[摘 ?要]本文以南昌市東湖區(qū)的住宅性商品房房價以及相關因素作為研究對象，通過建立計量經濟模型，同時運用EViews5.0計量經濟軟件進行LS分析。在此基礎上對模型進行修正，進行經濟學和統計雙重檢驗，最終得出對計量模型的參數估計。因此分析出當前影響南昌市住宅商品房價格的主要因素。

[關鍵詞]住宅價格;影響因素;多元線性回歸模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）23-0325-02

1.前言

本文采用了多元線性回歸模型對南昌市東湖區(qū)12個樓盤數據進行了分析，得到影響商品住宅價格的一些典型因素變量變化對住宅價格變化的具有一定解釋能力的結果。同時，該模型得出了南昌市商品住宅價格的主要影響因素。該研究方法具有較好的推廣性，能夠適用各個地區(qū)住宅價格與影響因素變量的研究分析。

2.模型的設定

2.1 多元線性回歸模型的原理

多元線性回歸模型是研究一個變量Y與其他若干個變量X之間相關線性關系的模型。它利用變量（ 解釋變量） X和因變量（ 被解釋變量） Y的觀察值，對多元線性回歸函數進行推斷、估計及檢驗其相關性的假設，然后用逐步回歸分析法修正多元線性回歸模型。由于逐步回歸分析法考慮到影響因變量Y的因素可能很多。這將會導致大量的工作，因此。為了準確、高效地找出影響因變量Y的因素，一般可以在影響因變量Y的眾多因素中挑選出影響顯著的因素來建立Y與X的線性關系。這樣不僅可以簡化計算，而且將會使結果具有代表性。一般地，多元線性回歸模型一般形式如下：

（1）

式中：（j=1，2，…，k）為模型的參數;為隨機擾動項;k-1為解釋變量的個數。

2.2 指標選取

根據南昌市商品住宅價格和其周邊配套設施，選取房價作為模型的因變量和周邊配套設施中的幾項作為自變量，將其他影響房價的因素納入隨機擾動項u，具體如下。

因變量：房價

自變量：樓層、面積、與重點學校的距離、與公園的距離、600m內公交線路條數

2.3 模型確定

選取了南昌市東湖區(qū)12個樓盤的房價及相關影響因素的數據，其中：

Y一房價（元/平方米）

X1一房屋樓層

X2一房屋面積 （平方米）

X3一與重點學校的距離（米）

X4 一與公園的距離（米）

X5 一600m內公交線路條數

利用以上樣本觀測值，分別做出Y與X1，X2，X3，X4，X5的散點圖，可以看出因變量與各自變量之間基本符合線性關系，由此我們可以得出理論方程：

（2）

其中，，，，，作為待估參數，i=1，2，3，… ，n。

3.數據收集

本文收集了南昌市東湖區(qū)12個樓盤的房價和其樓層、面積、與重點學校的距離、與公園的距離、600m內公交線路條數等數據，數據來源于南昌房地產信息網和地寶網，獲取的信息如表1所示。

4.模型的估計、調整與分析

4.1 模型估計

對以上數據運用EViews5.0計量經濟軟件對數據進行LS分析，得到估計參數結果，然后得到模型的估計結果為：

從上回歸結果可以看出，擬合優(yōu)度很高，整體效果的F檢驗通過。但有變量X1、X2的t檢驗不顯著，可能存在嚴重的多重共線性。

4.2 模型修正調整

由模型的估計結果可以看出可決系數很高，說明模型對樣本的擬合很好，說明回歸方程顯著，即各自變量聯合起來確實對因變量房價有顯著影響。但變量X1、X2系數的t統計量分別為1.993415、-0.102450，說明X1、X2對因變量影響不顯著。綜合上述分析，表明模型很可能存在嚴重的多重共線性，需要對模型進行多重共線性

檢驗。

采用逐步回歸法進行模型進行多重共線性檢驗，逐步回歸結果說明X1 、X2引起多重共線性，應予以剔除。因此，本案例最后應保留的變量是X3、X4、X5，相應的回歸結果為：

（4）

4.2 模型結果分析

模型修正調整后得出最終回歸結果式（3），結果表明：南昌市東湖區(qū)樓盤的銷售均價與樓層、面積的影響并不顯著，與重點學校的距離、與公園的距離、600m內公交線路條數等配套設施情況的影響很顯著，且為線性關系。其中，式（3）中與重點學校的距離（X3）變量相關系數為-6.400262，與公園的距離（X4） 變量相關系數為-0.999427，600m內公交線路條數（X5）變量相關系數112.3365，這個相關系數說明了兩點：

1.各變量與房價之間呈現出的相關關系為與重點學校的距離（X3）、與公園的距離（X4）這兩個變量與房屋價格呈現出負相關的關系，而600m內公交線路條數（X5）這個變量與房屋價格呈現出正相關的關系。

2.從各個變量系數絕對值大小可判斷哪個因素對因變量的影響更為顯著。該模型中各變量相關系數絕對值大小排序為X5>X3>X4。說明在這3個因素中對南昌市東湖區(qū)房價影響最大的是600m內公交線路條數，其次是與重點學校的距離，最后是與公園的距離。

5.結論

本文以南昌市東湖區(qū)的住宅性商品房房價以及相關因素作為研究對象，通過建立計量經濟模型，得出該模型的參數估計，從而定量分析出當前影響南昌市住宅商品房價格的主要因素。本文選取了五個影響因素作為自變量，得出房屋樓層和房屋面積這兩個因素對南昌市住宅性商品房房價沒有影響，與重點學校的距離、與公園的距離、600m內公交線路條數這三個因素對南昌市住宅性商品房房價有影響，影響程度從大到小排序為600m內公交線路條數、與重點學校的距離、與公園的距離。

參考文獻：

[1]龐浩.計量經濟學（第二版）[M].北京：科學出版社，2010，6.

[2]金玉國.計量經濟學[M].北京：經濟科學出版社，2006.

作者簡介：

程正江，助工，身份證號：360281198610214338。