吳媛++鄧曉盈

摘要：近十年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)大起大落，反反復(fù)復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)在信用方面暴露了諸多問題，因此我國政府要盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)制度，通過對(duì)建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)以提高市場資源的配置效率、加大銀行的信貸支持、降低融資成本，提高企業(yè)之間競爭力、解決投資者在金融市場交易當(dāng)中信息不對(duì)稱的困惱。本文從企業(yè)財(cái)務(wù)的角度和銀行貸款前期分析，利用AHP法構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系的財(cái)務(wù)指標(biāo)，從項(xiàng)目償債、盈利和營運(yùn)、發(fā)展、資本實(shí)力五個(gè)方向來衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信用狀況。該體系可以用一個(gè)信用綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)——信用度來定量評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用的高低。

Abstract： In the past ten years， Chinas real estate enterprises have experienced many ups and downs， and real estate enterprises have exposed many problems in credit. Therefore， the government should establish the credit rating system of real estate enterprises as soon as possible and improve the market resources allocation efficiency， increase the banks credit support， reduce financing costs， improve the competitiveness of enterprises， and solve the problem of information asymmetry of investors in the financial market transactions by building credit rating of real estate enterprises. From the angle of corporate finance and bank loans， this paper uses the AHP method to construct the financial indicators of the real estate enterprise credit rating system to measure the real estate enterprise financial credit situation from the project sinking， profitability and operation， development， capital strength. The system can use a credit comprehensive evaluation index- credit to quantitatively evaluate the level of real estate enterprise credit.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；信用評(píng)級(jí)；財(cái)務(wù)

Key words： real estate enterprises；credit rating；finance

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）32-0009-04

0 引言

我國房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上說是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的集中反映點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)的反映點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展，許多問題也暴露出來，如房價(jià)上升過快、房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性，近幾年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)貸款融資出現(xiàn)困局、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，房地產(chǎn)趨近飽和，其市場滯銷導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，爛尾樓事件不斷爆出，使弱勢的購房者帶來極大的經(jīng)濟(jì)損失和財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

信用評(píng)級(jí)屬于中介服務(wù)，主要作用是揭示企業(yè)違約率。在對(duì)企業(yè)的違約率進(jìn)行估算時(shí)，該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況成為評(píng)估內(nèi)容的焦點(diǎn)。企業(yè)信用評(píng)級(jí)是指第三方信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在沒有任何干預(yù)的條件下對(duì)受評(píng)對(duì)象在經(jīng)濟(jì)交易當(dāng)中因各種原因而不能履約，對(duì)其可能性進(jìn)行分析并預(yù)測結(jié)果，雖然一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況并不能完全作為信用風(fēng)險(xiǎn)的判斷依據(jù)，但財(cái)務(wù)狀況差或者經(jīng)營利潤弱的企業(yè)會(huì)存在資產(chǎn)流動(dòng)性弱、壞賬、呆賬等問題，導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)到期而沒有足夠的資金償還給金融機(jī)構(gòu)，企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。因此，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)把企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況作為主要評(píng)級(jí)因素進(jìn)行信用評(píng)級(jí)分析。

信息不對(duì)稱現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場中頻繁出現(xiàn)，不論是投資者還是企業(yè)管理者都很難掌握對(duì)方的完整清晰的信息，各自發(fā)布的信息在市場上的局限性使雙方都無法擁有更多的交易信息或者有效的信息。在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，交易者之間存在逆向選擇、道德風(fēng)險(xiǎn)問題，這些可能成為市場的交易率失敗的原因。然而房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)的建立可以保護(hù)投資者和消費(fèi)者免遭由于信息不足而受到的損失，在投資者、消費(fèi)者、企業(yè)之間建立信息橋梁，降低投資者在市場上尋找風(fēng)險(xiǎn)情報(bào)的信息成本和逆向選擇的困擾、為企業(yè)建立一個(gè)“品牌效應(yīng)”、拓展融資渠道、給消費(fèi)者一個(gè)健全的市場。同時(shí)為投資者和消費(fèi)者奠定真實(shí)的市場信息基礎(chǔ)，使投資者和消費(fèi)者可以利用信用評(píng)級(jí)報(bào)告的結(jié)果在投資市場上進(jìn)行有效的投資、及時(shí)收回成本和利潤、降低決策風(fēng)險(xiǎn)、提高交易效率、推進(jìn)公平交易。

