曾慧娟

“我在南方的艷陽(yáng)里看北方的霧霾天。”這是朋友圈曾頻繁出現(xiàn)的句子。

隨著11月13日北京全面供暖、15日北京周邊冀魯豫供暖，各地pm2.5爆表將是毫無(wú)懸念的事件。

隨著環(huán)境污染逐漸嚴(yán)重以及霧霾天逐步常態(tài)化，裝有新風(fēng)系統(tǒng)的綠色建筑日益受到大眾歡迎，科技住宅也成為熱門(mén)銷(xiāo)售項(xiàng)目。

10月底，央企葛洲壩地產(chǎn)推出了涵蓋“綠色健康、德系精工、工業(yè)集成、智慧互聯(lián)、服務(wù)增值”五大部分的“5G科技”戰(zhàn)略，形成了由前端產(chǎn)品創(chuàng)新到后端服務(wù)增值的完整閉環(huán)。

科技住宅從1.0到3.0、5.0，科技應(yīng)用在房地產(chǎn)已涉及方方面面，其不再是住宅的附加價(jià)值之一，而成為激發(fā)價(jià)值、創(chuàng)造財(cái)富的生產(chǎn)力。

綠色科技的誘惑

大郊亭西北角，廣渠金茂府以現(xiàn)房銷(xiāo)售，售價(jià)10萬(wàn)元/平米起。該項(xiàng)目在2011年4月以4.5萬(wàn)元/平米首次開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)，周邊在售項(xiàng)目定價(jià)不過(guò)在3萬(wàn)元上下，而廣渠金茂府先聲奪人的核心原因就在于主打的八大科技系統(tǒng)。如地源熱泵與毛細(xì)管網(wǎng)共同組成的生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)，保證全年恒溫恒濕恒氧，節(jié)能環(huán)保。置換式新風(fēng)系統(tǒng)提高室內(nèi)空氣質(zhì)量，24小時(shí)25次換風(fēng)，將室內(nèi)空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質(zhì)量。而一鍵式智能家居生活系統(tǒng)，在安全性、便利性、舒適性、藝術(shù)性上均有所提升，實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)主要設(shè)備進(jìn)入自動(dòng)控制領(lǐng)域。

此后的2012年，望京·金茂府在廣渠·金茂府的8大科技系統(tǒng)基礎(chǔ)上締造了12大綠色科技系統(tǒng)，于恒溫恒濕及新風(fēng)系統(tǒng)的硬件配備與功能標(biāo)準(zhǔn)上重點(diǎn)升級(jí)。

在綠色科技住宅領(lǐng)域，朗詩(shī)是先行者，其擁有綠色建筑相關(guān)專(zhuān)利130多項(xiàng)，綠色科技住宅產(chǎn)品目前已經(jīng)過(guò)三次迭代升級(jí)，3.0版本產(chǎn)品引入被動(dòng)式建筑技術(shù)，即基于被動(dòng)式設(shè)計(jì)而建造的節(jié)能建筑，應(yīng)用自然界的陽(yáng)光、風(fēng)力、氣溫、濕度的自然原理，盡量不依賴(lài)常規(guī)能源的消耗，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境配置的建筑手法來(lái)改善和創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。

其最受購(gòu)房者歡迎的“恒溫、恒濕、恒氧”綠色住宅產(chǎn)品，能夠保持室內(nèi)溫度處于20℃- 26℃間，相對(duì)濕度在30%-70%之間，每?jī)蓚€(gè)小時(shí)將室內(nèi)空氣完全置換一遍，并通過(guò)置換式新風(fēng)的初效和中效兩級(jí)過(guò)濾，實(shí)現(xiàn)對(duì)PM2.5的高效過(guò)濾，其項(xiàng)目綜合節(jié)能率顯著低于常規(guī)建筑。

在國(guó)家層面，據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，我國(guó)財(cái)政部和住建部將以政府財(cái)政補(bǔ)貼等方式促進(jìn)綠色建筑的健康發(fā)展，到2020年城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要達(dá)到50%，但2012年這一數(shù)據(jù)僅為2%。住建部還透露，預(yù)計(jì)2020年前，我國(guó)用于節(jié)能建筑的投資將達(dá)到1.5萬(wàn)億元。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這既是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)風(fēng)口和機(jī)遇。

VR體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)

在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)階段，試想一下，不需要親自踏足觀看就能購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)該是多么方便?！癡R+時(shí)代”順勢(shì)而來(lái)，幾乎所有傳統(tǒng)行業(yè)都正乘著VR的東風(fēng)華麗轉(zhuǎn)身。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，VR科技的介入能夠?qū)崿F(xiàn)在沒(méi)有售樓部的情況下提前有效蓄客，縮短時(shí)間成本。過(guò)去在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，樣板間的規(guī)劃大約要在拿地后半年，工期需要2-3個(gè)月，不只成本，對(duì)設(shè)計(jì)要求和細(xì)致度也比較高，最后也無(wú)法保證能夠完美呈現(xiàn)，并且造價(jià)昂貴、重復(fù)使用率低、空間和戶(hù)型較單一。

