袁秀麗

進(jìn)入11月，上市房企第三季業(yè)績(jī)報(bào)陸續(xù)發(fā)布的同時(shí)，房企10月業(yè)績(jī)也跟著出爐。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，10月業(yè)績(jī)受調(diào)控影響并不大，1-10月房企銷售大多已全面超過(guò)2015年全年，恒大、萬(wàn)科兩家房企均突破三千億。但房企利潤(rùn)及融資令人擔(dān)憂，40家典型上市房企10月完成融資金額環(huán)比9月大降77.36%，三季度132家上市房企受土地高成本等影響，平均凈利潤(rùn)率首跌破8%，房企增收不增利已成現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)于接下來(lái)的11月、12月，雖然房企沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)，將倒逼房企積極轉(zhuǎn)型。

恒大、萬(wàn)科銷售額均超三千億元

雖然在十一期間，22個(gè)城市先后出臺(tái)了調(diào)控政策，但對(duì)房企前十月業(yè)績(jī)影響不大，1-10月房企銷售大多已全面超過(guò)2015年全年。10月31日，克而瑞發(fā)布的《2016年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》里這樣顯示。

前十月，恒大以3161.1億元的業(yè)績(jī)?nèi)耘琶谝?。而前九月，恒大?805.8億元銷售額首次超越萬(wàn)科的2629億元，排在了房企第一名的位置。前十月，萬(wàn)科以3109.1億元的業(yè)績(jī)居第二，不過(guò)萬(wàn)科10月單月銷售達(dá)到了478.9億元，與恒大的銷售差距由前九月的175.4億元縮小至59億元。

截至目前，恒大、萬(wàn)科成為首次突破3000億元大關(guān)的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億元銷售額以來(lái)，之后8月、9月均保持400億元以上的銷售額，前十月，恒大、萬(wàn)科均已超額完成全年3000億元的銷售目標(biāo)。

另外，碧桂園今年以來(lái)銷售增長(zhǎng)也十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億元的可能。碧桂園十月銷售額為584.7億元，前十月累計(jì)已達(dá)到了2724億元，排名第三位。

克而瑞前十月房企排名數(shù)據(jù)還顯示，保利、中海銷售額同比分別大幅上升43.17%、45.08%。融創(chuàng)今年已突破千億，成為新晉千億企業(yè)，也實(shí)現(xiàn)了孫宏斌多年來(lái)的夙愿。華夏、綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)分別達(dá)到了960.3億元、909.1億元、906.3億元和905.4億元，這幾家按照目前的銷售速度，也鐵定突破千億元。

克而瑞根據(jù)以上分析，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億元規(guī)模的房企有望達(dá)10至12家，2000億元規(guī)模的房企有望2-3家，3000億元有可能會(huì)出現(xiàn)3家。

平均凈利潤(rùn)率首跌破8%

本輪調(diào)控前，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?016年房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額增幅明顯也在意料之中。但伴隨房企業(yè)績(jī)上漲的同時(shí)，利潤(rùn)率并未上漲。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除部分停牌企業(yè)，132家房地產(chǎn)企業(yè)基本代表了所有A股房地產(chǎn)企業(yè)。132家上市房企合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤(rùn)只有687.8億元，相比二季度下調(diào)幅度則達(dá)到了63%。平均利潤(rùn)率跌至7.8%，三季度營(yíng)收收入環(huán)比二季度下調(diào)了34.5%。

三季度平均利潤(rùn)率已經(jīng)跌破8%，2016年上半年的時(shí)候，130家房企的凈利潤(rùn)率有8.15%，而即使在成交慘淡的2015年，同期利潤(rùn)率也有10.1%。利潤(rùn)率在過(guò)去連續(xù)4年下調(diào)后，即使2016年市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了爆發(fā)，但利潤(rùn)率依然出現(xiàn)下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但風(fēng)險(xiǎn)依然越來(lái)越大，最主要原因是地價(jià)高企占比侵蝕利潤(rùn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，增收不增利，既有土地成本占房?jī)r(jià)總額中比重過(guò)大的影響，同時(shí)也有房企自身重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的問(wèn)題。