1 房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念

主要是指土地使用權(quán)一旦被開發(fā)商拿到，就開始進(jìn)一步對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)利用，即經(jīng)過前期規(guī)劃和后期的建設(shè)等過程，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)物被建成用來滿足人們的生活需求，開發(fā)商將房產(chǎn)在市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓變賣，找到新的投資者讓渡使用權(quán)，產(chǎn)生回收資金、在利潤上得到了有效回報(bào)（鄭生欽，2013）。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要特點(diǎn)

①前期投資資金較大。開發(fā)投資和置業(yè)投資企業(yè)，所需要的資金一般都會(huì)超出投資者的資金能力范圍。前期投資當(dāng)中僅30%的資金是投資者自有的，而剩下70%的資金是通過其他融資渠道獲得的。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，大部分的資本被項(xiàng)目占用，使得企業(yè)出現(xiàn)短期的財(cái)務(wù)危機(jī)、資金緊張，甚至出現(xiàn)企業(yè)負(fù)資產(chǎn)的狀態(tài)。

②投入資金回收期長。一般在項(xiàng)目順利完成后三到五年才能收回前期投資資本，而置業(yè)投資企業(yè)要至少10～8年才能回籠資金，有些要幾十年之久。此時(shí)資金壓力、市場風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)應(yīng)該考慮的。

③變現(xiàn)性差。由于購買者對(duì)房地產(chǎn)的特殊偏好及消費(fèi)者的謹(jǐn)慎等原因?qū)е陆灰讜r(shí)間過長使投資者在短期內(nèi)無損變現(xiàn)能力減弱，隨之房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性變?nèi)?。這一性能也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者在回收資金上過于漫長，在償還銀行的債務(wù)來臨時(shí)因無法兌現(xiàn)而破產(chǎn)。

④適宜長期投資。土地不會(huì)損壞，其權(quán)益一般在40年以上，我國法律規(guī)定權(quán)益可以延長。土地上的建筑物、附著物具有耐久性，所以房地產(chǎn)投資適合長期投資。

⑤收益水平相當(dāng)可觀。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤大多在20%～40%，企業(yè)的信貸資金和財(cái)務(wù)杠桿在有效的利用下，投資利潤將會(huì)顯著增加。

⑥對(duì)金融機(jī)構(gòu)的高度依賴性。房地產(chǎn)企業(yè)初期投資金額巨大，往往投資者自有資金較少需要利用大量的抵押貸款資金和少量的權(quán)益資金進(jìn)行投資。房地產(chǎn)后期的價(jià)值具有一定的增值空間，所以金融機(jī)構(gòu)一般愿意貸款給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款資金一般在70%左右，所以對(duì)金融機(jī)構(gòu)有高度依賴性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)財(cái)務(wù)指標(biāo)選取依據(jù)

2.1 財(cái)務(wù)指標(biāo)選取根據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)在前期投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，其資本金是其重要因素，因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況來看，絕大多數(shù)企業(yè)都存在著同樣的問題—資本金不充裕，業(yè)主在參加招投標(biāo)，競投到土地使用權(quán)之后，再進(jìn)行啟動(dòng)項(xiàng)目時(shí)資金明顯不夠。企業(yè)為解決資本金不足，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下會(huì)將土地使用權(quán)或在建工程等抵押給銀行，從而取得貸款，使得后期工程順利進(jìn)行。一般開發(fā)商為了項(xiàng)目順利完成，資金有效的周轉(zhuǎn)都會(huì)向銀行貸款，但這一行為也將其項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)間接轉(zhuǎn)嫁給銀行。

銀行是否貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，主要考慮其項(xiàng)目的盈利能力和還款償債的能力，作為企業(yè)的第一還款來源是其項(xiàng)目的可行性和銷售資金回籠能力，第二來源是其企業(yè)的抵押物。但第二還款來源的價(jià)格波動(dòng)比較大，隨著項(xiàng)目的完成其價(jià)值需要逐步顯現(xiàn)和增值。所以作為借款者銀行主要還是考慮第一還款來源是否可靠，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行前期貸款分析，主要考察企業(yè)項(xiàng)目的三大重要指標(biāo)—盈利能力、清償能力、不確定性分析。

