茍澤平 / 四川省平昌縣不動產(chǎn)登記中心

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推動貧困山區(qū)林業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究

茍澤平 / 四川省平昌縣不動產(chǎn)登記中心

不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是市場經(jīng)濟的一項基礎(chǔ)性制度，與每個人的切身利益息息相關(guān)。充分認識不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的含義、性質(zhì)、功效對開展登記工作，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要價值和現(xiàn)實意義。實踐證明，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對促進貧困山區(qū)林業(yè)市場公平競爭和共同發(fā)展，夯實構(gòu)建林業(yè)發(fā)展市場基礎(chǔ)，盤活森林資源資產(chǎn)等方面都將發(fā)揮較大作用。

不動產(chǎn)登記；林業(yè)發(fā)展；促進；功效

序言

不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)登記貫徹以人為本、權(quán)利主體的思想，在完善社會主義基本經(jīng)濟制度，推進社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)，保護民生等領(lǐng)域都將會產(chǎn)生極大的作用。在推進現(xiàn)代林業(yè)建設(shè)的進程中，不動產(chǎn)登記的公布實施，有利于進一步鞏固推動林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，完善林業(yè)市場機制，維護廣大山區(qū)農(nóng)民和林區(qū)群眾的根本利益，同時也要求加快林業(yè)物權(quán)制度建設(shè)，調(diào)整相關(guān)政策體系和提高林業(yè)依法行政水平。為此，我就貧困山區(qū)不動產(chǎn)登記促進林業(yè)發(fā)展的功用進行了研究，下面作簡單闡述。

1.充分認識不動產(chǎn)登記的重要性和必要性

1.1什么是不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記，是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。這一定義包含以下四個方面的內(nèi)容：登記是依當(dāng)事人申請的行為；登記是國家專職部門的活動；登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項；登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。就其登記對象而言，主要涵蓋10個方面：（1）集體土地所有權(quán)；（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（3）森林、林木所有權(quán)；（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（5）建設(shè)用地使用權(quán)；（6）宅基地使用權(quán)；（7）海域使用權(quán)；（8）地役權(quán)；（9）抵押權(quán)；（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

1.2不動產(chǎn)登記的基本屬性。不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記并非登記機關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生司法效果的事實行為。

1.3不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功效。

1.3.1明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記功能。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場經(jīng)濟需求。有關(guān)人士認為，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟的一項基礎(chǔ)性制度，和每個人的切身利益息息相關(guān)。這是制度本身的價值，是基本功能。嚴格地講，是制度的經(jīng)濟學(xué)價值，服務(wù)于市場經(jīng)濟。不動產(chǎn)登記制度首先要實現(xiàn)其主導(dǎo)價值，發(fā)揮其經(jīng)濟學(xué)價值。如果主導(dǎo)價值都不能實現(xiàn)或者無法實現(xiàn)，這項制度以及此項工作自然會“功敗垂成”，何言其他價值？

1.3.2明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的用途。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時，可以適度挖掘不動產(chǎn)登記的衍生價值。

1.4不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則。在統(tǒng)一登記制度建立過程中，要保持工作的穩(wěn)定和連續(xù)性，在機構(gòu)尚未建立、職責(zé)和資料整合尚未完成的情況下，各部門仍按原有的工作模式正常開展日常登記工作，不影響百姓順利辦理產(chǎn)權(quán)證書。在實施統(tǒng)一登記后，新證書投入使用，原來已經(jīng)頒發(fā)的各類證書繼續(xù)有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業(yè)和群眾負擔(dān)。國土資源部有關(guān)負責(zé)人指出，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護制度”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”、“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”的一項基礎(chǔ)性工作，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)具有重要意義。國土資源部將圍繞登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”，著力法制建設(shè)，在法律法規(guī)、規(guī)章政策、技術(shù)規(guī)范等諸多層面全面搭建制度框架。著力搭建信息共享平臺，實現(xiàn)各類不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務(wù)。逐步拓展信息平臺應(yīng)用領(lǐng)域，為建立健全社會征信體系和國家自然資源資產(chǎn)管理體制創(chuàng)造條件。

