǎn)稅以來，各地方房產(chǎn)稅的征收情況不容樂觀。如據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年的地方財(cái)政房產(chǎn)稅為1 851.64億元，地方財(cái)政稅收收入為59 139.91億元，僅為地方稅收收入的3%，占比十分小。各地房產(chǎn)稅征稅對(duì)象和計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)難以衡量，在具體執(zhí)行中各種問題層出不窮，2011年滬渝兩地的房產(chǎn)稅改革也存在問題。

2.1現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅基和征收范圍較窄

房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）的房屋。對(duì)事業(yè)單位擁有和使用的房產(chǎn)實(shí)行不同程度的減免政策，對(duì)于農(nóng)村房屋，無論用于何種用途，都不征收房產(chǎn)稅。但隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.10%，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)在部分地區(qū)已經(jīng)逐漸融合，城鄉(xiāng)居民生活水平和住房水平差距逐縮小。隨著國(guó)家對(duì)農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)移支付資金的增加，農(nóng)村的公共服務(wù)設(shè)施也逐年完善?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅制度只針對(duì)城鎮(zhèn)等地區(qū)，而不對(duì)農(nóng)村征稅，將造成部分財(cái)政收入流失，不符合稅收公平原則和受益原則。2011年滬、渝兩地改革的主要目的是抑制房?jī)r(jià)和調(diào)節(jié)高端住房的價(jià)格，對(duì)城市和農(nóng)村用于經(jīng)營(yíng)性的房屋并沒有征收房產(chǎn)稅，普通城市存量住宅也均沒有納入征稅范圍，稅基設(shè)置較窄。

2.2現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅余值或者租金收入。房產(chǎn)的計(jì)稅余值是房屋原值按照規(guī)定的10%～30%扣除比例一次扣除后計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。計(jì)稅余值以房屋原值為計(jì)稅基礎(chǔ)，沒有綜合考慮房屋的歷史成本和時(shí)間價(jià)值，不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。在滬渝兩地的改革中，都以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，在實(shí)際中以以交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，只針對(duì)增量房產(chǎn)征稅，不能體現(xiàn)房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅類的性質(zhì)，稅基也會(huì)隨著市場(chǎng)交易價(jià)格的波動(dòng)而波動(dòng)，容易造成稅基不穩(wěn)定。并且作為存量的那一部分房產(chǎn)，如果房產(chǎn)稅納稅人一直將房產(chǎn)持有在手中而不用于交易，則可以不用繳納房產(chǎn)稅，造成部分稅收流失，對(duì)調(diào)節(jié)收入差距作用不大，且減少了地方政府的財(cái)政收入。

2.3稅率設(shè)計(jì)不合理

自1986年房產(chǎn)稅開征以來，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅逐漸形成了按應(yīng)稅房產(chǎn)余值按照1.2%征收從價(jià)稅，對(duì)出租房屋的按照租金收入的12%征收的稅率制度。目前的房產(chǎn)稅稅率只設(shè)有兩檔且差距較大。另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率水平是由中央政府統(tǒng)一制定，地方政府沒有設(shè)稅權(quán)和對(duì)稅率做出調(diào)整的權(quán)利。而中央政府在對(duì)稅率進(jìn)行安排時(shí)，并沒有深入了解各個(gè)地區(qū)房產(chǎn)的實(shí)際情況，不利于地方政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓與征稅，不符合稅收有效調(diào)節(jié)原則。在2011年試點(diǎn)中，兩地的地方政府在中央政府授權(quán)的情況下立法，上?；景凑?.6%的稅率和70%的評(píng)估率，即0.42%的有效稅率征收，重慶雖設(shè)置了0.5%、1%和1.2%的三檔稅率，但大多按照0.5%的稅率征稅，低于國(guó)際1%的平均稅率，實(shí)際稅負(fù)差異過小，并且稅率較低。

3　完善我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革的建議

房產(chǎn)稅的改革應(yīng)順應(yīng)我國(guó)稅制改革的大環(huán)境，在已有房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，結(jié)合上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的成果和問題，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅基和征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)和稅率的設(shè)計(jì)等方面提出優(yōu)化建議。

