靳雙雙
歷時5年6次上訴,借名購買經(jīng)適房“物歸原主”
靳雙雙
原告:鄭某
被告:楊某、吳某、肖某
第一次,以返還原物為案由起訴
原告鄭某訴至回龍觀法庭稱:2004年2月,鄭某購買北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)某號樓某單元某號經(jīng)濟適用住房一套。由于鄭某與楊某、吳某、肖某的親戚關系,購房款由楊某支付,先由楊某居住,以解決楊某及其丈夫吳某在京經(jīng)商暫時住房問題,故未立任何字據(jù)。
吳某及吳某之母肖某也居住在該房屋內(nèi)。2007年鄭某因結婚需要住房,多次向楊某提出還款退房,但均遭到拒絕,甚至聲稱斷絕親情關系。有鑒于此,故訴至法院,要求:判令楊某、吳某、肖某將占有鄭某的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)某號樓某單元某號房屋騰空后交還給鄭某;楊某、吳某、肖某返還鄭某房屋的所有權證書及購房合同原件、購房發(fā)票;訴訟費用由楊某、吳某、肖某承擔。
楊某答辯稱:該房屋系我實際出資購買,只是借用了鄭某的名字,該房屋的所有權應歸我所有。我購買房屋后,對房屋花了30萬元進行了裝修,如果僅僅是借住,不符合常理。盡管該房屋的所有權證書上所有權人一欄記載的是鄭某,但是該房屋的購房款由楊某支付,所有手續(xù)是楊某辦埋的,房屋實際上也由楊某支配、占用,因此楊某就是該房屋的事實上的產(chǎn)權人。
經(jīng)審理查明:2004年2月27日原告鄭某與北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》,約定由原告購買其開發(fā)的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)第某幢某單元某號房屋,總價款為518738元。合同簽訂后,被告楊某向北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司交納了全部購房款購得此房,并自房屋交付使用后與家人吳某、肖某一起在該房屋內(nèi)居住。房屋所有權證書、商品房買賣合同及購房款發(fā)票在被告處保存。
回龍觀法庭認為:該房屋的所有權證書上登記的所有權人為鄭某,其享有該房屋的相關權利受法律保護。但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款,且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對該房屋進行了裝修,雙方對此亦未作約定,故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房,本院不予支持。法院駁回鄭某的訴訟請求。
第二次:上訴,維持原判
鄭某不服,上訴至北京市第一中級人民法院,北京市第一中級人民法院認為房屋雖然登記為鄭某,但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款,且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對該房屋進行了裝修,雙方對此亦未作約定,故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房,本院不予支持。一中院判決駁回上訴,維持原判。
第三次:申請再審仍被駁回
北京市高級人民法院以原審判決事實清楚,合法有據(jù),駁回了鄭某的再審申請。
第四次:以所有權確認糾紛為案由起訴
鄭某在上述官司失敗后,找到了律師靳雙權,此時,鄭某的案件已經(jīng)過了回龍觀法庭一審駁回請求,北京市第一中級人民法院駁回其上訴,北京市高級人民法院駁回其申訴。靳律師經(jīng)過認真研究后,提出原案件的案由選擇上存在問題,原案由是返還原物,然而,該房屋雖然登記在鄭某名下,但是房款及裝修款都是由被告支付的,法院在房款及裝修款未解決的情況下,不能直接要求被告騰房。
因此,靳律師提出先以所有權確認糾紛為由起訴,案件勝訴后,再打物權保護糾紛。得到鄭某的同意后,靳律師以所有權確認糾紛為由請求確認該房屋所有權人為鄭某。因隸屬關于調(diào)整,該案由東小口法庭審理,該法庭于2012年判決支持了鄭某的訴訟請求。
第五次:對方上訴被駁回
北京市第一中級法院認為,該房屋登記在鄭某名下,根據(jù)物權法的規(guī)定,認定該房屋歸鄭某所有。
第六次:以物權保護為由起訴
靳律師代理鄭某以物權保護為由要求被告騰退房屋,法院受理該案。對方提起反訴,請求按市場價格賠償對方的房屋增值的損失。法院委托北京中評評估公司對房屋市場價值進行評估,該評估公司按市場比較法進行評估,結果為天通苑西三區(qū)的房屋單價為25000元每平米。
靳律師到天通苑地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房屋管理部門調(diào)查,了解到該房屋由于戶型較大,單價僅21000元左右。評估報告結果出來后,東小口法庭繼續(xù)安排開庭,靳律師申請評估公司工作人員出庭接受質(zhì)詢,該公司派兩名工作人員出庭。靳律師經(jīng)過詢問,該兩名人員聲稱出現(xiàn)場及全部手續(xù)都由該二人完成,后靳律師要求其出示評估師執(zhí)行證書,但該二人出示的是評估從業(yè)資格證書。根據(jù)評估規(guī)范的規(guī)定,出具評估報告的評估人員必須具備評估執(zhí)業(yè)證書,并且必須出現(xiàn)場,該二人只有從業(yè)資格證書,并不是評估師,而在評估報告上簽字的人員,經(jīng)查有評估師執(zhí)業(yè)證書,但該人并未出現(xiàn)場。后靳律師申請重新評估,法庭認為評估存在重大瑕疵,委托另一家評估公司重新評估,評估結果為21000元左右。
法庭最終判決對方在判決生效后十日內(nèi)將房屋返還給鄭某,鄭某按房屋市場價值賠償對方80%的損失。雙方均未提起上訴,鄭某通過各種途徑籌集資金賠償了對方損失,對方現(xiàn)以將該房屋返還給了鄭某。
(作者單位:安居房地產(chǎn)律師網(wǎng))