林麗娟

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海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款問題研究

林麗娟

（海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院，海南海口571127）

隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款在優(yōu)化農(nóng)村資源配置和推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新、加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展等方面起著積極的作用。本文深入闡述了海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的基本情況，分析了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的制約因素，在此基礎(chǔ)上對(duì)如何開展好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵鉀貸款進(jìn)行了思考，并提出了一些建議。

海南；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押；貸款

一、海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的基本情況

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、?？?、瓊海等14個(gè)市縣全面開展了確權(quán)登記頒證工作。全省測(cè)量農(nóng)村土地面積已達(dá)466.5萬畝，占國(guó)土“二調(diào)”農(nóng)村耕地面積的49%，頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》，計(jì)劃于2015年底前完成確權(quán)土地測(cè)量及核查公示工作，2016年底前基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記。近年來隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民不斷增多，而農(nóng)民又不愿放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈。海南省計(jì)劃建設(shè)全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及服務(wù)中心，包括1個(gè)省級(jí)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，22個(gè)市縣區(qū)級(jí)服務(wù)中心。同時(shí)，還將推動(dòng)實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同制，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛仲裁體系，探索基準(zhǔn)地價(jià)、公開招租競(jìng)標(biāo)的流轉(zhuǎn)制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，大批的家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體對(duì)土地進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，但普遍存在融資困難、改造擴(kuò)建經(jīng)費(fèi)投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和成效。2013年，黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化土地制度改革，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，全力提升以林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)“三權(quán)三證”抵押融資為重點(diǎn)的“三農(nóng)”金融服務(wù)便利化水平的精神，為激活農(nóng)村土地，促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，增加農(nóng)民收入及農(nóng)村融資渠道，解決農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題，如何開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了積極的探索和思考。
海南省抓住國(guó)家推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革機(jī)遇，為深入貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)和中央2014年1號(hào)文件精神，積極探索農(nóng)村金融改革發(fā)展，從推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農(nóng)村金融綜合改革試點(diǎn)，為全面開展農(nóng)村金融改革發(fā)展打牢基礎(chǔ)。為深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，創(chuàng)新金融服務(wù)方式，拓寬融資渠道，扶持“三農(nóng)”發(fā)展，海南省于2012年出臺(tái)印發(fā)了《海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資管理辦法》，為海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供了良好的金融運(yùn)行環(huán)境。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，海南全省累計(jì)發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農(nóng)戶及時(shí)獲得銀行金融服務(wù)。

二、發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)

目前，我國(guó)現(xiàn)有涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)主要有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)村合作信用社三類。農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實(shí)力有限，且在縣級(jí)以下幾乎無分支機(jī)構(gòu)，不直接面向農(nóng)戶，開展農(nóng)地抵押業(yè)務(wù)能力有限；農(nóng)業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的積極性不高，據(jù)調(diào)查，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)處置難、難以變現(xiàn)是目前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因；農(nóng)村信用社是農(nóng)村金融的主要力量，長(zhǎng)期服務(wù)于農(nóng)業(yè)，但實(shí)力有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。鑒于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重缺失，即使法律允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押貸款，但仍然難以推進(jìn)。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體不明確

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強(qiáng)有力的法律保障，制約了土地順利的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證發(fā)放不到位，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務(wù)難以開展。另外，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記在法律上缺乏一定的效力，也是當(dāng)前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因。

3、土地價(jià)值評(píng)估困難

目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值主要由農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，或者由地方政府有關(guān)部門工作人員進(jìn)行評(píng)估，缺乏權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估操作隨意性和主觀性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通常期限較短（為5—20年），金融機(jī)構(gòu)難以評(píng)估此類權(quán)益的價(jià)值，實(shí)際價(jià)值難以合理確定。由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值取決于土地承包經(jīng)營(yíng)的時(shí)間、土地經(jīng)營(yíng)收益，加之受自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等因素影響較大，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)難以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)際價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷，土地的實(shí)際價(jià)值得不到正確定位。評(píng)估價(jià)值普遍低于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際價(jià)值，加之評(píng)估方法不科學(xué)，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

債權(quán)人接受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押擔(dān)保的前提是，抵押權(quán)人在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，可以就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行拍賣、變賣，以保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這就需要農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)作為拍賣、變賣的載體。海南除個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)外，大部分地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進(jìn)行。由于流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢，流轉(zhuǎn)信息不暢通，無法對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行公開競(jìng)標(biāo)、拍賣，一旦經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)貸款違約的情況，金融機(jī)構(gòu)處置抵押物難度較大。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)難以變現(xiàn)，較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的推廣。

5、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，操作不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈零星流轉(zhuǎn)、口頭流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)方式。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律效用不強(qiáng)，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款失去推廣應(yīng)用的條件，大多涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物。土地流轉(zhuǎn)部門不明確，登記制度缺失，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障，使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能進(jìn)行抵押登記，阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的開展。

