文‖《上海國資》記者 金　琳

毛巧麗：細(xì)節(jié)決定成敗

文‖《上海國資》記者 金琳

主要的工作是研究相關(guān)人群的需求。他們?cè)趺瓷?？需要什么？喜歡什么?

說起碧云國際社區(qū)，人們都會(huì)翹起大拇指。這里是上海規(guī)模最大、綜合環(huán)境最具特色的綠色環(huán)保型社區(qū)，也是上海最成熟、歐美家庭聚居度最高的國際社區(qū)。對(duì)于上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司投資規(guī)劃部總經(jīng)理毛巧麗來說，碧云社區(qū)有著更加特殊的意義。

2000年，她從同濟(jì)大學(xué)研究生畢業(yè)來到金橋公司就開始參與碧云社區(qū)的建設(shè)和管理工作。

“但金融危機(jī)以后房產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，我們很著急?！泵甥惛嬖V《上海國資》。

社區(qū)的開發(fā)面臨前所未有的困境，公司在努力尋找突破的方向。“但我們通過分析認(rèn)為，金融危機(jī)的困難是暫時(shí)的，開發(fā)區(qū)乃至上海的大發(fā)展是必然的，因而當(dāng)機(jī)立斷，建設(shè)以出租物業(yè)為主的高端國際社區(qū)，服務(wù)對(duì)象就是歐美高管家庭、歸國人員家庭。”毛巧麗表示。

細(xì)節(jié)

當(dāng)時(shí)的金橋開發(fā)區(qū)，經(jīng)過幾年的招商引資已經(jīng)聚集了通用、西門子、可口可樂、三菱等10余家世界五百強(qiáng)等企業(yè)，上海市更落戶了幾十家五百強(qiáng)企業(yè)，因而帶來了一大批外資企業(yè)的高管。但是，這批高管的生活環(huán)境非常艱苦，許多人以酒店為居住場(chǎng)所。

毛巧麗告訴記者，碧云國際社區(qū)并不是特意規(guī)劃出來?！捌淝吧砭褪墙饦虺隹诩庸^(qū)的生活配套區(qū)。我們想打造一個(gè)適合歐美家庭和企業(yè)中高層管理人員的生活環(huán)境?！?/p>

“我們主要的工作就是研究相關(guān)人群的需求。他們?cè)趺瓷睿枰裁?？喜歡什么？碧云社區(qū)居民的文化素養(yǎng)和國際化程度較高，除了基本的生活需求，還需要高質(zhì)量的交流交往空間。針對(duì)購物需求，我們引進(jìn)了進(jìn)口食材豐富的家樂福超市和城市超市;針對(duì)孩子上學(xué)的需求，我們引入了美國協(xié)和學(xué)校、英國德威學(xué)校；針對(duì)做禮拜的需求,我們建設(shè)了可以用英文布道的基督教堂和天主教堂。外籍人士一般有自己國家的醫(yī)保，我們引入了具有國際醫(yī)療資格認(rèn)證的華山醫(yī)院、瑞金醫(yī)院、牙科診所和小型內(nèi)科診所。有一家‘德真會(huì)’診所，雖然規(guī)模不大，卻很受外籍人士歡迎?！泵甥惐硎尽?/p>

針對(duì)體育鍛煉、交流交往的需求，碧云社區(qū)還配備了體育休閑中心，修建了國際標(biāo)準(zhǔn)的橄欖球場(chǎng)和足球場(chǎng)。

“白天作為國際學(xué)校操場(chǎng)，周末作為俱樂部使用?！敝档靡惶岬倪€有公司舉辦的碧云國際社區(qū)家庭日活動(dòng)和社區(qū)長(zhǎng)跑活動(dòng)，碧云中外家庭日是上海外籍人士參與數(shù)量最多的民間組織活動(dòng)，碧云國際長(zhǎng)跑日活動(dòng)已經(jīng)成為浦東新區(qū)的重點(diǎn)文化項(xiàng)目之一。

毛巧麗表示，和普通房地產(chǎn)開發(fā)商不同，碧云社區(qū)搞開發(fā)不是單純追求速度和利潤(rùn)，“我們根據(jù)需求的變化來確定開發(fā)量。為此，我們還經(jīng)常去出入境管理局要數(shù)據(jù)?！?/p>

2001年初，公司針對(duì)碧云國際社區(qū)展開了城市設(shè)計(jì)工作，這一輪城市設(shè)計(jì)提出了調(diào)減地塊容積率、結(jié)合社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)集中的公共綠地、改變社區(qū)道路的斷面布置，增加道路中央綠帶、在大地塊內(nèi)建設(shè)宜居組團(tuán)以縮小生活單元、建設(shè)安全的社區(qū)自行車道等概念。這使得國際社區(qū)逐步具備與歐美生活環(huán)境相媲美的社區(qū)特質(zhì)。