目前已開(kāi)發(fā)出的虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）系統(tǒng)，可以通過(guò)模擬真實(shí)居住場(chǎng)景突破傳統(tǒng)實(shí)體樣板間的瓶頸，購(gòu)房者只需坐在椅子上通過(guò)操控桿控制前進(jìn)方向，客廳、廚房、臥室、餐廳，想去哪看就去哪看，還可以根據(jù)客戶(hù)所選樓層、位置，調(diào)整光線(xiàn)及視野，讓購(gòu)房者不需挨個(gè)走動(dòng)就能看到想看的房子，觀賞一天當(dāng)中不同時(shí)段的場(chǎng)景，對(duì)房間進(jìn)行虛擬“裝修”，體驗(yàn)真實(shí)的生活，僅用十分之一的成本，效率卻提高了十倍。

此外，通常在售樓中心，來(lái)訪者要邊參觀沙盤(pán)邊聽(tīng)取售樓人員講解，為了全面了解項(xiàng)目規(guī)劃和周邊配套還要不斷走動(dòng)變換角度，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的重點(diǎn)，是如何將樓盤(pán)的核心要素精準(zhǔn)地傳遞給購(gòu)房者。

去年開(kāi)始，融合了實(shí)體沙盤(pán)和虛擬3D影像的360°全息沙盤(pán)大行其道，在沙盤(pán)展示中使用全息投影，將三維畫(huà)面懸浮在實(shí)景的半空中成像，營(yíng)造了亦幻亦真的氛圍，可以從任何角度觀看全息虛擬影像的不同側(cè)面，畫(huà)面立體，成像逼真。還能配合中控系統(tǒng) 展示項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境、交通、教育等配套資源，也可演示各個(gè)功能分區(qū)等詳細(xì)信息。購(gòu)房者可根據(jù)需求展示項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目單體、鳥(niǎo)瞰、戶(hù)型、景觀、商業(yè)街等內(nèi)容，滿(mǎn)足不同人的不同需求。也可根據(jù)銷(xiāo)售階段做不同展示，節(jié)約成本。

無(wú)人機(jī)拍照管理

今年8月，碧桂園總裁莫彬拜訪深圳市智璟科技有限公司，雙方共同研討了無(wú)人機(jī)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，森林城市項(xiàng)目使用無(wú)人機(jī)管理的可行性。

無(wú)人機(jī)可搭載高清變焦相機(jī)或三維雷達(dá)測(cè)繪儀，結(jié)合地理影像傳感器，通過(guò)高空拍攝獲取精確的地形狀況，2D/3D模型等信息數(shù)據(jù)，可實(shí)行地形建筑測(cè)量、地質(zhì)考核、地址選擇，適用地形規(guī)劃和舊城改造領(lǐng)域。

通過(guò)無(wú)人機(jī)遠(yuǎn)程遙控，可對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控指揮、跟蹤建筑進(jìn)度、管理現(xiàn)場(chǎng)資源，提高施工效率、排除安全隱患 。搭載設(shè)備高清變焦相機(jī)和高清圖傳系統(tǒng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行細(xì)節(jié)觀察，如發(fā)現(xiàn)隱患問(wèn)題，利用喊話(huà)系統(tǒng)進(jìn)行及時(shí)糾正。

在房地產(chǎn)物業(yè)管理方面，無(wú)人機(jī)對(duì)園區(qū)管理協(xié)助不容小覷。比如，無(wú)人機(jī)可以按照設(shè)定的線(xiàn)路定時(shí)巡邏，通過(guò)與正常畫(huà)面進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類(lèi)安全隱患，并將結(jié)果匯報(bào)至警衛(wèi)中心，由警衛(wèi)人員作判斷。又如無(wú)人機(jī)還可以對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、積漏水點(diǎn)、高處或屋頂?shù)热斯ぱ策壦澜且约案邔舆`章建筑等進(jìn)行全面、精確、高效的 監(jiān)測(cè)，為構(gòu)建智慧型社區(qū)、打造智慧型城市提供助力。

像搭積木一樣造房子

十年前，有人跟你說(shuō)他要在一片土地上花一天的時(shí)間造出10棟房子，結(jié)果得到的肯定是一片嘲笑與質(zhì)疑。時(shí)至今日，這一“狂言”卻被真切地實(shí)現(xiàn)了。2014年，上海一家設(shè)計(jì)公司便利用一臺(tái)3D超級(jí)打印機(jī)率先“打”出了10套別墅毛坯房，僅用時(shí)24小時(shí)，十幢新房子錯(cuò)落安置，紅磚綠瓦，外表上看，與普通的房子沒(méi)什么不一樣。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示：“3D打印技術(shù)源于工業(yè)設(shè)計(jì)，原理很簡(jiǎn)單，實(shí)際上是通過(guò)分層堆疊的方式， 把一個(gè)物體或者實(shí)物堆砌起來(lái)?？墒褂玫慕橘|(zhì)不一樣，可以用金屬，可以用塑料，甚至可以用石膏，也可以用混凝土，應(yīng)對(duì)不同的需求。在上海的這10棟別墅，用的是一種以高標(biāo)號(hào)水泥與玻璃纖維為主的特殊‘油墨?！?/p>