6、風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制缺失

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，需要相應(yīng)的中介組織和必要的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。因?yàn)?，農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較弱，特別是農(nóng)地抵押貸款用來經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)作物種植的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦發(fā)生自然災(zāi)害，將造成土地上附著物出現(xiàn)重大損失；或因市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化導(dǎo)致土地上附著物市場(chǎng)價(jià)值大幅降低。這都會(huì)直接影響貸款經(jīng)營(yíng)戶的還款能力，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，進(jìn)而降低了金融機(jī)構(gòu)發(fā)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的積極性。另外，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展尚不足，欠完善的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)不足以降低農(nóng)民收入的波動(dòng)性，而農(nóng)民收入是農(nóng)民還貸的主要資金來源。

7、相關(guān)法律法規(guī)障礙

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明文規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以做抵押?！稉?dān)保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！奔词寡胄泻豌y監(jiān)會(huì)都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，但是基于目前相關(guān)法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實(shí)施這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，即使個(gè)別地區(qū)實(shí)施了，也很難推進(jìn)。

三、促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款發(fā)展的對(duì)策建議

十八屆三中全會(huì)公報(bào)提出要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，各地紛紛涌現(xiàn)的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，值得鼓?lì)和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點(diǎn)過程中存在著各種問題和限制。各試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)適當(dāng)放寬對(duì)不良率的容忍度，要對(duì)農(nóng)民手里的“三權(quán)”價(jià)值做科學(xué)的評(píng)估，從而避免盲目評(píng)估帶來的代償風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對(duì)農(nóng)村金融的特殊性，推出一套適宜的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和措施。

1、政策扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化貸后管理

政府扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術(shù)支持和培訓(xùn)，提供財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，建立農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)服務(wù)“三農(nóng)”的激勵(lì)機(jī)制，特別對(duì)涉農(nóng)貸款投放比例較高的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)提供稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼等政策激勵(lì)。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)可以針對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，不定時(shí)地進(jìn)行貸后調(diào)查，凡是影響貸款到期收回的風(fēng)險(xiǎn)因素，都要引起重視并及時(shí)介入解決，最大化降低貸款收回風(fēng)險(xiǎn)。金融監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)增加農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機(jī)構(gòu)“懼貸”心理，使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款更加良性發(fā)展。

2、建立統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)

建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估管理辦法”，可以引入中介機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估部門，為開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的評(píng)估，為農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，還可建立科學(xué)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理確定農(nóng)村土地價(jià)值。

3、加快建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，健全土地經(jīng)營(yíng)權(quán)爭(zhēng)議仲裁機(jī)制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)平臺(tái)，并明確其相關(guān)職責(zé)，即匯集土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)和受讓的信息，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)供求的信息，接受供求雙方咨詢；組織開展土地使用權(quán)公開招標(biāo)競(jìng)投活動(dòng)，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化；協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，促成流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成意向，并協(xié)助辦理有關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，提供統(tǒng)一的合同格式，做好合同的鑒證服務(wù)；對(duì)土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務(wù)，協(xié)助調(diào)解合同糾紛，維護(hù)土地所有者、承包者和經(jīng)營(yíng)者三方的合法權(quán)益。

4、逐步完善農(nóng)業(yè)保障機(jī)制

加快組織成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，降低土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)農(nóng)業(yè)虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要積極探索多種擔(dān)保方式，如對(duì)額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，推行“公司擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，“收益保證+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”和“基金擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”等方式，進(jìn)一步降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

5、修訂和完善農(nóng)村土地相關(guān)法律制度

修訂和完善《農(nóng)村土地承包法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，明確規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以進(jìn)行抵押獲得貸款，為開辦土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供法律依據(jù)。另外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民的“用益物權(quán)”，是屬于農(nóng)民的“財(cái)產(chǎn)權(quán)”，應(yīng)該允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。

[1]楊國(guó)平、蔡偉：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款模式探討[J].武漢金融，2009（2）.

[2]何虹、許玲：農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記制度的法律完善[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2013（6）.

[3]王艷萍：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押及其限制[J].經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2011（1）.

[4]楊勇：我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的法律問題研究[J].南方金融，2013（5）.

[5]張鶴華：完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的思考和建議[J].現(xiàn)代營(yíng)銷（學(xué)苑版），2011（5）.

[6]中國(guó)人民銀行南昌中心支行金融研究處課題組：中國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與金融支持調(diào)查報(bào)告[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2013（10）.

（責(zé)任編輯：胡冬梅）

2014年度海南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革視角下海南農(nóng)村金融市場(chǎng)發(fā)展研究，編號(hào)：HNSK（GJ）14-26。