從房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可操作性出發(fā)，考慮其本身的特征，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)的特點(diǎn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的前期分析，主要是從房地產(chǎn)企業(yè)償債能力、償債意愿出發(fā)，有表1所示財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。

2.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

盈利能力分析：該指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤大小的體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，其獲利能力直接關(guān)系到企業(yè)是否可以持續(xù)經(jīng)營下去，是其償還債務(wù)的重要資金來源，也是投資者和債權(quán)人得到報(bào)酬的保證，是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其判斷還款能力的重要指標(biāo)。

償債能力分析：該指標(biāo)是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)后期經(jīng)營是否有能力償還債務(wù)的能力，是判斷企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。一個(gè)企業(yè)的償債能力良好，則表示該企業(yè)信用較好，銀行和投資者、債權(quán)人對(duì)企業(yè)更加信賴。

營運(yùn)能力分析：它是一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的效益能力分析的體現(xiàn)。資金在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作當(dāng)中是其重要提前，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資存在高風(fēng)險(xiǎn)性，其運(yùn)作起來也相當(dāng)困難。這就要求其房地產(chǎn)加強(qiáng)營運(yùn)能力，穩(wěn)固發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力越強(qiáng)，在市場中的競爭力也越強(qiáng)。

發(fā)展能力分析：企業(yè)發(fā)展能力是指通過自身的不斷成長和持續(xù)經(jīng)營而積累下來的發(fā)展?jié)撃埽@種潛能最后轉(zhuǎn)化為股東財(cái)富增值，企業(yè)內(nèi)在價(jià)值的提升。所以，發(fā)展能力是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展和品牌價(jià)值提升的基石，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本、贏利之源。

資本實(shí)力分析：企業(yè)資本實(shí)力一定程度上與企業(yè)規(guī)模相關(guān)。一個(gè)企業(yè)的規(guī)模意味著企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)管理和資金運(yùn)行操作是否合理，規(guī)模越大企業(yè)各方面管理越到位，同時(shí)其信譽(yù)狀況越好可以比較容易得到消費(fèi)者的信賴打開市場，取得預(yù)期收益。相反的規(guī)模較小的企業(yè)，一旦受到經(jīng)濟(jì)下滑或者金融風(fēng)暴，很容易受到經(jīng)濟(jì)的影響而面臨困境甚者破產(chǎn)違約。

3 層次分析方法

3.1 層次分析法應(yīng)用

近年來，層次分析法在評(píng)價(jià)和決策兩大問題中被廣泛應(yīng)用，從微觀方面來看，層次分析法被廣泛應(yīng)用于建筑行業(yè)，施工領(lǐng)域，信用評(píng)估領(lǐng)域以及投資決策等領(lǐng)域。林婷婷（2015）依據(jù)小微企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際財(cái)務(wù)情況，運(yùn)用AHP 法對(duì)小微企業(yè)的信用等級(jí)、違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估分析，為企業(yè)融資建立了信用平臺(tái)。何芙蓉（2014），將基于G1法的層次分析法應(yīng)用于招投標(biāo)案例中，構(gòu)建了項(xiàng)目的系統(tǒng)評(píng)標(biāo)指標(biāo)體系和投標(biāo)方關(guān)于投標(biāo)項(xiàng)目選擇指標(biāo)體系，最終做出合理的決策。王力聰（2014）對(duì)于建筑業(yè)的誠信狀況，采用AHP法計(jì)算建筑業(yè)的指標(biāo)權(quán)重，從而可以評(píng)估建筑行業(yè)的信用度。李政、許寧（2015），將層次分析法理論應(yīng)用在影響投資者投資決策的指標(biāo)上并構(gòu)建其模型，根據(jù)權(quán)重分析對(duì)影響投資者的投資決策指標(biāo)進(jìn)行排序，最后根據(jù)各個(gè)指標(biāo)排名得到投資者投資決策因素相對(duì)重要程度。