毛巧麗說，為滿足外籍家庭需要，碧云國際社區(qū)從1997年開始建設(shè)了300多套木結(jié)構(gòu)別墅和20多棟木結(jié)構(gòu)多層住宅，這些木結(jié)構(gòu)住宅受到外籍家庭的喜愛?！斑@些房子的建筑風(fēng)格也采用了北美、地中海、英法等歐式風(fēng)格。”

“細(xì)節(jié)決定成敗。”毛巧麗告訴記者，碧云之所以能夠成為行業(yè)典范，關(guān)鍵在于細(xì)節(jié)上真正做到了“國際化標(biāo)準(zhǔn)。”

比如，社區(qū)的道路標(biāo)示系統(tǒng)、塑膠鋪地的人行道、房間的大小和布局、水處理系統(tǒng)，乃至廚房臺(tái)面的高度和柜子的深度等細(xì)節(jié)，都充分考慮到外籍家庭的特點(diǎn)。

“歐美外籍家庭的流動(dòng)性促成了社區(qū)只租不售的經(jīng)營(yíng)模式，這一模式也是碧云社區(qū)國際化規(guī)劃理念的實(shí)施保障?！泵甥愓f。

社區(qū)設(shè)有租售中心和物業(yè)管理中心，為住戶提供雙語服務(wù)，提供從房源選擇、家具配置、孩子上學(xué)、保姆推薦直至接機(jī)服務(wù)，滿足了客戶提包入住的需求。

跨界

認(rèn)識(shí)毛巧麗的人都對(duì)她的學(xué)習(xí)能力印象深刻。在金橋工作10余年，她歷經(jīng)了設(shè)計(jì)管理、工程管理、成本控制、前期策劃、戰(zhàn)略管理、投資管理等重要崗位。

不僅涉足的崗位多，毛巧麗參與的項(xiàng)目也很多。北郊未來產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園二期、啦啦寶都商業(yè)辦公項(xiàng)目、碧云E商業(yè)中心、自貿(mào)區(qū)第五中心暨國際醫(yī)院項(xiàng)目、碧云公館等十余項(xiàng)紛繁復(fù)雜的項(xiàng)目前期工作，毛巧麗都勇敢挑起重?fù)?dān),出色地完成了各項(xiàng)工作。

俗話說,隔行如隔山。毛巧麗卻能從容自如地在崗位上切換，其奧秘何在？她微笑著說。“項(xiàng)目的變化只是載體的變化，其核心都是要研究人的需求。至于說轉(zhuǎn)崗，其實(shí)我所有崗位都是圍繞著一個(gè)主線——社區(qū)建設(shè)。把設(shè)計(jì)這一建設(shè)的龍頭搞清楚了，其他只是外延的拓展?！?/p>

金橋開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展為毛巧麗的成長(zhǎng)提供了廣闊的舞臺(tái)。這里既有多達(dá)幾平方公里的區(qū)域開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，又有具體的單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)工作；既有技術(shù)可行性的研究，又有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等多方面因素的綜合平衡。她所涉及的管理工作的深度和廣度也得到了極大的拓展，通過多年的學(xué)習(xí)，毛巧麗已經(jīng)從一名應(yīng)屆畢業(yè)生成長(zhǎng)為知識(shí)面廣、工作能力強(qiáng)的專業(yè)型管理人才?！霸陂_發(fā)區(qū)學(xué)到很多?！泵甥愓f，學(xué)校偏重理論教學(xué)，“理論是基礎(chǔ)，理論比較扎實(shí)，能夠掌握趨勢(shì)和方向。而在金橋更多的是實(shí)踐，理論和實(shí)踐的結(jié)合很重要?！彼嬖V記者，自己呆了十多年的“住宅建筑事業(yè)部”，包括前期策劃、規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)管理、招商等多項(xiàng)職能。自己剛開始擔(dān)任設(shè)計(jì)主管，后來成為部門助理，部門副總。后來加入到投資規(guī)劃部，負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng)目的前期工作、公司戰(zhàn)略計(jì)劃的制定。隨著公司增加投資和服務(wù)板塊的業(yè)務(wù)，毛巧麗的工作內(nèi)容也隨著切換。不斷進(jìn)入新的工作崗位，不斷有需求逼著你去學(xué)。她說，學(xué)習(xí)的方法很多?！翱梢哉?guī)妆緦I(yè)書看看，也可以向同行請(qǐng)教，最主要是要用心去實(shí)踐?！睂?duì)于近期剛進(jìn)入的投資行業(yè)，毛巧麗說：“以前我關(guān)注的信息都是和建設(shè)有關(guān)的。投資界的名詞，剛開始聽的是云里霧里。我去找了財(cái)務(wù)管理分析書籍，一個(gè)個(gè)關(guān)鍵詞去啃。這段時(shí)間，我還在不斷找一些基金公司、投資公司的行家取經(jīng)?！?/p>

