文/李繼明

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計處理帶來的變化及處理

文/李繼明

“營改增”實行之后，對于房地產(chǎn)發(fā)展起到了明顯的推動作用。但是因為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金投入額巨大、建設周期長、融資成本過高，這些特點導致“營改增”實行之后，房地產(chǎn)的發(fā)展遭遇一系列的問題，這些都在很大程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)務和管理工作的進行，其中受到影響最為顯著的是會計處理活動。為了進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)更好的組織會計核算工作，對此我們針對“營改增”實行之后企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化展開詳細的研究。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)會計處理相關工作具有的顯著特點，進而分析了“營改增”實施之后，企業(yè)會計處理工作發(fā)生的變化，最后就會計處理發(fā)生的變化企業(yè)需要做出怎樣的調(diào)整進行探討，由此提高自身會計工作效率。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理

2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關，我們應當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究。“營改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應稅項目轉為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結構獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟和消費結構的優(yōu)化和升級。

一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設資金；其二，計算房屋建設成本、強化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進行核算，強化經(jīng)營管理，促進經(jīng)濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應的側重點也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。

二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化

(一)適用稅率的變化

實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5％的稅率?！盃I改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11％。

(二)會計利潤的變化

在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。

(三)企業(yè)稅收負擔的變化

首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5％的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：

應繳稅款=預收房款÷(1+5％)×5％

其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5％ 營業(yè)稅稅率轉變?yōu)?1％增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負以及經(jīng)營成本。

(四)發(fā)票管理的變化

在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關注銷項發(fā)票的領取、出具、保管、作廢，重視進項發(fā)票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強管理。在對供應商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業(yè)應繳稅額。

三、應對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施

(一)優(yōu)化會計處理流程

“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴格區(qū)分會計處理流程，轉變原有的稅務計算和申報方法，結合稅收改革政策，有效規(guī)避風險，降低企業(yè)稅收負擔，爭取有力的稅務支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細等活動，應當切實完成企業(yè)布置的任務，促進企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節(jié)，科學的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。

(二)提升企業(yè)會計管理水平

國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓工作，從而促進企業(yè)財務人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務人員及時適應新的稅收制度。同時強化增值稅稅務業(yè)務活動培訓。在稅制改革之后，企業(yè)在進行財務管理中常常需要利用應用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復雜，財務人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業(yè)可以利用培訓方法促進財務人員稅務管理能力的顯著提升，由此加強企業(yè)的會計管理。

(三)強化企業(yè)的內(nèi)部控制

“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務內(nèi)控進行合理的規(guī)劃，對其進行有力的監(jiān)管，尤其是加強對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進行財務管理。采取有效的“營改增”措施，應對企業(yè)稅務當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎工作，有效控制企業(yè)法律風險，減少企業(yè)納稅負擔，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優(yōu)化票務管理形式，增強財務人員的專業(yè)素質。結合“營改增”所產(chǎn)生的稅負影響對營銷策略進行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17％的進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。

四、結束語

綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作?！盃I改增”的實行消除了重復收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進而提出了一系列應對這一變化的有效措施。

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[2]艾靜萍. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理問題[J]. 企業(yè)改革與管理，2016，16：148.

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(作者單位：邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)