3.2 AHP（分層方法）的描述

AHP（Analytic Hierarchy Process）層次分析法是美國運(yùn)籌學(xué)家T. L. Saaty教授于二十世紀(jì)70年代提出的一種適用于多方案或多目標(biāo)的決策方法，是利用定性與定量相結(jié)合的分析方法（張所地、吉迎東、胡琳娜，2013）。以下是層次分析方法的幾個(gè)步驟：

wi為第i個(gè)準(zhǔn)則在評(píng)價(jià)體系中的權(quán)重，wij代表第i個(gè)準(zhǔn)則下第j個(gè)指標(biāo)在i準(zhǔn)則下的權(quán)重，則第i準(zhǔn)則下第j個(gè)指標(biāo)相對(duì)于評(píng)價(jià)體系的權(quán)重wij。因此wij=Wi*Wij。

3.3 求各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重值

3.4 組合指標(biāo)權(quán)重的確定

本文以房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)特點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過層次分析法分析得到最終的組合指標(biāo)權(quán)重值和排名順序，此方法邏輯清晰，減少了人為因素的影響，得出的結(jié)論比較真實(shí)客觀，是一種值得信賴的計(jì)算權(quán)重方法。得到的權(quán)重值反映出各個(gè)指標(biāo)在房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)財(cái)務(wù)分析上的重要程度，使房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)其排名重要順序進(jìn)行有效管理和調(diào)整。其中盈利能力兩項(xiàng)指標(biāo)和償債能力中的流動(dòng)比率占有的權(quán)重值超過10%，應(yīng)得到企業(yè)的高度重視，而發(fā)展能力得到10%的比例，也不容房地產(chǎn)企業(yè)小覷，其他指標(biāo)均未超過10%。但我們房地產(chǎn)企業(yè)仍存在著各種差異和不同，所以在財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行選擇時(shí)，也不能做到全面考慮與整合，在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用當(dāng)中存在著不足。

4 結(jié)語

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展。國民住宅投資備受青睞，與其行業(yè)直接、間接產(chǎn)業(yè)高達(dá)60多種。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上說是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的集中反映點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)的反映點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)信用環(huán)境的惡化在嚴(yán)重影響該行業(yè)的同時(shí)，也間接影響到了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常的運(yùn)作、持續(xù)發(fā)展。目前暴露出來的房地產(chǎn)信用問題，使得加強(qiáng)房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的任務(wù)更加緊迫，亟須盡快完善房地產(chǎn)信用體系，營造可靠安全的房地產(chǎn)信用環(huán)境，優(yōu)化房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)，是全社會(huì)共同的呼聲。

我國房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的建立關(guān)鍵是規(guī)范企業(yè)當(dāng)中的財(cái)務(wù)信息的收集和使用。把不同的財(cái)務(wù)信息的收集者、使用者及財(cái)務(wù)信息指標(biāo)在制度上作出安排，使三者統(tǒng)一起來，這是我國房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系建立的關(guān)鍵所在。要把這三者在制度上統(tǒng)一起來大體可以通過三個(gè)渠道：一是政務(wù)有關(guān)財(cái)務(wù)信息公開化；二是行政機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)信息的內(nèi)部互通；三是完善房地產(chǎn)企業(yè)征信系統(tǒng)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)公開化較少，只有上市房地產(chǎn)企業(yè)公開企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今時(shí)今日，房地產(chǎn)市場參差不齊、風(fēng)險(xiǎn)加劇涌現(xiàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信業(yè)務(wù)應(yīng)及早出臺(tái)。

最近，隨著政府購房新政發(fā)布，一線城市如火如荼房價(jià)飆升，二、三線城市冰天雪地正在去庫存化，市場忽冷忽熱，正處于一個(gè)看似繁榮卻在孕育著超級(jí)泡沫。房地產(chǎn)問題諸多，將會(huì)演變成另一場金融危機(jī)，一旦失控，勢必影響國民經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，加劇銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。通過政府建立房地產(chǎn)企業(yè)信用管理制度，第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)建立評(píng)級(jí)體系對(duì)房企實(shí)施信用評(píng)級(jí)進(jìn)而了解企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，可促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信用意識(shí)增強(qiáng)、信用水平提高，使房地產(chǎn)市場得到穩(wěn)定發(fā)展，減少各方投資者不必要的損失，同時(shí)也使國民經(jīng)濟(jì)得到了穩(wěn)固發(fā)展，在房地產(chǎn)市場整頓措施上提供有效幫助。

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