劉子碩

【摘 要】房子作為人們居家之地是生活的必需品。本文從房地產(chǎn)價格的概念入手，簡要分析了影響房地產(chǎn)價格的因素，對今后房地產(chǎn)價格的變動做了預測。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價格

房子作為人們的居家之地是生活的必需品。一直以來中國房價處于不斷的增長狀態(tài)，房地產(chǎn)價格的升降關(guān)系到中國的千家萬戶。

一、房地產(chǎn)價格的概念和特點

1.房地產(chǎn)價格的概念

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。與其他商品無異，但又有其特殊性。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)價值涵蓋了房屋建筑物的價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值，即房地產(chǎn)價格涵蓋了建筑物連同其占用土地的價格。

2.房地產(chǎn)價格的特點

（1）房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征。房地產(chǎn)是固定的和不可移動的，這一點不同于其他商品，不能通過買賣轉(zhuǎn)移到另外的地點使用，房地產(chǎn)價格只是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，即房地產(chǎn)價格是權(quán)利價格。

（2）房地產(chǎn)價格具有特殊性。在房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中，作為重要組成部分的土地本身不是勞動產(chǎn)品，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。因而，房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。另外，由于土地資源的不可再生性，供求關(guān)系嚴重影響到土地價格，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然導致土地價格的上漲，房地產(chǎn)價格也跟著水漲船高，呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。

（3）房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)作為價值量大的超耐用品，房地產(chǎn)買賣和租賃是主要的交易方式，此外還有抵押、典當、作價入股等。對應(yīng)著不同的交易方式，房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式不一樣，售賣價、租賃價、抵押價、典當價都是房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)形式。

（4）房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢。這是房地產(chǎn)價格的顯著特點之一。一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。原因在于土地的稀缺性和供應(yīng)量的有限性，同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應(yīng)上升。

二、中國房地產(chǎn)價格的影響因素

影響房地產(chǎn)價格的因素很多，主要可歸納為經(jīng)濟因素、社會因素、行政政治因素及房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。目前我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，住房需求增大，因而，未來中國房價仍將處于上升的過程中。

1.經(jīng)濟因素

影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟因素。國家或地區(qū)、城市經(jīng)濟的發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況，甚至是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民的收入水平都可以通過左右房地產(chǎn)市場的供需來影響房地產(chǎn)的價格。通常，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也越高。反之，價格越低。目前各地區(qū)之間房地產(chǎn)價格的差異，主要也在于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異。

2.社會因素

影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括人口因素、家庭因素、文化與時尚等。其中，人口因素指的是人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)，家庭因素則指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣。社會因素對房地產(chǎn)價格的影響很是復雜，具有根本性、滲透性的特點，且影響久遠。諸如某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、廈門的鼓浪嶼等。社會因素對房地產(chǎn)價格的影響還具有階段性的特征，隨階段不同而特征也不同。如隨著人口密度的提高，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價格上升，發(fā)展到一定程度后，人口過多導致生活環(huán)境惡化，則可能出現(xiàn)需求量減少，房地產(chǎn)價格下降。

3.行政與政治因素

房地產(chǎn)價格也受行政與政治因素影響。其中行政因素主要是國家或地方政府所推行的系列制度、法規(guī)、政策和具體的行政措施。政治因素主要指政局安定程度。在實際過程中，行政和政治因素的影響一般通過國家機關(guān)來體現(xiàn)，對房地產(chǎn)價格有著突出的影響。如地方政府在城市規(guī)劃賦予某一土地的用途，在一定程度上決定了這一地塊的價格水平。與經(jīng)濟和社會因素相比，行政和政治因素對房地產(chǎn)價格的影響是突變式的，作用的速度較快，如國家的宏觀調(diào)控政策，會在短時間內(nèi)使房地產(chǎn)價格上漲或下跌。

4.房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境的狀態(tài)。在實際操作過程中，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。此外，商品房內(nèi)在品質(zhì)的提高及效用增大也會使房地產(chǎn)價格上漲。

總之，房價不僅是個經(jīng)濟問題，還是關(guān)系國計民生的社會問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行，控制著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資源流向。政府必須著力于深化改革，充分發(fā)揮市場的調(diào)配作用和宏觀調(diào)控的作用，并將兩者有機結(jié)合，努力做好房地產(chǎn)業(yè)的運營管理，建立和完善房地產(chǎn)市場體系，促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的同時提升國民生活水平。

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