基本案情

曹女士系Y市某小區(qū)A幢202室的業(yè)主，2011年11月30日，小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定了物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，包括對設(shè)施設(shè)備的日常運行維護、對設(shè)施設(shè)備安全隱患的排查等。合同同時約定了物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、繳費時間等，合同有效期五年。曹女士按時交納了物業(yè)費，于2014年11月21日發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻壁縫有污水流出，室內(nèi)被污染，還生出蛆蟲。經(jīng)查，系排水管道漏水、防水層被破壞所致。

曹女士隨后要求物業(yè)公司進行管道維修和防水整治，但物業(yè)公司以樓上住戶不予配合為由拒絕、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償租金損失16000元、有線電視費用及寬帶費用1600元、返還2014年12月繳納的物業(yè)費用150元（物業(yè)管理費1800元/年，2014年度一次性交納完畢）。

法院審判

法院認為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是雙方真實意思表示，合同有效。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行物業(yè)管理義務(wù)。曹女士作為業(yè)主，交納了物業(yè)管理費，享有業(yè)主權(quán)利。本案中，曹女士房屋衛(wèi)生間滲水系衛(wèi)生間排水管道漏水、防水層破壞造成，衛(wèi)生間管道系物業(yè)共用設(shè)施，其維修與檢查屬于物業(yè)共同設(shè)施管理服務(wù)的內(nèi)容，因物業(yè)公司未盡到管理維護義務(wù)而造成曹女士房屋污染、無法正常居住，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)并賠償曹女士因此遭受的損失。曹女士因房屋無法居住而租住在外的損失應(yīng)當(dāng)為合理的可預(yù)見的損失，法院予以支持。但因此發(fā)生的有線電視費用及寬帶費用非必然損失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費但沒有按約履行義務(wù)，故對曹女士主張退還物業(yè)管理費予以支持。

律師提醒

根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。衛(wèi)生間主管道屬于樓房共用部分，物業(yè)公司對主管道破裂造成的漏水應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)合同主張物業(yè)公司違約責(zé)任。

本律師提醒，小區(qū)內(nèi)相鄰房屋之間的共用設(shè)施損壞造成滲漏水的情況時有發(fā)生，物業(yè)公司對房屋共用設(shè)施負有管理、維修職責(zé)，其不僅需要與業(yè)主保持良好的溝通，更重要的是運用專業(yè)技術(shù)提供高效優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，減少給業(yè)主帶來麻煩和困擾，這也給物業(yè)公司的維修技術(shù)能力等物業(yè)服務(wù)帶來了挑戰(zhàn)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提高自身服務(wù)水平意識，與專業(yè)管道維修或?qū)I(yè)防水公司建立合作關(guān)系，避免自身客觀原因而激化與業(yè)主的矛盾，從而引發(fā)與業(yè)主之間的爭議。

（供稿 江蘇尚韜律師事務(wù)所沈曉慶律師）