3.1逐漸擴(kuò)大現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍和稅基

借鑒美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞等國(guó)家推行的絕大多數(shù)房產(chǎn)和土地均需繳納房產(chǎn)稅，僅有部分非營(yíng)利組織擁有的房產(chǎn)和土地不在納稅范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅征稅政策，逐步將我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大。從短期看，先在部分城市化率較高的東部沿海發(fā)達(dá)城市，將城市居民第一套但用于經(jīng)營(yíng)性住房以及農(nóng)村居民第二套及以上或用于非農(nóng)經(jīng)營(yíng)性住房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，然后再由東部向中西部地區(qū)逐漸推進(jìn)，同時(shí)要逐步取消事業(yè)單位擁有和使用房產(chǎn)的減免政策，將事業(yè)單位的房產(chǎn)也納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的稅基，實(shí)行寬稅基的目標(biāo)。從長(zhǎng)期看，在條件成熟時(shí)，要將全國(guó)城市的房產(chǎn)，無論是自用住房，還是用于經(jīng)營(yíng)性住房都納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，全面擴(kuò)寬稅基，逐漸將房產(chǎn)稅打造成地方主體稅種。

3.2合理設(shè)計(jì)計(jì)稅依據(jù)

借鑒上海和重慶的改革經(jīng)驗(yàn)以及發(fā)達(dá)市場(chǎng)國(guó)家的房產(chǎn)稅改革成功的經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值而非市場(chǎng)交易價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)比較合理。對(duì)房屋的地理位置、用途、面積及可使用年限等價(jià)值影響因素做出綜合評(píng)估，同時(shí)，評(píng)估值不僅是用來衡量增量房地產(chǎn)，也是用來衡量存量房地產(chǎn)，增量與存量房產(chǎn)都需計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋的評(píng)估價(jià)值可隨房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化而變化，將時(shí)間成本計(jì)算進(jìn)來并體現(xiàn)出房產(chǎn)的綜合價(jià)值，隨著房產(chǎn)稅改革的完善，房產(chǎn)稅的稅基也可以穩(wěn)定增加，房產(chǎn)稅的稅收收入也能同步增加。同時(shí)，以評(píng)估價(jià)值對(duì)房產(chǎn)課稅，能充分體現(xiàn)稅收的支付能力原則，對(duì)于房產(chǎn)的利用率也會(huì)大大提高。

3.3實(shí)行高稅率與低稅率相結(jié)合

房產(chǎn)稅的稅率區(qū)間設(shè)置應(yīng)該在中央統(tǒng)一制定的前提下，適當(dāng)擴(kuò)大地方政府的稅權(quán)并給予部分稅率調(diào)整權(quán)。允許地方政府在合理的稅率區(qū)間參照本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，根據(jù)本地區(qū)房產(chǎn)的使用情況，以及人均擁有的住房面積和房屋數(shù)量的多少等針對(duì)不同地區(qū)設(shè)置不同檔次的房產(chǎn)稅的差別稅率，以促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。從房產(chǎn)上看，對(duì)于高檔住房以及居民第三套及以上的住房實(shí)行較高的稅率，對(duì)于居民第二套住房以及個(gè)人獨(dú)棟商品住房實(shí)行較低稅率，對(duì)于城市居民自住的住房以及農(nóng)村用于經(jīng)營(yíng)性住房實(shí)行低稅率，以調(diào)節(jié)個(gè)人收入間的貧富差距。從地區(qū)上看，對(duì)主要城區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)實(shí)行較高的稅率，對(duì)城郊地區(qū)的房產(chǎn)實(shí)行較低稅率，在農(nóng)村地區(qū)實(shí)行低稅率，在偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)，實(shí)行零稅率。稅率的設(shè)置也符合量能納稅的原則。

主要參考文獻(xiàn)

［1］戴昕琦.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革現(xiàn)狀分析和優(yōu)化建議——以滬渝兩地房產(chǎn)稅為例［J］.四川行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（3）.

［2］曾艷.我國(guó)房產(chǎn)稅存在的問題及完善對(duì)策研究［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2015（36）.

［3］李承益.我國(guó)房產(chǎn)稅改革研究［J］.宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2015（01）.

［4］侯一麟，任強(qiáng)，張平.房產(chǎn)稅在中國(guó)：歷史、試點(diǎn)與探索［M］.北京：科學(xué)出版社，2014.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.14.089

F812.42

A

1673-0194（2016）14-0124-02

2016-06-02