2．不動產(chǎn)登記對林業(yè)發(fā)展的促進

2.1夯實構(gòu)建林業(yè)發(fā)展市場基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記明確了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)是用益物權(quán)，并建立起相關(guān)的用益物權(quán)制度，給予了物權(quán)的保障，作為“土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”，這為建立農(nóng)村林地用益物權(quán)制度奠定了基本框架。同時，不動產(chǎn)登記明確規(guī)定，國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的參照用益物權(quán)的有關(guān)規(guī)定，國有林地承包經(jīng)營權(quán)也屬于用益物權(quán)，也應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)“物盡其用”的目標。在土地社會主義公有制性質(zhì)不改變的前提下，不動產(chǎn)登記對農(nóng)村集體林地和國有林地用益物權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)，為林業(yè)市場機制建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。用益物權(quán)制度是建設(shè)有中國特色的市場經(jīng)濟制度的內(nèi)在要求，也是建設(shè)市場經(jīng)濟制度的基本條件。市場交易的前提是擁有可依法交易的財產(chǎn)權(quán)。這不僅要求在法律上明確物的總括利益的歸屬，即明確物在法律上的所有權(quán)人，還要明確物的使用價值利益的歸屬，即明確物的用益物權(quán)人。林地是最基本的林業(yè)生產(chǎn)要素之一，但由于法律禁止土地買賣，土地所有權(quán)不具有可轉(zhuǎn)讓性，要通過市場機制來有效配置資源，創(chuàng)立林業(yè)用益物權(quán)制度，對建立市場經(jīng)濟運行機制具有根本性的意義。

2.2有利盤活森林資源資產(chǎn)。擔(dān)保物權(quán)在于適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求擔(dān)保債權(quán)，融通資金。不動產(chǎn)登記在擔(dān)保物權(quán)制度上取得了突破，設(shè)立了抵押、質(zhì)押、留置、權(quán)利抵押等諸多制度，并擴大了抵押擔(dān)保物的范圍。根據(jù)不動產(chǎn)登記規(guī)定，幾乎所有可交易的財產(chǎn)均可以作為抵押物。不動產(chǎn)登記完善了抵押擔(dān)保機制，改變了林權(quán)抵押貸款的不利局面，為盤活森林資源資產(chǎn)，拓寬融資渠道，將林權(quán)制度改革向縱深推進，提供了相應(yīng)的法律保障。社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)有一個歷史發(fā)展的過程。改革開放初期，由于當(dāng)時社會歷史條件還不成熟，國家對于林地使用權(quán)抵押比較謹慎。按照擔(dān)保法規(guī)定，可以抵押的僅限于荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，即“四荒地”使用權(quán)。同時，擔(dān)保法規(guī)定，“依法可以抵押的其他財產(chǎn)”才可以抵押，也就是說抵押物的范圍只限于法律規(guī)定可以抵押的財產(chǎn)，這就把“四荒地”以外的林地使用權(quán)，排除在可以抵押的財產(chǎn)范圍之外。

2.3促進林業(yè)市場公平競爭和共同發(fā)展。馬克思說過: “商品是天生的平等派，它要求買者與賣者之間必須遵守交換的等價法則?！币虼?，失掉了平等，就失掉了市場經(jīng)濟; 失掉了公平競爭，就失掉了共同發(fā)展?，F(xiàn)代林業(yè)建設(shè)應(yīng)該對所有的市場主體，包括國有、集體和私有主體， 都一視同仁，使其具有平等地位。不動產(chǎn)登記不僅理清了國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)和私人財產(chǎn)的界限，并從制度上明確保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。這需要各級政府和林業(yè)主管部門根據(jù)不動產(chǎn)登記律制度的要求提高駕馭市場的能力，進一步統(tǒng)一稅費政策、資源利用政策和投融資政策，為各種林業(yè)經(jīng)營主體創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境。

3．結(jié)論

總之，充分認識和把握不動產(chǎn)登記制度的含義、性質(zhì)和功能，有利于進一步開展好登記工作；扎實開展好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，更加利于促進貧困山區(qū)林業(yè)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，助推“五彩巴中”建設(shè)，加快平昌縣鄉(xiāng)村旅游和森林康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；七M步伐。