同策咨詢研究部分析認(rèn)為，由于房企2013年以來(lái)取得的低成本地塊，在今年正在逐步被消化，并入市銷售。以一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤到清盤時(shí)間為3年計(jì)算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，為房企業(yè)績(jī)錦上添花。但是在這些低成本地塊消化殆盡之后，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄的大背景下，行業(yè)分化格局將繼續(xù)加深，且房地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨營(yíng)利能力下滑的挑戰(zhàn)。

10月房企融資額大打折扣

今年前10月，房企業(yè)績(jī)飄紅的同時(shí)，融資金額卻大打折扣。

40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)240.16億元，環(huán)比9月的1060.94億元減少77.36%，呈現(xiàn)大幅收縮態(tài)勢(shì)。這是同策咨詢研究部在10月份監(jiān)測(cè)40家上市房企的數(shù)據(jù)中得出的結(jié)論。債權(quán)融資額度仍然占房企融資總量的絕對(duì)比重（99.80%），其中境內(nèi)公司債仍為融資的主要渠道；銀行、信托、委托貸款額度回落；海外債權(quán)融資總量萎縮。

不過(guò)，同策咨詢研究部研究員張吉輝認(rèn)為，雖然在目前環(huán)境下房企融資額度整體收縮，但融資成本依然較低。除個(gè)別案例外，多數(shù)房企市場(chǎng)化的融資成本均低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率4.75%。

在融資成本方面，同策咨詢研究部10月份監(jiān)測(cè)的40家上市房企中，境內(nèi)成功發(fā)行5年期公司債券的平均成本為 4.17%，與9月的平均成本4.03%相比略微上揚(yáng)。另外，10月海外發(fā)債的成本依然維持在適當(dāng)水平。世茂股份發(fā)行的短期融資券成本低至2.98%；而當(dāng)代置業(yè)所發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)利率則為6.88%。萬(wàn)科預(yù)案中涉及的5年期美元中期票據(jù)其融資成本也低于3.00%。

據(jù)本刊記者了解，自今年9月以來(lái)，主管部門一再釋放房企融資收緊的信號(hào)。10月22日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席尚福林就提及加強(qiáng)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策。此后，上海證券交易所和深圳證券交易所明確對(duì)房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。

在目前的市場(chǎng)背景下，張吉輝稱，保持多元化融資渠道的暢通有利于企業(yè)隨時(shí)根據(jù)外部條件和自身內(nèi)部狀況調(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

銷售壓力即將到來(lái)

2016年是房企收獲成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底，從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，一二線城市房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致房企銷售快速上漲。

但在突如其來(lái)的限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，10月中旬全國(guó)各地開(kāi)展了前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控政策全面落地執(zhí)行的活動(dòng)，這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)。主要城市都出現(xiàn)了明顯降溫。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，如果年末央行額度吃緊，房企將面臨銷售壓力。在這種情況下，過(guò)去房?jī)r(jià)漲幅較快的十幾個(gè)核心區(qū)域城市，將從10月份的停漲到11月、12月的微跌。

不過(guò)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，24家房企發(fā)布了10月銷售業(yè)績(jī)，1.7萬(wàn)億元接近全面完成任務(wù)。10月房企銷售數(shù)據(jù)樂(lè)觀，這將影響調(diào)控后房?jī)r(jià)下調(diào)時(shí)間和空間，因?yàn)榇蟛糠址科笤?016年銷售與資金都非常良好，雖然11-12月市場(chǎng)繼續(xù)降溫，但出現(xiàn)價(jià)格大幅變動(dòng)的可能性較低。

同策咨詢研究部分析認(rèn)為，房企四季度及明年的壓力將非常大。三四線城市庫(kù)存積壓、銷售困難，而一二線城市地王高企，限購(gòu)從嚴(yán)，房企利潤(rùn)率將持續(xù)下調(diào)，將倒逼房企積極轉(zhuǎn)型，尋找新的盈利空間大的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)。由此，房企轉(zhuǎn)型、分化的速度將進(jìn)一步加快。