靳雙雙

歷時5年6次上訴，借名購買經(jīng)適房“物歸原主”

靳雙雙

原告：鄭某

被告：楊某、吳某、肖某

第一次，以返還原物為案由起訴

原告鄭某訴至回龍觀法庭稱：2004年2月，鄭某購買北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)某號樓某單元某號經(jīng)濟適用住房一套。由于鄭某與楊某、吳某、肖某的親戚關系，購房款由楊某支付，先由楊某居住，以解決楊某及其丈夫吳某在京經(jīng)商暫時住房問題，故未立任何字據(jù)。

吳某及吳某之母肖某也居住在該房屋內(nèi)。2007年鄭某因結婚需要住房，多次向楊某提出還款退房，但均遭到拒絕，甚至聲稱斷絕親情關系。有鑒于此，故訴至法院，要求：判令楊某、吳某、肖某將占有鄭某的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)某號樓某單元某號房屋騰空后交還給鄭某；楊某、吳某、肖某返還鄭某房屋的所有權證書及購房合同原件、購房發(fā)票；訴訟費用由楊某、吳某、肖某承擔。

楊某答辯稱：該房屋系我實際出資購買，只是借用了鄭某的名字，該房屋的所有權應歸我所有。我購買房屋后，對房屋花了30萬元進行了裝修，如果僅僅是借住，不符合常理。盡管該房屋的所有權證書上所有權人一欄記載的是鄭某，但是該房屋的購房款由楊某支付，所有手續(xù)是楊某辦埋的，房屋實際上也由楊某支配、占用，因此楊某就是該房屋的事實上的產(chǎn)權人。

經(jīng)審理查明：2004年2月27日原告鄭某與北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買其開發(fā)的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通西苑三區(qū)第某幢某單元某號房屋，總價款為518738元。合同簽訂后，被告楊某向北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司交納了全部購房款購得此房，并自房屋交付使用后與家人吳某、肖某一起在該房屋內(nèi)居住。房屋所有權證書、商品房買賣合同及購房款發(fā)票在被告處保存。

回龍觀法庭認為：該房屋的所有權證書上登記的所有權人為鄭某，其享有該房屋的相關權利受法律保護。但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款，且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對該房屋進行了裝修，雙方對此亦未作約定，故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房，本院不予支持。法院駁回鄭某的訴訟請求。

第二次：上訴，維持原判

鄭某不服，上訴至北京市第一中級人民法院，北京市第一中級人民法院認為房屋雖然登記為鄭某，但基于系楊某向該房屋出賣人交納了全部的購房款，且與吳某、肖某一直在該房屋居住并對該房屋進行了裝修，雙方對此亦未作約定，故鄭某目前主張楊某、吳某、肖某為其騰房，本院不予支持。一中院判決駁回上訴，維持原判。

第三次：申請再審仍被駁回

北京市高級人民法院以原審判決事實清楚，合法有據(jù)，駁回了鄭某的再審申請。

第四次：以所有權確認糾紛為案由起訴

鄭某在上述官司失敗后，找到了律師靳雙權，此時，鄭某的案件已經(jīng)過了回龍觀法庭一審駁回請求，北京市第一中級人民法院駁回其上訴，北京市高級人民法院駁回其申訴。靳律師經(jīng)過認真研究后，提出原案件的案由選擇上存在問題，原案由是返還原物，然而，該房屋雖然登記在鄭某名下，但是房款及裝修款都是由被告支付的，法院在房款及裝修款未解決的情況下，不能直接要求被告騰房。

因此，靳律師提出先以所有權確認糾紛為由起訴，案件勝訴后，再打物權保護糾紛。得到鄭某的同意后，靳律師以所有權確認糾紛為由請求確認該房屋所有權人為鄭某。因隸屬關于調(diào)整，該案由東小口法庭審理，該法庭于2012年判決支持了鄭某的訴訟請求。

第五次：對方上訴被駁回

北京市第一中級法院認為，該房屋登記在鄭某名下，根據(jù)物權法的規(guī)定，認定該房屋歸鄭某所有。

第六次：以物權保護為由起訴

靳律師代理鄭某以物權保護為由要求被告騰退房屋，法院受理該案。對方提起反訴，請求按市場價格賠償對方的房屋增值的損失。法院委托北京中評評估公司對房屋市場價值進行評估，該評估公司按市場比較法進行評估，結果為天通苑西三區(qū)的房屋單價為25000元每平米。

靳律師到天通苑地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房屋管理部門調(diào)查，了解到該房屋由于戶型較大，單價僅21000元左右。評估報告結果出來后，東小口法庭繼續(xù)安排開庭，靳律師申請評估公司工作人員出庭接受質(zhì)詢，該公司派兩名工作人員出庭。靳律師經(jīng)過詢問，該兩名人員聲稱出現(xiàn)場及全部手續(xù)都由該二人完成，后靳律師要求其出示評估師執(zhí)行證書，但該二人出示的是評估從業(yè)資格證書。根據(jù)評估規(guī)范的規(guī)定，出具評估報告的評估人員必須具備評估執(zhí)業(yè)證書，并且必須出現(xiàn)場，該二人只有從業(yè)資格證書，并不是評估師，而在評估報告上簽字的人員，經(jīng)查有評估師執(zhí)業(yè)證書，但該人并未出現(xiàn)場。后靳律師申請重新評估，法庭認為評估存在重大瑕疵，委托另一家評估公司重新評估，評估結果為21000元左右。

法庭最終判決對方在判決生效后十日內(nèi)將房屋返還給鄭某，鄭某按房屋市場價值賠償對方80%的損失。雙方均未提起上訴，鄭某通過各種途徑籌集資金賠償了對方損失，對方現(xiàn)以將該房屋返還給了鄭某。

（作者單位：安居房地產(chǎn)律師網(wǎng)）