應(yīng)變

根據(jù)最新公示的《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）》草案，金橋、張江成為新增的2個(gè)城市副中心。城市副中心是面向市域的綜合服務(wù)中心，兼顧強(qiáng)化全球城市的專業(yè)功能。金橋職能的轉(zhuǎn)變，意味著毛巧麗和她的團(tuán)隊(duì)發(fā)展空間更廣闊。

“我們?cè)陂_發(fā)區(qū)有100多萬平方米的廠房。廠房需要騰籠換鳥，怎么改造才能適合現(xiàn)在的需求？開發(fā)區(qū)面積是有限的，怎么走出去發(fā)展？”這些都是毛巧麗不斷思索的問題?！氨淘埔蜷_發(fā)區(qū)而生，現(xiàn)在碧云社區(qū)又開始反哺開發(fā)區(qū)。很多企業(yè)家因?yàn)橄矚g碧云而留戀金橋，我們能不能給他們足夠的發(fā)展空間？”

碧云E商業(yè)中心項(xiàng)目，是碧云國際社區(qū)原有商業(yè)中心的城市更新項(xiàng)目，也是自貿(mào)區(qū)和科創(chuàng)中心建設(shè)的重要配套項(xiàng)目，這個(gè)有著35萬平方米建筑量的大型商業(yè)綜合體，一方面需要到市規(guī)土局調(diào)整規(guī)劃，難度大、程序復(fù)雜，又受到地鐵9號(hào)線、14號(hào)線建設(shè)窗口期的限制，實(shí)施時(shí)間緊。毛巧麗沉下心來，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行剝絲抽繭，一方面全力推進(jìn)調(diào)規(guī)工作，另一方面把整個(gè)項(xiàng)目分成三期實(shí)施，先建設(shè)與地鐵無縫銜接的地下連接疏散通道，再進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)綜合體開發(fā)。這樣，既為項(xiàng)目爭(zhēng)取了與地鐵無縫銜接的有利條件，又不會(huì)影響新區(qū)重大公共交通項(xiàng)目的實(shí)施。

北郊未來產(chǎn)業(yè)園是浦東新區(qū)與寶山區(qū)政府實(shí)施“區(qū)區(qū)合作、聯(lián)動(dòng)開發(fā)”戰(zhàn)略的具體項(xiàng)目，在金橋與寶山區(qū)政府進(jìn)行合作開發(fā)的協(xié)商過程中，毛巧麗帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)對(duì)北郊未來產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行了前瞻的城市設(shè)計(jì)和項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)，拿出來的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案得到了寶山區(qū)政府的大力贊賞，不僅推進(jìn)了合作開發(fā)意向的落地，還加快了土地取得后具體項(xiàng)目的實(shí)施。

社區(qū)開發(fā)的形態(tài)也在發(fā)生著變化?！艾F(xiàn)在外資企業(yè)普遍實(shí)施本地化戰(zhàn)略，也就是減少外籍員工派駐，因此社區(qū)里歐美血統(tǒng)的人減少了，國內(nèi)精英增加了。社區(qū)開發(fā)的具體措施也會(huì)隨之發(fā)生改變?！泵甥惤榻B，碧云最近開發(fā)的新樓盤采用了新東方主義風(fēng)格，引入了很多東方的元素和設(shè)計(jì)，該樓盤未經(jīng)推出，就受到了市場(chǎng)的充分關(guān)注。

“還是要?dú)w功于團(tuán)隊(duì)成員的多元化?！闭f起自己的團(tuán)隊(duì)，毛巧麗頗感自豪。“此前的住宅事業(yè)部才十幾個(gè)人，策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷樣樣行。除了財(cái)務(wù)、人事、行政，我們團(tuán)隊(duì)什么人才都有?！泵甥愓f，在建設(shè)金橋的大目標(biāo)下，大家互相學(xué)習(xí)，進(jìn)步很快。毛巧麗非常重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，注重提升每個(gè)成員的綜合素質(zhì)和績(jī)效能力。2014年9月，她全面負(fù)責(zé)投資規(guī)劃部的工作。當(dāng)時(shí)部門面臨部門助理休產(chǎn)假、部門內(nèi)勤外派至新區(qū)文明辦等情況。崗位人員缺失，專業(yè)人員配備不足，任務(wù)重，時(shí)間趕，壓力大，難度高。怎么辦？毛巧麗身先士卒、每天早到晚退、統(tǒng)籌謀劃，她與部門內(nèi)的每一位同事做了坦誠的溝通，挖掘每個(gè)人的潛力、積極主動(dòng)承擔(dān)份外的工作，齊心協(xié)力完成部門總體工作任務(wù)。她在部門內(nèi)組織了近一年的分享會(huì)活動(dòng)，每一位成員在團(tuán)隊(duì)內(nèi)分享自己的知識(shí)技能、工作方式方法和生活感悟，通過知識(shí)的分享、思想火花的碰撞，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)成員能力的共同提升和合作意識(shí)的增強(qiáng)。在她的帶領(lǐng)下，投資規(guī)劃部全體員工煥發(fā)出斗志，成為股份公司的中堅(jiān)力量。