在陳晟看來(lái)，像搭積木一樣造房子已經(jīng)從理論進(jìn)入實(shí)踐階段，3D 打印建筑最大的優(yōu)勢(shì)是節(jié)約資源。目前，中國(guó)建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的三成以上。而3D 打印建筑的“油墨”來(lái)源是工業(yè)垃圾、尾礦，這也大大提高了資源的再次使用率。同時(shí)，從打印材料到“組裝”成房子，前后僅需1個(gè)月左右的時(shí)間，節(jié)約建筑材料30%-60%，工期縮短50%-70%，節(jié)約人工50%-80%，建筑成本可至少節(jié)省50%。

穆哈地設(shè)計(jì)咨詢(xún)（上海）有限公司產(chǎn)品經(jīng)理李姣嬌，對(duì)于3D打印建筑在實(shí)踐應(yīng)用上的認(rèn)識(shí)則更為客觀：“的確，3D打印建筑在未來(lái)會(huì)對(duì)成本測(cè)算和施工周期都起到巨大影響。但現(xiàn)階段，3D打印過(guò)程中會(huì)有很多損耗，例如打印到一半機(jī)器壞了或模型塌了，就要重新打印。這也增加了測(cè)算材料用量、時(shí)間以及損耗程度的難度。”由此可見(jiàn)，要真正實(shí)現(xiàn)資源的二次利用，3D打印技術(shù)自身的問(wèn)題需要被更好地完善，避免造成其他資源的浪費(fèi)。

“目前國(guó)家對(duì)于3D打印建筑房屋沒(méi)有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，另外這種‘油墨的承載力強(qiáng)度、耐久性、抗震性等各項(xiàng)指標(biāo)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，還有待專(zhuān)家部門(mén)的權(quán)威檢測(cè)和認(rèn)證。想要真正做到普及可能還很困難，但用于建造一兩層樓的臨時(shí)建筑是可以勝任的?！标愱裳a(bǔ)充說(shuō)。

萬(wàn)科公司創(chuàng)始人王石就曾公開(kāi)表示，萬(wàn)科下一步要用3D打印機(jī)打印房子，王石的這番話(huà)還是讓我們看到，行業(yè)巨頭對(duì)這一“新生事物”的重視程度。畢竟，羅馬不是一天建成的，3D打印建筑的普及也不是一兩天就能實(shí)現(xiàn)。

模擬設(shè)計(jì)施工結(jié)果

關(guān)于BIM技術(shù)在房企開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用，有這么一段緣起，2年前，迪士尼總公司在上海選擇上海迪斯尼的分包商、合作設(shè)計(jì)公司時(shí)，明確提出后者一定要掌握運(yùn)用BIM技術(shù)，這令當(dāng)時(shí)不少?gòu)奈礇](méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)BIM技術(shù)的企業(yè)傻了眼。

對(duì)此，DAO陸道股份BIM設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理孫亞莉介紹說(shuō)：“BIM技術(shù)已于2002年開(kāi)始在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的工程建設(shè)行業(yè)逐漸應(yīng)用，它是以‘大數(shù)據(jù)智能構(gòu)件組成‘可視化三維模型及工程量自動(dòng)統(tǒng)計(jì)的‘多專(zhuān)業(yè)一體化協(xié)同設(shè)計(jì)方式，引發(fā)了史無(wú)前例的建筑變革，其特點(diǎn)是大大提高效率和降低成本?！?/p>

她表示，科技讓設(shè)計(jì)施工不再“紙上談兵”，與過(guò)去的平面設(shè)計(jì)圖紙相比，BIM技術(shù)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)在于“可視化、信息預(yù)警、虛擬現(xiàn)實(shí)、模型交付”，通過(guò)施工過(guò)程模擬選擇最佳設(shè)計(jì)方案， 這些手段不僅有利于改善執(zhí)行面的設(shè)計(jì)，同時(shí)最大程度降低施工用料的消耗，減少對(duì)環(huán)境的影響。

更為關(guān)鍵的是，住建部在《2011-2015年建設(shè)業(yè)信息化發(fā)展綱要》中，已經(jīng)提出推廣BIM技術(shù)在工程中應(yīng)用的要求；上海市建管委去年10月明確規(guī)定，從2017年起，上海市投資額1億元以上或單體建筑面積2萬(wàn)平方米以上的政府投資工程，必須設(shè)計(jì)、施工階段實(shí)現(xiàn)BIM技術(shù)應(yīng)用。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟負(fù)責(zé)人表示，上海地標(biāo)性建筑—上海中心以及迪士尼樂(lè)園等項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)用了BIM技術(shù)，在多公司、多團(tuán)隊(duì)跨地域、跨系統(tǒng)的協(xié)同工作中發(fā)揮了極大作用，提高效率十分顯著。因此，開(kāi)發(fā)商既是BIM技術(shù)應(yīng)用最大的推動(dòng)力量，也是BIM技術(shù)應(yīng)用的最大受益者。