龔小鋒

雖然樓市熱度在各路調(diào)控政策的“圍剿”下直線下降，但對于本輪樓市會(huì)冷多久，公說公有理，婆說婆有理。本輪樓市調(diào)控政策的難度在于，如何在既控制房價(jià)非理性上漲的情況下，又促進(jìn)樓市去庫存工作的開展。因?yàn)榕c熱點(diǎn)城市相比，三四線城市樓市的庫存壓力依然嚴(yán)峻。

迎來深度調(diào)整期

在調(diào)控層層加碼的高壓之下，可以預(yù)見，10月份還僅僅是一個(gè)開始，未來樓市或?qū)⑦M(jìn)入深度調(diào)整期。

在房價(jià)方面，易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，10月房價(jià)并沒有發(fā)生明顯變化，大多數(shù)一二線城市房價(jià)指數(shù)仍會(huì)保持緩速上升。

“基于穩(wěn)定市場的基本調(diào)控原則以及項(xiàng)目盈利考慮，一手房價(jià)格還會(huì)繼續(xù)保持。二手房10月份掛牌價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)11月議價(jià)空間將一進(jìn)步擴(kuò)大。”丁祖昱說。從整體平均價(jià)格來說，隨著“限價(jià)”力度不斷加大，未來還是有可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑。

熱點(diǎn)城市銷量與房價(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下降，一方面確實(shí)是由于調(diào)控導(dǎo)致高端需求受限、客戶減少，另外熱點(diǎn)城市可售面積、新開工面積、土地儲(chǔ)備面積均嚴(yán)重不足，市場可售房源減少，樓市自然降溫。

根據(jù)中央目前的態(tài)度，如果部分熱點(diǎn)城市仍無法取得明顯效果，還將采取更為嚴(yán)厲的管控措施。目前多個(gè)城市掀起的第二輪調(diào)控政策加碼，正反應(yīng)了中央政府對于本輪調(diào)控的態(tài)度。

丁祖昱認(rèn)為，市場預(yù)期下調(diào)對于穩(wěn)定樓市特別是土地市場是極有好處的，此前，一些項(xiàng)目的土地溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新三板股票的市盈率，并且受到銀行資金和各路資本的追捧，土地市場的泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的想象力。調(diào)控雖然來得遲了，但來了終究還是好的，不然的話，市場已接近喪心病狂。

本輪調(diào)控，大房企相對淡定，受市場銷售火爆影響，不少房企提前2個(gè)月完成銷售目標(biāo)。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在調(diào)控期間，恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價(jià)拿地、并購重組的絕佳機(jī)遇，也是擴(kuò)展市場、延攬人才的最好時(shí)機(jī)。

在他看來，明年的市場不會(huì)等待，對于想賣地賣項(xiàng)目的小房企來說，心理價(jià)位預(yù)期需要重新調(diào)整，非熱點(diǎn)城市機(jī)會(huì)更是越來越少，樓市降溫、市場規(guī)范最受傷的還是中小房企，銷售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來越窄，現(xiàn)金流隨時(shí)可能斷裂。

三四線城市的焦慮

面對調(diào)控，不同城市反應(yīng)冷熱不一，合富輝煌的最新報(bào)告分析認(rèn)為，從不同城市的市場表現(xiàn)來看，前期房價(jià)和地價(jià)飆升幅度過大、市場投資性需求比重高的城市，或許市場調(diào)整的幅度會(huì)相對大，調(diào)整時(shí)間會(huì)更長一些；前期市場表現(xiàn)相對溫和，自住、改善或長期理財(cái)投資型需求主導(dǎo)的城市，市場調(diào)整的幅度相對小，調(diào)整時(shí)間也會(huì)相對短。

如果說一二線城市的熱度還能再扛一扛，那么，三四線城市日子從來沒好過過。丁祖昱表示，三四線城市也無法獨(dú)善其身，歷次市場調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場的調(diào)整必然會(huì)影響到三四線，特別是熱點(diǎn)城市周邊的三四線所受影響更大。

與“如火如荼”的熱點(diǎn)城市相比，三四線城市去庫存可謂“壓力山大”，從目前狀況來看，三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月。

在本輪樓市高潮中，中央推動(dòng)“去庫存、降杠桿”，結(jié)果被熱點(diǎn)一二線城市拔了頭籌，不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒來得及去庫存，這一輪小周期就結(jié)束了。

現(xiàn)在，三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫存壓力更有增無減。而當(dāng)前，再調(diào)控力度加大的情況下，無疑會(huì)增加這些城市的去庫存難度。

歐陽捷指出，未來絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機(jī)會(huì)了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場資源，中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫存、不可持續(xù)的土地財(cái)政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長期的三座大山。

針對三四線城市庫存問題，近日，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪表示，中國房地產(chǎn)政策要強(qiáng)調(diào)穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該采取結(jié)構(gòu)性方式，用中長期策略應(yīng)對短期問題，而不能全線打壓，以防止房地產(chǎn)行業(yè)可能的崩盤對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

中國住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴(yán)峻，需要更加精準(zhǔn)有力。

在他看來，去庫存要結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、提高農(nóng)民工收入、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房，并且，要進(jìn)行土地制度改革，賦予農(nóng)民宅基地流通性，讓其可以變現(xiàn)并創(chuàng)造購房需求。

政策或從緊超一年

本輪樓市調(diào)整期將持續(xù)多久，基于調(diào)控政策執(zhí)行多久，目前業(yè)界普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間至少會(huì)超過一年。

歐陽捷就表示，明年兩會(huì)之前調(diào)控政策不會(huì)有絲毫放松，兩會(huì)之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，十九大之后到后年兩會(huì)也不能有任何閃失。在他看來，調(diào)整周期最少還有18個(gè)月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)不景氣，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能很難堅(jiān)持。不過，陳東琪近日指出，中國經(jīng)濟(jì)也存在亮點(diǎn)，所以明年不會(huì)延續(xù)慣性下行，GDP增速或保持在6.5%-7%之間。

屆時(shí)如果放開調(diào)控政策，是否意味著房價(jià)再度反彈？知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日給出了一個(gè)值得探討的說法，他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)出現(xiàn)了顛覆性的變化，人均居住面積實(shí)際上肯定超過了35平米，國際公認(rèn)的供需平衡線，住房短缺的歷史宣告結(jié)束，除了少數(shù)城市，大量的城市住房出現(xiàn)過剩。

而之所以今年以來房價(jià)仍然暴漲，此前，已有不少業(yè)內(nèi)人士指出，與以往不同，本輪樓市增長更多是貨幣現(xiàn)象。

馬光遠(yuǎn)因此判斷，2017年是中國房地產(chǎn)歷史大轉(zhuǎn)折的一年，到2018年，中國房地產(chǎn)庫存過剩會(huì)達(dá)到90%以上的城市，房地產(chǎn)會(huì)面目全非，能夠投資的區(qū)域屈指可數(shù)。

在他看來，中國可能有那么幾個(gè)極奇葩的個(gè)別城市，在調(diào)控周期結(jié)束后房價(jià)仍然會(huì)上漲，但大量城市將基本告別上漲，即使管理層仍然在制度建設(shè)上不上心，對房地產(chǎn)的影響也不大。房價(jià)即使在未來有報(bào)復(fù)性反彈，也只是平靜湖面的一片漣漪，很難再掀起驚濤駭浪了。